Баннер ФЗ-54
9 апреля 2018, 14:00 919 просмотров

Какие склады нужны международным ритейлерам?

В течение последних нескольких лет на рынке складской недвижимости растет спрос на проекты build-to-suit, построенные под конкретного заказчика. По данным Colliers International, доля площадей в структуре спроса, реализованных по схеме BTS в Москве в 2017 году, выросла до 28 % от общего объема сделок, что на 12 % выше показателей предыдущего года. А доля объектов, построенных под заказчика, составила 15 % от общего объема вводимых площадей в прошлом году. Одними из основных покупателей BTS складов сегодня являются крупные сетевые ритейлеры.

При этом также с каждым годом постепенно растет количество иностранных ритейлеров, инвестирующих в создание собственной логистической инфраструктуры в России. О требования подобных компаний к складской недвижимости в целом, и том, как они реализуются, подробно рассказала Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.

Основные запросы к складам

Одним из ключевых факторов при выборе склада для крупных сетевых ритейлеров, причем не только международных, является расположение объекта. Идеальная локация — если склад находится в непосредственной близости от основных трасс и имеет удобные подъезды, чтобы водители могли легко и быстро найти объект и доехать до него. Еще одно преимущество локации — расположение недалеко от основного рынка сбыта (если говорить о Московском регионе, то это Москва), а также от основных транспортных узлов, аэропортов и грузовых ж/д станций. Среди международных ритейлеров наиболее востребованы склады А класса, которые дают наибольшую эффективность на 1 кв. м. Это важно как для offline, так и для online ритейлеров. Для последних даже в большей степени, поскольку их операционная эффективность напрямую связана с эффективностью склада: то, насколько хорошо он работает, влияет на весь бизнес в целом. Также стоит отметить, что у международных ритейлеров достаточно жесткие требования к техническим особенностями склада и инженерии (в первую очередь к системам пожаротушения и электроснабжения).

Основные запросы к складам

Факторы, определяющие требования к объекту

Требования международных ритейлеров к складам могут очень сильно варьироваться в зависимости от ряда факторов. Во-первых, от специфики ритейла. В каждой сфере есть свои нюансы, а, следовательно, в зависимости от этого меняются потребности и приоритеты в конструктивных особенностях склада и его начинке. Во-вторых, от наличия или отсутствия в компании корпоративных стандартов. Некоторые международные ритейлеры не навязывают свои внутренние стандарты и принимают локальную специфику, другие, наоборот, хотят, чтобы необходимый корпоративный минимум был соблюден на их новом складском объекте. Требования к складу зависят и от его масштабов: чем больше объект, тем выше риски, и, соответственно, тем жестче будут требования к его оснащению со стороны ритейлера. Если же компания ищет небольшой или временный склад, то в данном случае вопросов к технической составляющей помещения будет меньше.

Чего хотят международные ритейлеры

Говоря о требованиях международных ритейлеров к складам, стоит отметить, что они отчасти отличаются от требований российских компаний. Во-первых, эти различия связаны с наличием корпоративных стандартов. У международных ритейлеров зачастую существуют внутренние требования к складам, которые диктуются на уровне штаб-квартиры. Как правило, они сформулированы в виде стандартного технического задания, которое адаптируется в зависимости от рынка, поскольку строительные нормы в разных странах отличаются друг от друга. Существуют дополнительные требования в части использования корпоративных цветов и символики компании в отделке помещений и т. д.

Другой момент, который также отчасти связан с корпоративными стандартами — это особое внимание к системам пожаротушения как к одному из ключевых элементов управления бизнес-рисками. Для иностранных компаний это особенно важно, поскольку они очень внимательно относятся к страхованию имущества. Как правило, страхование происходит не на локальном уровне, а на корпоративном. Крупные международные ритейлеры работают с корпоративным страховщиком, который во многом диктует требования к системам пожаротушения на складе и редко идет на компромиссы в данном вопросе.

