За 2007 г. рынок качественной складской недвижимости столичного региона пополнился на 800 000 кв. м, но этого мало. Склады класса А полностью заполнены, свободных площадей в складах класса В не больше 3%. Недостаток площадей заставляет потребителей самим вкладываться в логистические проекты.
По оценке Алексея Богданова, партнера S. A. Ricci / King Sturge, в 2007 г. на рынке складской недвижимости Московского региона предложение росло прежде всего за счет строительства новых логистических парков класса А. На них, по словам Марины Петровой, аналитика отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), приходится 54% введенных площадей. По данным компании Praedium, в 2007 г. было построено около 800 000 кв. м складов, хотя объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 г., составлял около 1, 5 млн кв. м.
Невыполнение планов
В числе причин, влияющих на интенсивность реализации логистических проектов, Алексей Богданов назвал сложности при оформлении документов на землю, с одной стороны, и невыполнение подрядчиками сроков ввода объектов — с другой. «В проектах МЛП (»Московский логистический парк«) и “Евразия” сроки ввода смещены на 1-3 месяца», — приводит примеры Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty.
По словам Майкла Голомба, гендиректора компании «Промсвязьнедвижимость», серьезной проблемой также является поиск логистического оператора. Что также сказывается на сроках выхода на рынок новых объектов.
В 2007 г. введено в строй несколько крупных логистических комплексов. Самые интересные проекты: логистический парк «Северное Домодедово» (11 км от МКАД по трассе «Дон»), 1-я фаза 2-й очереди которой составила 558 000 кв. м; МЛП «Подольск» (14 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), 1-я очередь — 114 000 кв.м; МЛП терминал «Ленинградский» (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.), 3-я очередь — 69 000 кв. м; логистический парк «Крекшино» — 25 000 кв. м (24 км от МКАД по Киевскому шоссе).
Кроме того, по словам Андрея Белинского, руководителя коммерческого департамента ГК «Томилино», в 2007 г. на территории «Техно-логистического комплекса «Томилино» было введено в эксплуатацию пять складских зданий класса А общей площадью 28 550 кв. м. «Одновременно в 2007 г. велось строительство еще пяти складских зданий общей площадью 107 000 кв. м, которые будут введены в эксплуатацию в I-III кварталах 2008 г.», — добавляет он.
Росла активность на рынке земельных участков и объектов производственного назначения. Хотя, по мнению Майкла Голомбы, подобрать подходящую площадку под склад в Московском регионе все так же сложно. «Необходимо наличие удобных подъездов для большегрузного транспорта, железнодорожной ветки, а для специализированных складов — еще и дополнительные мощности электроэнергии, газа и проч.», — уточняет он. Наиболее перспективными участками под складское строительство считаются земли в 15-35 км от МКАД по основным трассам. «В черте Москвы строительство складской недвижимости неэффективно», — говорит он.
По данным GVA Sawyer, доля свободных площадей по классу А составляет в среднем 0,5%, по классу В — не более 3%. За счет строительства и ввода в эксплуатацию новых площадей несколько поменялась география предложения. «Заметно прибавилось предложения на южном направлении, где теперь можно ожидать повышения конкуренции между проектами, в то же время доля предложения на востоке несколько сократилась», — говорит Алексей Богданов.
По словам Андрея Марусова, директора по коммерческой недвижимости Межрегиональной девелоперской компании, наибольшей популярностью у арендаторов пользовалось южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет соответственно 11% и 9%. Самые востребованные логистические комплексы находятся на расстоянии 15-30 км от МКАД (44% спроса) и в 30-45 км от МКАД (34%). Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД, составляет 7%.
Построй себе склад
Среди компаний, формирующих спрос на складские площади, преобладали логистические операторы, торговые сети и производственные компании, оценивают в GVA Sawyer. Недостаток предложения вынуждает торговые компании самим заняться складским девелопментом. Например, X5 Retail Group в ближайшие 3-4 года планирует инвестировать $1 млрд в систему логистики. Компания намерена ввести складские логистические комплексы общей площадью 600 000-700 000 кв. м по всей европейской части России. О строительстве собственных складов также заявили финский производитель красок Tikkurila и торговый оператор ГК «Самохвал».
