Главная НовостиАрендаторы формируют новые требования

15 октября 2015, 3:37

3 500

Арендаторы формируют новые требования

Кризис внес существенные коррективы во взаимоотношения собственников и арендаторов торговых центров: «мяч» оказался на стороне последних. Именно ритейлеры сегодня диктуют параметры сделок, с особой тщательностью выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем. И сам подход арендаторов к выбору существенно изменился. Эксперты выделили пять основных отличий в требованиях «докризисного» и «кризисного» арендатора.

Общая политика

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня все требования, которые предъявляют арендаторы к торговым площадям так или иначе «привязаны» к конечной прибыли. Раньше были не редки случаи, когда лояльность.

Управление товарными запасами и цепочками поставок

Задача ритейлера – обеспечить наличие товара на полках и при этом избежать затоваривания. В этом может помочь планирование закупок, в том числе с помощью искусственного интеллекта (ИИ). Использование ИИ-алгоритмов позволяет прогнозировать спрос с учетом погоды, локальных событий, акций и даже поведения конкурентов. Автозаказ, интегрированный с ERP-системами поставщиков, минимизирует «человеческий фактор».

Физический vs Цифровой ритейл

Современный рынок розничной торговли стирает границы между каналами продаж, а омниканальность стала стандартом для большинства ритейлеров.

При омниканальных продажах возможны два пути:

Онлайн-заказ с самовывозом: покупатель заказывает товар онлайн, а забирает в физическом магазине – это генерирует дополнительный трафик в точку продаж и часто ведет к спонтанным покупкам.
Дарксторы: магазины-склады, работающие исключительно на доставку. Они позволяют сократить время выполнения заказа (последняя миля) до 15–30 минут.

Классификация и форматы: рынок – 2026

Всех розничных продавцов можно разделить на несколько категорий:

FMCG-операторы – магазины, где продаются продукты питания, товары ежедневного спроса (например, «Пятёрочка», «Дикси», «Лента» и другие). Такие точки фокусируются на частоте покупок и ежедневной доступности товаров большинству потребителей (ультрадискаунтеры, магазины у дома).
Специализированный ритейл – продавцы конкретной категории товаров. В качестве примеров можно привести магазины техники, фешн-сети, дрогери-сети (например, «М.Видео», «Детский мир», «Спортмастер», «Улыбка Радуги», «Эконика» и другие). Сильная сторона таких ритейлеров – глубокая экспертиза в категории, качественный сервис и консультирование.
Экосистемные игроки и маркетплейсы – платформы, объединяющие товары тысяч продавцов, финансовые услуги, развлечения и логистику. Здесь ритейлер становится «витриной всех товаров» для пользователя. К этой категории можно отнести Ozon, Wildberries, «Яндекс Маркет».

Ключевые показатели эффективности (KPI) для менеджмента

Профессиональный успех ритейлера измеряется конкретными бизнес-метриками:

LFL (Like-For-Like, «подобное с подобным») – прирост продаж в сопоставимых магазинах (без учета открытия новых точек).
Оборачиваемость товарных запасов – сколько раз за период товар обновился на полке.
Средний чек и глубина чека – средняя сумма, которую покупатель оставляет в магазине, и среднее количество позиций товаров или услуг, приобретаемых за один визит.
Стоимость обслуживания одного заказа (критично для e-commerce).
NPS (Net Promoter Score) – индекс потребительской лояльности: готовность покупателей возвращаться за повторными покупками и рекомендовать торговую точку своим знакомым.

Тренды: куда движется ритейл в 2026 году

Ритейл, управляемый ИИ: нейросети теперь отвечают за динамическое ценообразование, корректируя цены в зависимости от остатков и спроса в конкретной локации.
Экономика данных: ритейлеры становятся медиахолдингами, продавая поставщикам доступ к своей аудитории через аналитику и инструменты ритейл-медиа.
Гиперперсонализация: отказ от массовых рассылок в пользу индивидуальных предложений, сформированных ИИ в момент спроса на конкретный товар у конкретного покупателя.
Устойчивость и эффективность: оптимизация «последней мили» и поиск новых способов снижения операционных расходов (самообслуживание, автоматизация инвентаризации с помощью компьютерного зрения).

Отличие ритейлера от производителя и дистрибьютора

Несмотря на общую цель – доведение товара до конечного потребителя, – функциональные задачи участников цепочки поставок кардинально различаются. Если производство сфокусировано на качестве продукта и стабильности выпуска, а дистрибуция – на эффективности логистических плеч, то ритейлер берет на себя управление клиентским опытом и аналитику потребительских предпочтений.