Чего хотят международные ритейлеры

«В частности, у нас был подобный кейс с резидентом индустриального парка «Южные Врата» компанией Leroy Merlin, рассказывает Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group. — Когда мы проектировали здание их распределительного центра, крупнейшего в Европе, то особый фокус был сделан на обеспечение определенных технических характеристик, связанных с пожарной безопасностью: размера минимального противопожарного отсека, мощности спринклерной системы, конструктивных особенностей здания. Некоторые параметры значительно превышают требования российских строительных норм и правил и, к сожалению, снижают операционную эффективность склада. Мы как застройщик смогли найти такое техническое решение, которое позволило нашему клиенту добиться максимальной эффективности при соблюдении требований страховщика. По нашему опыту российские ритейлеры относятся к системам пожаротушения, проверке инженерных систем в целом более лояльно и требуют лишь соответствия российским нормам».

Также высокие требования международные ритейлеры предъявляют и к системам электроснабжения. Вообще это важно для любого ритейлера, поскольку его склад, как правило, функционирует в режиме 24/7. Особенно это критично для мультитемпературных складов, где необходимо поддерживать определенный режим хранения продукции, а также частично или полностью автоматизированных складов, поскольку любые перебои с электричеством фактически блокируют их работу.

«В частности, высокие требования к энергонадежности склада предъявлял и другой резидент нашего индустриального парка — британский fashion ритейлер NEXT, рассказывает Анна Сорокина. — Для них как раз это было особенно важно, поскольку на половине их склада размещается многоярусный мезонин, а часть товаров с верхних полок спускается по конвейерной линии. Наш индустриальный парк соответствует требованиям данного ритейлера, поскольку у нас высокая, 2 категория энергонадежности (электроэнергия подводится к парку через две независимые кабельные линии, которые «страхуют» друг друга в случае, если одна из них выходит из строя). Как правило, более высокую категорию, имеют лишь социально значимые объекты (детские сады, школы, больницы), а также ключевые государственные учреждения.

Зависимость от специфики бизнеса

Что касается предпочтений международных ритейлеров относительно конструктивных особенностей здания, то тут также много разных нюансов, которые могут зависеть от операционных особенностей компании. Например, Decathlon, Auchan и Leroy Merlin — это, по сути, «компании-сестры», входящие в одну группу, однако, у каждой из них своя специфика.

Например, у склада Decathlon, который также расположен в рамках индустриального парка «Южные Врата», относительно простая спецификация здания. «Конечно, были определенные нюансы, связанные со страхованием, но, в общем, тип доков, рабочая высота склада, требования к качеству пола и отделке — гораздо более щадящие по сравнению с Leroy Merlin или Auchan, крупнейший распределительный центр для которого мы сейчас строим, отмечает Анна Сорокина. — Это отчасти связано с концепцией бизнеса, Decathlon — это дискаунтер , поэтому ожидаемо, что они не были готовы строить очень дорогое здание. Им было достаточно стандартного качественно построенного объекта, где соблюдены все основные требования по безопасности».

Зависимость от специфики бизнеса

В отношении РЦ Auchan ситуация обратная — высокая интенсивность операций на складе, работа с товарами, требующими различных температурных режимов хранения, высокие корпоративные требования и большой масштаб здания (около 140,000 кв. м) обусловили очень нестандартное конструктивное решение и серьезную инженерную «начинку» здания.

Как реализуются требования

В качестве успешного примера адаптации требований международного ритейлера при строительстве склада, можно привести распределительный центр Leroy Merlin, расположенный в рамках индустриального парка «Южные Врата». Данный объект имеет нестандартное конструктивное решение —  это здание необычной Н-образной формы. Оно состоит из нескольких частей: зоны погрузки/разгрузки товара и кросс-докинга, двух зон долгосрочного хранения и специализированной рампы. «При строительстве объекта нужно было учесть требуемую клиентом конфигурацию здания и вписать ее в конкретный земельный участок, отмечает Анна Сорокина. — Помимо этого, необходимо было выдержать жесткие требования к системам пожаротушения, что, в свою очередь, также определило конструктив здания и особенности инфраструктуры. По сути, для обеспечения потребностей склада Leroy Merlin мы построили в парке третий инженерный узел». Также склад был адаптирован и с учетом особенностей некоторых категорий товаров, которые продает ритейлер . В частности, были оборудованы специальные доки, которые позволяют с нулевой отметки въехать на склад и разгрузить негабаритные материалы, рампа для более удобной отгрузки в мелко и среднетоннажный транспорт. Кроме того, на складе была выделена специальная зона для хранения аэрозолей или лакокрасочной продукции, где была оборудована дополнительная система пенного пожаротушения. Помимо этого, было учтено множество нюансов по организации движения на территории вокруг склада, дороги, проезды, зоны парковок и т. п.

