В первом полугодии 2007 г. на рынке складов Московского региона впервые появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, которое пополняется медленнее, чем обещают девелоперы, что сохраняет высокие арендные ставки. Но конкуренция — в первую очередь на уровне строительства — в складском сегменте усиливается, а ставки капитализации постепенно снижаются, отмечают эксперты.
Потенциальный спрос на складские помещения огромен, уточняет Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). Но первое полугодие 2007 г. примечательно тем, что объем арендованных и купленных площадей вырос и составил 699 400 кв. м, т. е. начал реализовываться реальный спрос. “Впервые на рынке появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А”, — подтверждают аналитики компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).
“Арендаторы осторожничают, не снимают площади на самых ранних стадиях из-за задержек с вводом объектов. Предпочитают подписывать договоры, когда уже что-то построено. Либо девелопер известный и имеет в активе осуществленные проекты”, — объясняет Рыбакова.
По словам Вадима Прозорова, директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank, большинство объектов выходят на рынок на стадии строительства или проектирования. А построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. И лишь 67% построенных площадей (в Knight Frank говорят о более чем 248 000 кв. м) можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.
Эксперты констатируют: из заявленных проектов только 50% доходят до реализации — в основном из-за того, что девелоперы недооценили административные риски. Основными сдерживающими факторами развития складского рынка в JLL называют сложности с оформлением и переводом сельхозземель Подмосковья в нужную категорию, получением разрешения на строительство, неразвитость инфраструктуры в регионе.
В черте Москвы и непосредственно у МКАД складов строится немного. Как правило, это небольшие помещения класса В после реконструкции, которые тем не менее из-за дороговизны земли стоят дорого.
По оценке консалтинговой компании Russian Research Group, на конец июля 2007 г. 1 кв. м производственно-складской площади в столице стоил $1690.
Ценовые ограничители
Ставки аренды в первом полугодии стабилизировались на уровне $115-135 за 1 кв. м в год для комплексов класса А, $100-125 за 1 кв. м в год для класса В. А вот уровень операционных расходов растет, добавляют в Colliers Int. Для складских помещений класса А он составил $30-40 за 1 кв. м в год, что обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов. По словам Рыбаковой, арендодатели все чаще применяют систему open book, когда цена за обслуживание пересчитывается в зависимости от объема предоставленных услуг за определенный период.
Ольга Рыбакова объясняет стабилизацию ставок “недосдачей” заявленных площадей на фоне растущего спроса и дорожающего строительства. С другой стороны, ожидание того, что ставки по мере реализации миллионных проектов должны снизиться, не дает цене аренды слишком вырасти.
“Общий объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2000 кв. м был в 2,5 раза выше аналогичного показателя за первую половину 2006 г. Сохранение цен на неизменном уровне отчасти объясняется задержкой ввода площадей в эксплуатацию”, — соглашается Прозоров. И, по мнению эксперта, до конца 2007 г. тенденция, при которой объемы площадей, заявленные к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых площадей, сохранится.
В Colliers Int. прогнозируют сохранение текущего уровня арендных ставок и превышение спроса на качественные складские объекты над предложением. Также, по мнению экспертов, будет увеличиваться количество объектов, построенных для собственных нужд. А сроки аренды удлинятся до 8-10 лет.
Найти склад
Рынок все же расширился благодаря появлению новых качественных проектов, констатируют в Colliers Int. Но в Московском регионе в первом полугодии 2007 г. предложение складов в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным объектом, отмечают в компании Knight Frank. Девелоперы предпочитают строить логистические комплексы класса А. Они же превалируют в предложении.
“Новый склад на достаточно большом участке, скорее всего, будет класса А, — говорит Рыбакова, — поскольку разница в стоимости строительства невелика, а ставки аренды складов А и В различаются существенно, и арендаторов привлечь проще”.
Статистику по складам класса С и D эксперты не ведут, ссылаясь на то, что многочисленные старые ангары и прочие приспособленные под хранение сооружения учету не поддаются, но пока объем такого предложения значителен, хотя тоже ниже спроса.
Доля вакантных площадей в целом, по оценке JLL, составляет 0,6%. Объем вакантных помещений класса А — не более 1%, считают в Colliers Int., тогда как в Knight Frank говорят о 2,9% в классе А и 1% в классе В.