Разница в бизнес-моделях и целевых метриках каждого игрока наглядно представлена в таблице ниже:

Критерий	Производитель	Дистрибьютор	Ритейлер
Фокус	Исследования и разработки, производство	Логистика, отгрузка	Клиентский опыт, полка
KPI	Объемы производства	Скорость доставки	Рост LFL, маржа, NPS
Работа с данными	Анализ рынка, спроса	Анализ цепочек поставок	Анализ поведения покупателя

Частые вопросы про ритейл и ответы на них

1. Ритейлер – это то же самое, что и магазин?

По сути – да, но в бизнес-терминологии «ритейлер» – это компания, которая владеет сетью магазинов или интернет-площадок. Магазин – это конкретная точка продаж, а ритейлер – это бизнес-субъект, который закупает товар у производителей, организует логистику и продает его конечным покупателям.

2. Чем ритейлер отличается от интернет-магазина?

Сегодня грань почти стерта. Интернет-магазин – это площадка для дистанционной продажи. Сейчас большинство крупных сетей стали омниканальными, то есть работают и офлайн, и онлайн одновременно.

3. Кто такие ритейлеры на маркетплейсах?

На маркетплейсах есть два типа продавцов: сам маркетплейс (который продает свои товары) и сторонние ритейлеры (индивидуальные предприниматели или компании), которые используют витрину маркетплейса для поиска покупателей и реализации товаров.

4. В чем разница между ритейлером и оптовиком?

Оптовик – это B2B-продавец, то есть он продает товар большими партиями другим компаниям для перепродажи. Ритейлер – это B2C-продавец, он дробит крупные партии товаров и продает поштучно в розницу.

5. Почему цены у ритейлеров такие разные на один и тот же товар?

Цена в рознице зависит не только от закупки. Ритейлер закладывает в стоимость расходы на аренду помещения, зарплату персонала, логистику, налоги, маркетинг и другие расходы. В дискаунтерах сервис минимален, поэтому цена ниже. В премиальных супермаркетах покупатель доплачивает за комфорт, выбор и сервис.

6. Кто может стать ритейлером?

Любое юридическое лицо или ИП, у которого в документах (ОКВЭД) указана розничная торговля. Нужно найти поставщиков, оформить торговую точку (физическую или онлайн) и обеспечить соблюдение законов о защите прав потребителей.

Ритейлер – это не просто «магазин». Это высокотехнологичный игрок, способный обрабатывать терабайты данных, управлять сложнейшей логистической сетью и выстраивать долгосрочные отношения с потребителем. В условиях турбулентности рынка лидерство сохранят те, кто быстрее всех автоматизирует рутину, освоит инструменты ритейл-медиа и предложит покупателю сервис, который экономит его главный ресурс – время.

Retail.ru

" onmouseover="metrikaGoal('view_term_popup')">ритейлер открывал магазин в ТЦ только потому, что там уже арендовали площадь его конкуренты. При этом решающей была маркетинговая составляющая: прибыль сеть получала за счет других магазинов. Теперь маркетинговый подход ушел в прошлое.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если раньше речь шла о захвате каких-то неосвоенных географических направлений, новых территорий, открытии магазинов в пику конкурентам, поддержании имиджа, то сегодня ритейлеры считают деньги – магазин должен просто приносить доход. Денежный фактор вышел на первое место. Все торговые точки открываются исключительно для того, чтобы заработать. Поэтому убыточные часто закрывают. В целом же маржинальность бизнеса упала в силу снижения потребительских расходов и роста себестоимости.

На первом месте – посещаемость

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня мало кто требует, чтобы в торговом центре присутствовали только брендовые магазины, тогда как раньше это было одно из непременных условий для многих ритейлеров.

Другими словами, для арендаторов не имеет решающего значения престижность присутствия в том или ином ТЦ и даже современность и «концептуальность» этого ТЦ. Главное, чтобы оборот, получаемый в данном магазине, был достаточно эффективным. Например, в нашем ТЦ «Подсолнухи», который можно отнести к неформатным, уровень вакантных площадей составляет не более 3%. Дело в том, что расположение у метро «Улица Подбельского» – то есть в спальном районе и рядом со станцией метро – обеспечивает большой покупательский трафик.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Потенциальные арендаторы сегодня в обязательном порядке запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. Однако последняя должна быть обоснована, что делается с помощью гравитационных моделей. Кроме того, для принятия положительного решения об аренде является обязательным присутствие в ТЦ сильного «якорного» арендатора, способного генерировать существенный объем покупательского траффика. Наиболее привлекательный такой арендатор – супер- или гипермаркет FMCG – то есть торговый объект, призванный удовлетворять первичные потребности потребителей.