В компании Penny Lane Realty отметили, что 2007 г. был отмечен небывалым всплеском интереса российских и иностранных инвесторов к логистическим и индустриальным паркам как в Московском регионе, так и по всей России. Например, Deutsche Bank и American International Group (AIG) приобрели доли в капитале крупнейшего складского девелопера — Capital Partners, владеющего логистическим парком «Пушкино» общей площадью 212 000 кв. м, а также логистическим парком в Домодедове общей площадью 650 000 кв. м.
По словам Игоря Казимова, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, большинство девелоперов, работающих на рынке складской недвижимости, перешли в 2007 г. к освоению регионов. «Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня», — объясняет он. О попытках профессиональных девелоперов развивать крупные логистические проекты в узловых с точки зрения логистики городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Самаре, Ростове-на-Дону и др. — говорит и Светлана Ярова, руководитель направления складской и производственной недвижимости компании Astera Oncor.
По данным Colliers International, к концу 2008 г. завершится первый этап реализации программы группы «Евросиб» по созданию сети логистических комплексов в Росси. Он включает строительство логистических комплексов в Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит $200 млн. А компания Megalogix до 2013 г. планирует инвестировать более $1,2 млрд в строительство складов класса А и офисов в 15 регионах России.
Майкл Голомба оценивает доходность складских проектов в 2007 г. в 13-15% годовых при сроке окупаемости 7-10 лет. «Более длительные сроки окупаемости проектов по сравнению с офисами или торговыми центрами привели к тому, что в складскую недвижимость вкладываются преимущественно два вида инвесторов: сложившиеся финансовые группы и западные инвестфонды, которые приходят на российский рынок с логистическими операторами», — уточняет он.
Большой спрос
Тем не менее Светлана Ярова отмечает, что крупные сети и производители (особенно международные и федеральные, такие как «Евросеть», Nemiroff и др.) все же предпочитают аренду собственному строительству при наличии выгодных предложений.
Нехватка качественных складских помещений является причиной ажиотажного спроса на выходящие на рынок площади. На 2007 г. пришлось несколько крупных сделок по аренде складов. Компания Smart Logistic Group арендовала 82 000 кв. м в логистическом парке «Северное Домодедово», там же 33 000 кв. м занял «Мультифлекс», Avalon Logistic — 56 000 кв. м в «Логистическом парке Дмитров» (30 км от МКАД по Дмитровское шоссе). Финская логистическая компания Itella Logistics закрепила за собой 20 000 кв. м в логистическом комплексе «Ленинградский терминал», принадлежащем компании MLP. Компания «Пума-Рус» подписала договор аренды складских помещений общей площадью 8250 кв. м с девелоперской компанией «Цветметгазоочистка», являющейся собственником складского комплекса класса А «Львовский» (общая площадь — около 15 000 кв. м), расположенного в 27 км от МКАД на пересечении Варшавского шоссе и малого кольца «бетонки». В числе крупных арендаторов логистического парка «Пушкино» на Ярославском шоссе — французский ритейлер Auchan (арендовал 11 000 кв. м) и компания Hilti Distribution (6000 кв. м).
Ставки повышены
По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, рост арендных ставок за 2007 г. в среднем составил 8%, а по оценке Игоря Казимова, на 10% выросли ставки на объектах класса А и на 20-25% — в классе В. Уровень арендных ставок на складские помещения класса А находился в диапазоне $120-140 в год, не включая НДС и операционные расходы, класса В — $95-120 за 1 кв. м в год. «Ввиду острого дефицита предложения складских площадей уровень арендных ставок за помещения класса В максимально приближен к уровню арендных ставок за складские помещения класса А», — отмечает Алексей Богданов.
По данным ГК «Томилино», во II квартале 2007 г. были повышены средние показатели арендных ставок на склады класса А (с учетом ставки аренды офисов и мезонинов) с уровня $120-130 за 1 кв. м в год до уровня $145-170. «Повышение ставок связано с увеличением затрат на строительство, в частности ростом цен на материалы, ростом стоимости услуг и ростом стоимости земли», — объясняет Белинский.