Как реализуются требования

Другой пример — склад британской компании NEXT. На территории индустриального парка «Южные Врата» ритейлер имеет фулфилмент центр, в котором обслуживает исключительно свой онлайн-магазин. «Изначально данный клиент был заинтересован в аренде склада, поэтому наиболее подходящим для него вариантом была аренда спекулятивного здания с адаптацией под свои нужды, рассказывает Анна Сорокина. — В частности, были сделаны доработки в освещении с учетом специфики складского оборудования компании, значительно были увеличены и специально зонированы административно-бытовые помещения». Сейчас помимо фулфилмент центра в «Южных Вратах» компания NEXT размещает московский офис и колл-центр, который обслуживает Россию, несколько стран СНГ, а также ряд зарубежных стран. «Поскольку стандартная спецификация здания изначала была высокого качества и соответствовала требованиям ритейлера и в части пола — допустимые нагрузки позволяли установить многоярусный мезонин без дополнительного усиления и в части системы пожаротушения, резюмирует Анна Сорокина».

Возможности для выбора

Российский рынок складской недвижимости — достаточно продвинутый, даже в сравнении с европейским или американским. Если говорить про объекты ведущих девелоперов, которые строят склады спекулятивно, то в целом они качественные: это здания с хорошей системой пожаротушения, качественным полами, большим количеством доков и т. д. Однако когда девелопер строит склад спекулятивно, он рассчитывает на запросы усредненного потребителя, и такой склад, скорее всего, не будет соответствовать абсолютно всем потребностям клиента. Конкретному ритейлеру, который рассматривает аренду склада, к примеру, может понадобиться большее количество доков или другая конфигурация помещения, возможность сквозной погрузки. Или чтобы зарядные комнаты находились не в одном углу, а в другом, а офисы находились не в двух-трех этажной встройке, а на мезонине для более эффективного использования пространства на полу. Чем крупнее компания ритейлер и чем интенсивнее ее операции, тем сложнее ей работать в спекулятивном складе. Однако можно сказать, что среднестатистический склад класса А на рынке с точки зрения ключевых параметров и качества в целом отвечает требованиям ритейлеров.

Что касается объема предложения, то складов без кросс-дока и относительно небольшой площади до 10 тыс. кв. м сегодня на рынке достаточно много, поэтому у компаний есть широкий выбор. А вот больших помещений под ключевые распределительные центры площадью от 25-30 тыс. кв. м с кросс-доком на рынке единицы. Именно поэтому почти все крупные распределительные центры строятся в формате «built-to-suit» («под ключ») под конкретного заказчика.

Адаптация не в тренде

В 2007–2010 годах, когда рынок складской недвижимости только начинал развиваться, был достаточно большой объем спекулятивных площадей и ритейлеры не готовы были ждать, когда им построят склад по их запросу. Они арендовали подходящее по основным параметрам здание, но как можно быстрее. К тому же в тот период и девелоперы не обладали опытом и экспертизой в строительстве  специализированных зданий — как правило, они возводили стандартные биг боксы. Ритейлеры адаптировали стандартные склады под свои требования.

В последние 4–5 лет ритейлеры начали понимать, что даже хорошо адаптированное спекулятивное здание не позволяет им достигнуть необходимой эффективности. Кроме того, многие иностранные ритейлеры сейчас лучше понимают российский рынок и, будучи ориентированы на долгосрочное развитие в России, готовы вкладываться в логистическую инфраструктуру. Все это в итоге привело к волне покупок складов, построенных по схеме built-to-suit. К тому же сейчас и ведущие складские девелоперы уже стали достаточно опытны в строительстве  нестандартных зданий.