Неудовлетворенный спрос на склады класса А в Colliers Int. оценивают в 1,5 млн кв. м. Спрос со стороны логистических компаний превалирует (31% от общего спроса, по оценке Colliers Int.). Это отражает общемировую тенденцию развития компаний 3PL (third party logistics), интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с управлением цепочками поставок, отмечают в Knight Frank.
В Colliers Int. говорят также об увеличении спроса на складские помещения площадью 5000-10 000 кв. м (26% от общего объема спроса на помещения класса А и В). На помещения площадью 1000-3000 кв. м, ранее составлявшие наибольшую долю в совокупном спросе, в первом полугодии 2007 г. пришлось 11% от общего объема спроса. Неизменно востребованы помещения площадью 3000-5000 кв. м (20% спроса). Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений — в основном крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.
Доходные хранилища
Высококлассные логистические комплексы в столичном регионе интересны крупным российским и иностранным компаниям. Информация об инвестиционных сделках в этом сегменте украшает небогатый пока перечень достижений российского рынка коммерческой недвижимости. “Но в первом полугодии не было сделок, — напоминает Рыбакова. — Построенные объекты хорошего качества были куплены в 2005-2006 гг., инвесторы ждут появления новых объектов либо организуют СП с компаниями, строящими склады”.
Например, фонд Raven Russia объявил о создании совместного предприятия с российской девелоперской компанией RDI Group для строительства крупного логистического комплекса класса А на Каширском шоссе. Объем инвестиций в строительство составит более $100 млн. Кроме того, в марте Raven Russia и турецкая компания EGL Holdings объявили о создании совместного предприятия для строительства нового логистического комплекса общей площадью около 55 000 кв. м рядом с аэропортом “Шереметьево”. Объем инвестиций составит около $56 млн, сообщили в Colliers Int. Кроме того, вместе с Aldama Limited фонд возводит логистический терминал “Восточный” (300 000 кв. м) в Ногинском районе, а совместно с группой “Авалон” собирается построить в крупных городах около 1 млн кв. м складских помещений.
Прозаические “коробки” для хранения грузов по-прежнему приносят большую доходность, чем другие сегменты, отмечают в C&W/S&R, хотя ставки доходности и снижаются по мере насыщения рынка — до 9-10% во II квартале 2007 г. Для сравнения: доходность в офисном секторе находится, по данным Colliers Int., в диапазоне 8,5-9,5%, в торговом — 9,5-10,5%, а склады, по оценке компании, могут принести 10-11%. В Knight Frank говорят о 10-12% годовых в 2007 г.
Складские проекты реализуют “Росевродевелопмент”, МЛП. “Евразия Логистик” увеличивает темпы строительства, компания намерена ввести на рынок свыше 600 000 кв. м площадей до конца года, Parkridge Holdings в начале 2008 г. приступает к строительству логистического центра площадью около 150 000 кв. м и общей стоимостью $120-150 млн, продолжается строительство комплекса “Крекшино” на Киевском шоссе. Вступило в завершающую стадию строительство логистического парка “Покров” общей площадью около 60 000 кв. м на Симферопольском шоссе, перечисляет Прозоров. Девелоперская компания MosCityGroup начала строительство логистического комплекса Eco Logistics площадью 400 000 кв. м в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. Окончание строительства намечено на 2009 г. Объем инвестиций в проект составит около $300 млн.
По мнению Прозорова, девелоперская активность в области ведет к усилению конкуренции. Особенно на юге Подмосковья. “Раньше вообще объектов не было — сейчас они появляются, появилась и конкуренция”, — говорит по этому поводу Рыбакова.
Пока склады в основном строятся в 30-километровой зоне вокруг Москвы. Правительство Московской области приняло программу по развитию транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее 244 млрд руб.
По данным Knight Frank, общий объем предложения складов по всем классам составляет 7,74 млн кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, объем предложения современных складов класса А и В в 2007 г. составил 3,16 млн кв. м, из них на класс А приходится 2,19 млн кв. м. Объем завершенных в первом полугодии объектов — 206 999 кв. м. По оценке Colliers International, введено меньше — 80 000 кв. м, что не превышает 15% от объемов, заявленных к вводу в 2007 г. Ожидается, что основные объекты будут сданы в эксплуатацию в III-IV кварталах текущего года.