По данным GVA Sawyer, в 2007 г. средние базовые ставки аренды для холодильных складов класса А составили $180 за 1 кв. м в год в Подмосковье и $400 за 1 кв. м в год в Москве, класса В — $160 и $350 за 1 кв. м в год соответственно. Стоимость ответственного хранения зависела от объема хранения, специфики товара и других факторов. В среднем она составляет $0,5-0,7 за паллето-место в сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ — $2-3 за 1 паллету (без НДС), а стоимость формирования заказа может достигать $40-50 за паллету (без НДС). Для холодильных складов цена ответственного хранения составила $0,9-1 за паллето-место в сутки (класс А), $0,7-0,8 (класс В) без НДС.
В Astera Oncor говорят о стандартизация условий аренды: triple-net для арендной ставки, расчет эксплуатационных расходов по принципу open book, сроки аренды от пяти лет и выше, в среднем семь лет на девелоперских проектах.
Также в компании отмечают появление проектов, на которых возможно арендовать не только крупные блоки, но и мелкие (2000-3000 кв. м). «На спекулятивных проектах, особенно там, где предусмотрено деление небольшими блоками (от 2000 кв. м), сроки заключения сделок смещаются: большинство сделок заключается в момент 50-60%-ной готовности складских зданий и позже, так как есть уверенность потенциальных арендаторов в том, что проект будет завершен, и можно более четко планировать сроки ввода объекта в эксплуатацию», — говорит Ярова.
Большие деньги
По данным Blackwood, норвежский фонд Eastern Property планирует потратить около $400 млн на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе, в том числе — двух складских комплексов. Один из них, строящийся, общей площадью 61 000 кв. м, расположен на Симферопольском шоссе (девелопер — «Лого-групп»). Сделка оценивается в $68 млн.
Британский фонд Aberdeen Property Investors планирует инвестировать около $1 млрд в объекты офисной, торговой и складской недвижимости. Российско-швейцарская компания United Bottling Group объявила о намерении вложить 100 млн евро в новый проект, который включает расширение мощностей по производству напитков, строительство двух логистических центров и создание транспортной компании.
Бельгийская компания Ghelamco намерена построить в Дмитровском районе Подмосковья два логистических комплекса. Уже подписано соглашение между администрацией района и руководством компании. Проект находится в стадии разработки.
Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group стали партнерами в проекте по строительству cкладского комплекса площадью примерно 100 000 кв. м. Земельный участок площадью 22,4 га расположен на 9-м км от МКАД по Каширскому шоссе.
Parkridge Holding планирует вложить $150 млн в строительство складского комплекса на Ленинградском шоссе в районе аэропорта «Шереметьево» на земельном участке в 40 га. Логистический комплекс класса А общей площадью 150 000 кв. м будет строиться в две очереди: первая очередь предусматривает строительство 40 000 кв. м площадей. «Парк логистики Малино» — одна из дочерних компаний австрийского девелопера «C.R.E.D.O.» является инвестором проекта по строительству складского комплекса в Ступинском районе на участке площадью 40 га. Общая площадью объекта -120 000 кв. м.
О планах строительства логистического парка объявила MosCityGroup. Компания уже приобрела земельный участок площадью 75 га в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от аэропорта «Внуково». Компания «Бутовский комбинат» в районе промышленной зоны «Бутово» на участке 11,8 га намерена построить складской комплекс площадью 20 000 кв. м.
По словам экспертов, наиболее острый дефицит наблюдается в сегменте специализированных складов — холодильных и фармацевтических. Поэтому значимым событием на рынке стало намерение логистической сети «Литер» построить складской комплекс класса А в поселке «Доскино» на магистрали Москва — Нижний Новгород. В состав объекта площадью 200 000 кв. м войдут холодильные склады глубокой заморозки площадью 13 000 кв. м и холодильные склады средней заморозки площадью 26 000 кв. м. Объем инвестиций в проект — 4,8 млрд руб.
В Praedium назвали значимым событием покупку компанией Eastern Property у ФСК «Агора» логистического парка «Покров» общей площадью 61 000 кв. м за $68 млн.
Сделки по купле-продаже складов класса А конечными пользователями — редкость на рынке недвижимости, эксперты затрудняются их оценивать.