Адаптация не в тренде

Инвестиции в эффективность

Сегодня, как правило, крупные ритейлеры лидеры рынка, например, Auchan и Leroy Merlin, для которых важна операционная эффективность, готовы вкладываться в собственную логистическую инфраструктуру и строить свои ключевые распределительные центры с нуля. И именно в той географической точке, которая лучше всего работает для их цепей поставок. Они понимают, что для эффективной работы им необходим склад, который будет максимально «заточен» под их процессы, но поскольку найти такие объекты на рынке они в принципе не могут, единственный вариант для них — заказать строительство «под ключ».

«К примеру, здание распределительного центра Leroy Merlin в «Южных Вратах» имеет нестандартную форму и большую кросс-докинговую составляющую — здание похоже на букву «Н», рассказывает Анна Сорокина. — Кроме того, там необычная внутренняя логистика. Не менее специфическим объектом станет и распределительный центр Auchan с нестандартной конфигурацией здания и большим количеством внутренних специализированных зон».

В большинстве случаев подобная практика покупки и строительства зданий «под ключ», скорее, касается крупных игроков, которые работают в высоко конкурентной среде. Для них эффективность логистики является одним из ключевых факторов эффективности и условием для роста бизнеса, поэтому они готовы в это инвестировать.

Требовательные ритейлеры

И в завершение, говоря о запросах международных ритейлеров к складам, стоит отметить, что за последние пять лет их требования не стали проще. Наоборот, крупные игроки сейчас жестче диктуют свою позицию и реже идут на компромисс. Рынок складской недвижимости стал более профессиональным, появилась возможность получить качественные решения «под ключ», благодаря чему международные ритейлеры стали чаще инвестировать в покупку и строительство складов, максимально соответствующих их требованиям. Стандартные решения, особенно в отношении федеральных РЦ, их больше не устраивают.

Поделиться публикацией:
Источник: Retail.ru
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Дипак Шарма (Deepakq Sharrma), специалист по управ...
120
О выборе поставщика услуг по сопровождению информа...
200
Сергей Леонов, член правления, директор по развити...
2349
Дмитрий Макаренко, директор по развитию Консорциум...
1030
Магистр вина Франк Смулдерс: "Хорошее вино не обяз...
5160
К чему привел ребрендинг сети
4690
Дмитрий Леонов, консультант и бизнес-тренер, замес...
902
Новая концепция рыбного заведения: магазин+кафе
4640

При этом также с каждым годом постепенно растет количество иностранных ритейлеров, инвестирующих в создание собственной логистической инфраструктуры в России. О требования подобных компаний к складской недвижимости в целом, и том, как они реализуются, подробно рассказала Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.

Основные запросы к складам

Одним из ключевых факторов при выборе склада для крупных сетевых ритейлеров, причем не только международных, является расположение объекта. Идеальная локация — если склад находится в непосредственной близости от основных трасс и имеет удобные подъезды, чтобы водители могли легко и быстро найти объект и доехать до него. Еще одно преимущество локации — расположение недалеко от основного рынка сбыта (если говорить о Московском регионе, то это Москва), а также от основных транспортных узлов, аэропортов и грузовых ж/д станций. Среди международных ритейлеров наиболее востребованы склады А класса, которые дают наибольшую эффективность на 1 кв. м. Это важно как для offline, так и для online ритейлеров. Для последних даже в большей степени, поскольку их операционная эффективность напрямую связана с эффективностью склада: то, насколько хорошо он работает, влияет на весь бизнес в целом. Также стоит отметить, что у международных ритейлеров достаточно жесткие требования к техническим особенностями склада и инженерии (в первую очередь к системам пожаротушения и электроснабжения).

