7 сентября 2009, 00:00 3682 просмотра

Поспешите на распродажу

Столичный рынок коммерческой недвижимости плавно набирает обороты. Его дальнейшая динамика будет зависеть от интенсивности ввода новых площадей и активности спекулянтов.

Настроение игроков московского рынка коммерческой недвижимости улучшается. За год офисы, торговые центры и склады в долларовом выражении подешевели на 40–50%, однако в последние месяцы падение цен замедлилось. На офисном рынке наблюдается оживление спроса, коррекция завершается, констатируют аналитики. Стал восстанавливаться спрос на аренду помещений со стороны ритейлеров: повышенную активность проявляли операторы, работающие в сегментах одежды и косметики.

Собственники прогнулись

Пока обороты рынка несопоставимы с докризисными. Более половины сделок с объектами коммерческой недвижимости связано с продлением договоров аренды и пересмотром условий контрактов. Однако брокеры полагают, что даже это создает предпосылки для стабилизации рынка, поскольку на нем появляются внятные ценовые ориентиры. Сегодня средние арендные ставки в торговых центрах приблизились к 900–1000 долларов за квадратный метр в год, склады предлагаются по 80–110 долларов за метр, офисы — по 350–550 долларов. «Если в начале года многие собственники были готовы торговаться и снижать цены на 50 процентов и более, то сейчас скидки составляют максимум 20–25 процентов», — утверждают в консалтинговой компании RRG.

В немалой степени оживлению во всех сегментах поспособствовала гибкость собственников. Например, на рынке складской недвижимости появились предложения аренды сроком на год-два, тогда как раньше контракты заключались на пять-семь лет. Еще одной разновидностью уступок стала конвертация ставок аренды в рубли на период от 12 до 18 месяцев (с последующим переходом к валютному эквиваленту). При заключении договоров аренды торговых площадей получает распространение арендная ставка, привязанная к обороту (правда, пока по такой схеме работают преимущественно международные ритейлеры). А помещения в новых ТЦ предлагаются в аренду по так называемой step-up rent, то есть со скидкой на первые два года.

Покупатели возвращаются

Еще один позитивный тренд — плавно растущий интерес к сделкам купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Приобретают недвижимость частные инвесторы либо их альянсы в расчете на перепродажу в обозримом будущем. Покупатели офисов рассчитывают, что драйвером роста арендных ставок станут дефицит предложения (который возникнет через два-три года) и инвестфонды. Так, банк «ВТБ Капитал», Deutsche Bank и финская строительная компания SVR объявили об учреждении фонда VTBC-DB Real Estate Partners общим размером 300 млн евро; из них 100 млн евро уже привлечено. Фонд планирует инвестировать в девелоперские проекты, рассматривает три площадки и намерен продать первые объекты через два-три года.

Инвесторы в ритейл ожидают экспансии международных торговых сетей (Wal-Mart; Carrefour, уже открывшей первый гипермаркет; Debenhams). По данным компании RRG, в первом полугодии сменили собственников многие топовые объекты street-retail. С февраля по июнь было совершено порядка 25–30 сделок купли-продажи. Спрос на такие помещения остается высоким.

Заключено несколько крупных сделок с офисной и торговой недвижимостью. В августе продала офисный комплекс компания AFI Development. Ранее бизнес-центр у Midland Development приобрел Сбербанк. ГК «Ташир» купила торговый центр «Тряпка» на севере Москвы. «Нафта Ко» — торгово-офисный комплекс «Военторг». Компания, подконтрольная НПФ «Газфонд», приобрела комплекс зданий на Раушской набережной у «Мосэнерго». Структуры, близкие к Бинбанку, стали собственниками около половины офисных комплексов, ранее принадлежавших компании Horus Capital.

Вакансии открыты

Едва ли не главная интрига осени: возрастет ли и без того аномально высокий объем предложения коммерческих площадей или он стабилизируется на нынешнем уровне и начнет плавно снижаться? Например, в сегменте складов доля вакансий сегодня превышает 16%, в торговой недвижимости — 8%, в офисах — порядка 18–20% (по данным компании DTZ, сегодня свободна пятая часть общего офисного предложения в Москве, это примерно 1,7 млн квадратных метров).

По оценкам консалтинговых компаний, в первом полугодии рынок офисной недвижимости пополнился существенно: по одним данным, на 700 тыс. квадратных метров, по другим — на 1,2 миллиона. Очередная волна роста объема предложения может быть спровоцирована сезонным фактором. Летом многие собственники объектов предпочли временно отказаться от рекламы из соображений экономии; с оживлением деловой активности они, вероятно, вновь предложат офисные помещения на продажу.

Кроме того, насыщению рынка могут поспособствовать девелоперы. Так, аналитики DTZ подсчитали, что в этом году ожидается ввод порядка 1,4 млн квадратных метров офисов, что всего на 5% меньше прошлогодних объемов. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию в срок, то общее предложение качественных офисных помещений в Москве к концу года составит 9,35 млн квадратных метров; общий объем качественных складских площадей оценивается примерно в 3,5 млн «квадратов», и до конца года он может увеличиться на 450 тыс. метров. Продавцам и арендодателям только и остается уповать на ставшую притчей во языцех непунктуальность застройщиков.

Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт»

Статья относится к тематикам: Недвижимость
Поделиться публикацией:
С завода на полку: в какой упаковке сегодня заинтересованы торговые сети

Что такое SRP? Упаковка типа SRP (сокращение от англ. Shelf Ready Packaging) упаковка, обладающая либо специальной конструкцией, либо конструктивными элементами,  позволяющими обеспечить вык...

Тенденции развития розницы в 2017 году

Многое в российском ритейле происходит впервые

Как избежать нарушений закона «О торговле»?

Цена каждой ошибки – миллионы рублей

Поспешите на распродажуаренда помещений, торговые центры, склады, торговля, магазины, гипермаркет, розничная торговля
Как продавать продукты в Рунете Решения для розничной сети
1 500 руб.
Нет в наличии
Маркетинг торговых центров
4 000 руб.
Нет в наличии
Я всегда знаю, что сказать: книга-тренинг по успешным переговорам
580 руб.
Нет в наличии
Ух ты! Сервис
650 руб.
Нет в наличии
Лидерство. (Harvard Business Review 10 лучших статей)
530 руб.
Нет в наличии