Справка об эксперте:
Юлия Токарева
Консультант отдела консалтинга и оценки активов компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Окончила Тюменский Государственный университет, в настоящее время является студентом Московской Международной Школы Бизнеса «Мирбис». Работает в компании Cushman & Wakefiled Stiles & Riabokobylko более 4-х лет.
В качестве консультанта отдела консультационных услуг Юлия занимается анализом рынка торговой недвижимости, разработкой концепции торговых и торгово-развлекательных центров Москвы и региональных городов: Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Уфы, Самары, Саратова, Ростова-на-Дону, Омска, Воронежа, Архангельска, Ижевска, Астана, Алма-Аты.
Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — лидер международного рынка коммерческой недвижимости, работает на российском рынке более 10 лет.
От чего зависит успех ТЦ?
Успех ТЦ зависит от совместной работы девелопера, архитектора, брокера, управляющей компании. Результатом грамотно выполненной работы всех участников является конкурентоспособная концепция ТЦ, правильно позиционированная на целевой сегмент потребителей, соответственно ему подобранный набор арендаторов, хорошо спланированная маркетинговая политика.
Назовите основные «типичные» ошибки девелопера при разработке проекта?
Неправильное позиционирование проекта на рынке. Строительство ТЦ без учета на возможную гибкость в будущем, когда рынок изменится и возникнет необходимость адаптации.
С точки зрения Вас, консультанта, что самое сложное в работе с торговым центром?
С точки зрения консультанта основной сложностью является отсутствие в команде девелопер-консультант должного взаимопонимания. Не всегда наиболее оптимальный с точки зрения рынка продукт удовлетворяет индивидуальным предпочтениям девелопера.
Что Вы думаете об использовании нетрадиционных якорей в ТЦ — выставочных центров, художественных галерей, зимних садов и т.д.? Появятся ли такие якоря в российских ТЦ?
Основной функцией якорного арендатора является генерирование дополнительного покупательского потока, стимулирование повторного посещения ТЦ. Перечисленные нетрадиционные якоря, в настоящее время сложно отнести к выполняющим перечисленные функции.
В специализированных центрах, например, посвященных интерьеру или товарам для дома, они могут частично выполнять такую роль.
Что для Вас «качественный арендатор»? Какими критериями он обладает?
Качественный арендатор это компания, отвечающая следующим требованиям:
- международная компания, франчайз международного бренда или крупный российский оператор;
- обладает сетью магазинов;
- имеет уникальный дизайн магазина, соответствующий международным стандартам;
- предоставляет высокий уровень сервиса, качественные товары, соответствующую ценовую политику, соответствующие требованиям. Все из перечисленного должно соответствовать требованиям современной розничной торговли;
- имеет стабильное финансовое положение;
Поскольку ТЦ «живет» десятки лет, при его проектировании девелопер должен учитывать развитие форматов торговли на ближайшие 5-10 лет. Как Вы считаете, какие форматы торговли будут востребованы в ближайшие 5 лет?
Зависит от того, говорим мы о крупных городах с более развитым рынком торговой недвижимости, либо о городах, где этот рынок только находится на стадии развития. В первых городах торговые центры, в связи с возросшей конкуренцией, будут меняться в сторону повышения качества циркуляции, улучшения тенант-микса, привлечения крупных сетей. Что касается второго типа городов — в них еще долгое время будут востребованы традиционные типы ТЦ (с якорными арендаторами, торговой галерей и развлекательным сегментом).
На самых развитых рынка ритейла, таких как Москвы и Санкт-Петербурга будут появляться новые форматы, которые распространены в Европе и на западе, но пока не представлены, либо лишь в единичных случаях, в России. Например ритейл парки (retail parks), outlets.
Какими, на Ваш взгляд, будут основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2007 году?
С насыщением рынка ритейла городов-миллионников, все больше девелоперов обращают внимание на города с меньшим населением, где конкуренция намного ниже, а покупательский спрос зачатую находится на достаточно высоком уровне. Следуют этой тенденции и крупные сети «якорных арендаторов», при этом несколько отстают сети категории фэшн и мелкофроматных магазинов, которые пока не готовы массово расширяться в городах с населением менее 500-700 тыс. человек.