Основные запросы к складам

Факторы, определяющие требования к объекту

Требования международных ритейлеров к складам могут очень сильно варьироваться в зависимости от ряда факторов. Во-первых, от специфики ритейла. В каждой сфере есть свои нюансы, а, следовательно, в зависимости от этого меняются потребности и приоритеты в конструктивных особенностях склада и его начинке. Во-вторых, от наличия или отсутствия в компании корпоративных стандартов. Некоторые международные ритейлеры не навязывают свои внутренние стандарты и принимают локальную специфику, другие, наоборот, хотят, чтобы необходимый корпоративный минимум был соблюден на их новом складском объекте. Требования к складу зависят и от его масштабов: чем больше объект, тем выше риски, и, соответственно, тем жестче будут требования к его оснащению со стороны ритейлера. Если же компания ищет небольшой или временный склад, то в данном случае вопросов к технической составляющей помещения будет меньше.

Чего хотят международные ритейлеры

Говоря о требованиях международных ритейлеров к складам, стоит отметить, что они отчасти отличаются от требований российских компаний. Во-первых, эти различия связаны с наличием корпоративных стандартов. У международных ритейлеров зачастую существуют внутренние требования к складам, которые диктуются на уровне штаб-квартиры. Как правило, они сформулированы в виде стандартного технического задания, которое адаптируется в зависимости от рынка, поскольку строительные нормы в разных странах отличаются друг от друга. Существуют дополнительные требования в части использования корпоративных цветов и символики компании в отделке помещений и т. д.

Другой момент, который также отчасти связан с корпоративными стандартами — это особое внимание к системам пожаротушения как к одному из ключевых элементов управления бизнес-рисками. Для иностранных компаний это особенно важно, поскольку они очень внимательно относятся к страхованию имущества. Как правило, страхование происходит не на локальном уровне, а на корпоративном. Крупные международные ритейлеры работают с корпоративным страховщиком, который во многом диктует требования к системам пожаротушения на складе и редко идет на компромиссы в данном вопросе.

Чего хотят международные ритейлеры

«В частности, у нас был подобный кейс с резидентом индустриального парка «Южные Врата» компанией Leroy Merlin, рассказывает Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group. — Когда мы проектировали здание их распределительного центра, крупнейшего в Европе, то особый фокус был сделан на обеспечение определенных технических характеристик, связанных с пожарной безопасностью: размера минимального противопожарного отсека, мощности спринклерной системы, конструктивных особенностей здания. Некоторые параметры значительно превышают требования российских строительных норм и правил и, к сожалению, снижают операционную эффективность склада. Мы как застройщик смогли найти такое техническое решение, которое позволило нашему клиенту добиться максимальной эффективности при соблюдении требований страховщика. По нашему опыту российские ритейлеры относятся к системам пожаротушения, проверке инженерных систем в целом более лояльно и требуют лишь соответствия российским нормам».

Также высокие требования международные ритейлеры предъявляют и к системам электроснабжения. Вообще это важно для любого ритейлера, поскольку его склад, как правило, функционирует в режиме 24/7. Особенно это критично для мультитемпературных складов, где необходимо поддерживать определенный режим хранения продукции, а также частично или полностью автоматизированных складов, поскольку любые перебои с электричеством фактически блокируют их работу.

«В частности, высокие требования к энергонадежности склада предъявлял и другой резидент нашего индустриального парка — британский fashion ритейлер NEXT, рассказывает Анна Сорокина. — Для них как раз это было особенно важно, поскольку на половине их склада размещается многоярусный мезонин, а часть товаров с верхних полок спускается по конвейерной линии. Наш индустриальный парк соответствует требованиям данного ритейлера, поскольку у нас высокая, 2 категория энергонадежности (электроэнергия подводится к парку через две независимые кабельные линии, которые «страхуют» друг друга в случае, если одна из них выходит из строя). Как правило, более высокую категорию, имеют лишь социально значимые объекты (детские сады, школы, больницы), а также ключевые государственные учреждения.

Зависимость от специфики бизнеса

Что касается предпочтений международных ритейлеров относительно конструктивных особенностей здания, то тут также много разных нюансов, которые могут зависеть от операционных особенностей компании. Например, Decathlon, Auchan и Leroy Merlin — это, по сути, «компании-сестры», входящие в одну группу, однако, у каждой из них своя специфика.

