О том, как шли переговоры с чиновниками, в чем сложность подобных проектов и их экономике, рассказал старший вице-президент компании Владимир Мехришвили.
– Как долго шли переговоры с московскими властями?
– По многим вопросам до сих пор еще не достигнуто окончательного согласия. Основная сложность этого процесса в том, что, привлекая инвесторов, власти не всегда способны юридически защитить интересы города. Как результат, они иногда не выполняют свои требования в части функционального назначения объектов и их параметров. Это порождает обоснованные опасения: чиновники не уверены, что на месте рынков не появятся очередные торговые центры. Нам же проще вести переговоры: мы можем предъявить функционирующий объект, соответствующий статусу столичного рынка.
– Сколько «Экобазаров» хотите построить в Москве?
– Сложно сказать. С одной стороны – столица наиболее перспективна с точки зрения плотности и доходов населения. С другой – высокая стоимость земли и лимитов на подключение к инженерным сетям существенно снижает инвестиционную привлекательность для нас. Кроме того, нам сложно конкурировать с девелоперами многоуровневых торговых и офисных центров. Под рынки требуются большие земельные участки и мощности по электроэнергии, при этом подобные проекты подразумевают одноэтажное строительство. Соответственно, удельный вес затрат существенно выше по сравнению с многоуровневыми коммерческими объектами, выжимающими максимально полезную площадь из пятна застройки.
– В чем основная сложность реализации подобных проектов?
– В отсутствии актуальной законодательной базы и нормативов по проектированию и строительству. Типологические решения для проектирования рынков отсутствуют в принципе: последние СНиП по рынкам были выпущены в 70-х годах и ныне не действуют, в СНиП «Общественные здания и сооружения» нет раздела, посвященного рынкам. Профессиональных консультантов и проектировщиков, владеющих знаниями технологии рынка в деталях, в России не существует. 271-й ФЗ «О розничных рынках» не устанавливает никаких конкретных требований, кроме требований о капитальности зданий и подключении к инженерным сетям. Подзаконные региональные акты, которые должны устанавливать требования к зданиям и торговым местам, как правило, содержат минимум конкретики. Как результат, нам пришлось изучать зарубежный опыт и вырабатывать свои технологии.
– Сколько, по вашим подсчетам, вам будут приносить московские рынки?
– Скажу средние цифры. В зависимости от площади объекта и региона арендный оборот рынка колеблется от 120 до 180 млн руб. в год. В случаях государственно-частного партнерства прибыль с городом делится пропорционально вкладам. Основной экономический интерес властей – налоговые поступления от управляющей компании и арендаторов объекта. К примеру, сумма налоговых отчислений «Экобазара» в Мытищах с ноября 2011 года по август 2012 года превысила 17 млн руб. При этом арендаторы перечислили в бюджет около 5,4 млн руб. за этот же период. В случае «Экобазаров» схема абсолютно прозрачна: все расчеты с арендаторами производятся строго в безналичной форме.
Интервью взяла Екатерина Геращенко, ИД «Коммерсантъ»