Арендные ставки

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Во многих новых торговых центрах Москвы фиксированные ставки действуют только для «якорных» арендаторов, в fashion-галереях речь идет только о проценте с оборота или о комбинированной арендной ставке с минимальной фиксированной суммой. Более того, собственники смотрят на прогноз по оборотам – причем математически обоснованный, рассчитанного с применением геомаркетинговых и других инструментов, часто привлекая к расчетам профессиональных консультантов рынка.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Как и в любой кризисный период, сейчас арендаторы поднимают вопрос о расчетах по схеме «процент с оборота». Впрочем, сам по себе такой способ, естественно, не самоцель: ритейлеров интересует снижение арендной платы как таковое. С начала текущего года коррекция происходила по трем направлениям. Это и снижение цен, которое за прошедшие месяцы составило 5-15%, и переход с долларового исчисления ставок на рублевое, и изменение схемы расчета на процент с оборота.

Тем не менее, переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота – самое распространенное требование ритейлеров в плане цены. И собственники во многих случаях на это соглашаются, показывая свою лояльность к арендаторам. Размер процента сильно различается в зависимости от товарной категории и размера магазина. Естественно, для якорных арендаторов он меньше. Если говорить о сегментах, то например, для магазинов бытовой техники и электроники арендная плата в среднем составляет 2-5% от оборота, а для магазинов одежды – 10-15% и выше. При этом нередко используется так называемая смешанная схема: устанавливается некоторый минимум арендной платы свыше которого арендатор платит из расчета процента с оборота.

Только работающие ТЦ!

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Ушли в прошлое те времена, когда ритейлер мог арендовать площадь в новом ТЦ, чтобы «застолбить» место. В период, когда спрос на площади в успешных торговых проектах существенно превышал предложение, некоторые владельцы магазинов стремились арендовать помещение в новом ТЦ как можно раньше. Сегодня площади в новых ТЦ, которые еще не заполнены и в которых отсутствует пока устойчивый трафик, сдаются крайне сложно. В то же время давно работающие торговые объекты, у которых есть своя «покупательская аудитория», не испытывают проблем с заполняемостью.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов сегодня предпочитают действующие ТЦ вновь открывшимся. Это можно объяснить одинаковостью арендных условий: вследствие того, что практически во всех торговых центрах ставка рассчитывается от процента с оборота, больше нет смысла выбирать новые объекты, в которых до кризиса фиксированные ставки были традиционно ниже, чем в «старых» ТЦ. При этом вакантные помещения можно найти во всех категориях объектов. Хотя, конечно, во вновь открывшихся ТЦ уровень вакантных площадей на порядок выше и выбор помещений больше, чем в «динозаврах» рынка, – 50-процентная заполняемость при открытии уже считается победой. Но справедливости ради, стоит заметить, что многие крупные ТРЦ, открывшись за последний год с 20-40% заполняемостью сейчас уже имеют 60-85%. К такому результату приводит открытый подход к арендатору, готовность заключать договора с арендной платой в процентах с оборота, наличие качественной концепции, а также расширение функций ТРЦ в зону образования, спорта и т.д.

Экономия на ремонте

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если до кризиса большинство арендаторов предпочитало помещения в состоянии «под чистовую отделку» и занимались ремонтом и оформлением интерьеров самостоятельно, то сегодня арендаторы ждут, что собственник произведет отделку за свой счет. Также востребованы торговые помещения с уже выполненной отделкой, полностью готовые к въезду. Обусловлено это желанием ритейлеров свести к минимуму объем инвестиций в открытие каждой новой торговой точки.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Отделка даже самого маленького помещения для магазина «под себя» также осталась в докризисных временах. При снижающихся доходах населения и – как следствие – оборотов большинства ритейлеров экономия становится важнее дизайнерских изысков. Поэтому сейчас собственники ТЦ стараются предлагать в аренду площади пригодные для того, чтобы завезти товар и начать работать буквально на следующий день. Сами же арендаторы обычно располагают достаточным арсеналом легких рекламных конструкций и других материалов, что позволяет им обозначить свою принадлежность к брэнду, даже въезжая в стандартно отремонтированные помещения.

Марина Скубицкая, коммуникационное агентство «PR-стиль»