Например, у склада Decathlon, который также расположен в рамках индустриального парка «Южные Врата», относительно простая спецификация здания. «Конечно, были определенные нюансы, связанные со страхованием, но, в общем, тип доков, рабочая высота склада, требования к качеству пола и отделке — гораздо более щадящие по сравнению с Leroy Merlin или Auchan, крупнейший распределительный центр для которого мы сейчас строим, отмечает Анна Сорокина. — Это отчасти связано с концепцией бизнеса, Decathlon — это дискаунтер , поэтому ожидаемо, что они не были готовы строить очень дорогое здание. Им было достаточно стандартного качественно построенного объекта, где соблюдены все основные требования по безопасности».

Зависимость от специфики бизнеса

В отношении РЦ Auchan ситуация обратная — высокая интенсивность операций на складе, работа с товарами, требующими различных температурных режимов хранения, высокие корпоративные требования и большой масштаб здания (около 140,000 кв. м) обусловили очень нестандартное конструктивное решение и серьезную инженерную «начинку» здания.

Как реализуются требования

В качестве успешного примера адаптации требований международного ритейлера при строительстве склада, можно привести распределительный центр Leroy Merlin, расположенный в рамках индустриального парка «Южные Врата». Данный объект имеет нестандартное конструктивное решение —  это здание необычной Н-образной формы. Оно состоит из нескольких частей: зоны погрузки/разгрузки товара и кросс-докинга, двух зон долгосрочного хранения и специализированной рампы. «При строительстве объекта нужно было учесть требуемую клиентом конфигурацию здания и вписать ее в конкретный земельный участок, отмечает Анна Сорокина. — Помимо этого, необходимо было выдержать жесткие требования к системам пожаротушения, что, в свою очередь, также определило конструктив здания и особенности инфраструктуры. По сути, для обеспечения потребностей склада Leroy Merlin мы построили в парке третий инженерный узел». Также склад был адаптирован и с учетом особенностей некоторых категорий товаров, которые продает ритейлер . В частности, были оборудованы специальные доки, которые позволяют с нулевой отметки въехать на склад и разгрузить негабаритные материалы, рампа для более удобной отгрузки в мелко и среднетоннажный транспорт. Кроме того, на складе была выделена специальная зона для хранения аэрозолей или лакокрасочной продукции, где была оборудована дополнительная система пенного пожаротушения. Помимо этого, было учтено множество нюансов по организации движения на территории вокруг склада, дороги, проезды, зоны парковок и т. п.

Как реализуются требования

Другой пример — склад британской компании NEXT. На территории индустриального парка «Южные Врата» ритейлер имеет фулфилмент центр, в котором обслуживает исключительно свой онлайн-магазин. «Изначально данный клиент был заинтересован в аренде склада, поэтому наиболее подходящим для него вариантом была аренда спекулятивного здания с адаптацией под свои нужды, рассказывает Анна Сорокина. — В частности, были сделаны доработки в освещении с учетом специфики складского оборудования компании, значительно были увеличены и специально зонированы административно-бытовые помещения». Сейчас помимо фулфилмент центра в «Южных Вратах» компания NEXT размещает московский офис и колл-центр, который обслуживает Россию, несколько стран СНГ, а также ряд зарубежных стран. «Поскольку стандартная спецификация здания изначала была высокого качества и соответствовала требованиям ритейлера и в части пола — допустимые нагрузки позволяли установить многоярусный мезонин без дополнительного усиления и в части системы пожаротушения, резюмирует Анна Сорокина».

Возможности для выбора

Российский рынок складской недвижимости — достаточно продвинутый, даже в сравнении с европейским или американским. Если говорить про объекты ведущих девелоперов, которые строят склады спекулятивно, то в целом они качественные: это здания с хорошей системой пожаротушения, качественным полами, большим количеством доков и т. д. Однако когда девелопер строит склад спекулятивно, он рассчитывает на запросы усредненного потребителя, и такой склад, скорее всего, не будет соответствовать абсолютно всем потребностям клиента. Конкретному ритейлеру, который рассматривает аренду склада, к примеру, может понадобиться большее количество доков или другая конфигурация помещения, возможность сквозной погрузки. Или чтобы зарядные комнаты находились не в одном углу, а в другом, а офисы находились не в двух-трех этажной встройке, а на мезонине для более эффективного использования пространства на полу. Чем крупнее компания ритейлер и чем интенсивнее ее операции, тем сложнее ей работать в спекулятивном складе. Однако можно сказать, что среднестатистический склад класса А на рынке с точки зрения ключевых параметров и качества в целом отвечает требованиям ритейлеров.

Что касается объема предложения, то складов без кросс-дока и относительно небольшой площади до 10 тыс. кв. м сегодня на рынке достаточно много, поэтому у компаний есть широкий выбор. А вот больших помещений под ключевые распределительные центры площадью от 25-30 тыс. кв. м с кросс-доком на рынке единицы. Именно поэтому почти все крупные распределительные центры строятся в формате «built-to-suit» («под ключ») под конкретного заказчика.

Адаптация не в тренде

В 2007–2010 годах, когда рынок складской недвижимости только начинал развиваться, был достаточно большой объем спекулятивных площадей и ритейлеры не готовы были ждать, когда им построят склад по их запросу. Они арендовали подходящее по основным параметрам здание, но как можно быстрее. К тому же в тот период и девелоперы не обладали опытом и экспертизой в строительстве  специализированных зданий — как правило, они возводили стандартные биг боксы. Ритейлеры адаптировали стандартные склады под свои требования.

В последние 4–5 лет ритейлеры начали понимать, что даже хорошо адаптированное спекулятивное здание не позволяет им достигнуть необходимой эффективности. Кроме того, многие иностранные ритейлеры сейчас лучше понимают российский рынок и, будучи ориентированы на долгосрочное развитие в России, готовы вкладываться в логистическую инфраструктуру. Все это в итоге привело к волне покупок складов, построенных по схеме built-to-suit. К тому же сейчас и ведущие складские девелоперы уже стали достаточно опытны в строительстве  нестандартных зданий.

Адаптация не в тренде

Инвестиции в эффективность

Сегодня, как правило, крупные ритейлеры лидеры рынка, например, Auchan и Leroy Merlin, для которых важна операционная эффективность, готовы вкладываться в собственную логистическую инфраструктуру и строить свои ключевые распределительные центры с нуля. И именно в той географической точке, которая лучше всего работает для их цепей поставок. Они понимают, что для эффективной работы им необходим склад, который будет максимально «заточен» под их процессы, но поскольку найти такие объекты на рынке они в принципе не могут, единственный вариант для них — заказать строительство «под ключ».

«К примеру, здание распределительного центра Leroy Merlin в «Южных Вратах» имеет нестандартную форму и большую кросс-докинговую составляющую — здание похоже на букву «Н», рассказывает Анна Сорокина. — Кроме того, там необычная внутренняя логистика. Не менее специфическим объектом станет и распределительный центр Auchan с нестандартной конфигурацией здания и большим количеством внутренних специализированных зон».

В большинстве случаев подобная практика покупки и строительства зданий «под ключ», скорее, касается крупных игроков, которые работают в высоко конкурентной среде. Для них эффективность логистики является одним из ключевых факторов эффективности и условием для роста бизнеса, поэтому они готовы в это инвестировать.

Требовательные ритейлеры

И в завершение, говоря о запросах международных ритейлеров к складам, стоит отметить, что за последние пять лет их требования не стали проще. Наоборот, крупные игроки сейчас жестче диктуют свою позицию и реже идут на компромисс. Рынок складской недвижимости стал более профессиональным, появилась возможность получить качественные решения «под ключ», благодаря чему международные ритейлеры стали чаще инвестировать в покупку и строительство складов, максимально соответствующих их требованиям. Стандартные решения, особенно в отношении федеральных РЦ, их больше не устраивают.

Какие склады нужны международным ритейлерам?Cклады, build-to-suit, Radius Group, Leroy Merlin, Decathlon, Auchan
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Какие склады нужны международным ритейлерам?
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/articles/150022/2018-04-20