Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства

Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства
  • Издательство:
  • ISBN:
    978-5-901810-27-9
  • Год издания:
    2010
  • Количество страниц:
    649
  • Вес:
    1660 г.
  • Вид переплёта:
    Твердый переплёт
6 900 руб.
Нет в наличии
Книга является полным практическим руководством по применению современных технологий управления процессами и ресурсами эксплуатации недвижимости, начиная от технологий разработки стратегического плана управления активами, и заканчивая технологиями производственного планирования и выполнения работ эксплуатации.
Каждая технология эксплуатации представлена наиболее эффективными решениями, признанными наиболее перспективными в условиях глобальных экономических вызовов начала XXI века и обеспечивающими максимальную продуктивность активов недвижимого имущества при минимальных издержках жизненного цикла.
Методически подробное описание технологий эксплуатации недвижимости представляет готовый для немедленного использования инструмент эффективной модернизации системы управления недвижимостью организаций и предприятий в различных отраслях отечественной экономики, в том числе в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Книга предназначена для руководителей и специалистов предприятий и организаций, в сфере ответственности которых находятся вопросы повышения эффективности эксплуатации активов недвижимого имущества. Также книга может быть полезна научным работникам и преподавателям ВУЗов, выполняющим прикладные исследования в области совершенствования управления эксплуатацией недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ
ПРЕДИСЛОВИЕ...11

ЧАСТЬ 1 ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕРМИНОЛОГИЯ И СОДЕРЖАНИЕ...21

ГЛАВА 1. ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕРМИНОЛОГИЧЕСКАЯ СИСТЕМА КООРДИНАТ...22
1.1. Эксплуатация: от определения к толкованию...22
1.2. Управление недвижимостью: от толкований к определениям...25
1.2.1. Хронология мировоззрений и терминов...25
1.2.2. Управление активами...28
1.2.3. Управление недвижимостью...31
1.2.4. Управление корпоративной недвижимостью...32
1.2.5. Управление инфраструктурой организации...33
1.3. Эксплуатация недвижимости: классификация видов...37
1.3.1. Целевая классификация категорий эксплуатации...37
1.3.2. Экономическая классификация видов эксплуатации...40

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ СОВРЕМЕННОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ...44
2.1. Общие характеристики современной эффективной системы управления эксплуатацией недвижимости...44
2.2. Масштаб и компетенции системы управления эксплуатацией...47
2.2.1. Объекты эксплуатации...47
2.2.2. Компетенции эксплуатации...48
2.3. Основные технологические компоненты системы управления эксплуатацией...50
2.3.1. Стратегия эксплуатации. 51
2.3.2. Стандарты эксплуатации...52
2.3.3. Стратегическое планирование эксплуатации...54
2.3.4. Планирование работ эксплуатации...56
2.3.5. Оценка состояния инфраструктуры и эксплуатационный аудит...57
2.3.6. Организация выполнения эксплуатации...58
2.3.7. Организация производства работ по эксплуатации...60
2.3.8. Измерение продуктивности и бенчмаркинг эксплуатации...62
2.3.9. Информационное обеспечение системы эксплуатации...63

ЧАСТЬ 2 ТЕХНОЛОГИИ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ...65

ГЛАВА 3. СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ...66
3.1. Мастер-план развития инфраструктуры...66
3.1.1. Назначение мастер-плана развития инфраструктуры...66
3.1.2. Пример: мастер-план развития инфраструктуры аэропорта...67
3.2. Стратегический план управления активами...72
3.2.1. Определения и принципы Стратегического управления активами...72
3.2.2. Содержание Стратегического управления активами...73
3.2.3. Компоненты внедрения Стратегического плана управления активами. 75
3.2.4. Пример: Стратегический план управления активами университета...76
3.3. Стратегический план эксплуатации активов...77
3.3.1. Планирование эксплуатации в контексте управления активами...78
3.3.2. Подготовка и утверждение Стратегического плана эксплуатации...81
3.3.3. Процесс разработки Стратегического плана эксплуатации...82

ГЛАВА 4. СОВРЕМЕННАЯ СТРАТЕГИЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ИНФРАСТРУКТУРЫ...94
4.1. Изменение принципов управления инфраструктурой: причины и последствия...94
4.2. Соответствие актива миссии и стратегическим целям организации...96
4.2.1. Корректировка структуры управления активами...97
4.2.2. Факторы, определяющие принятие решений...98
4.3. Процесс принятия решения по управлению активами и мониторинг выполнения...108

ГЛАВА 5. ЛИДЕРСТВО И КОМПЕТЕНЦИИ В УПРАВЛЕНИИ ИНФРАСТРУКТУРОЙ...114
5.1. Объективная реальность в эпоху перемен: от менеджмента к лидерству...115
5.1.1. Менеджер и лидер: классический подход вчера...115
5.1.2. Менеджер или лидер: новый подход сегодня...117
5.1.3. Лидерство как стратегия государственного развития...122
5.2. Профессиональные компетенции в управлении инфраструктурой...128
5.2.1. Компетенции в управлении инфраструктурой: внутренний ресурс в эпоху глобализации экономики...128
5.2.2. Ключевые компетенции управления активами в профессиональной литературе...130
5.2.3. Ключевые компетенции управления инфраструктурой в профессиональных ассоциациях...132
5.2.4. Ключевые компетенции управления инфраструктурой в крупных организациях...134
5.2.5. Построение структуры ключевых компетенций в организации...136
5.3. Выгоды от инвестиций в лидеров эксплуатации...139

ЧАСТЬ 3 ТЕХНОЛОГИИ ОПЕРАЦИОННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ...151

ГЛАВА 6. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ...152
6.1. Цели, сущность и состав работ технического обслуживания...152
6.1.1. Цели технического обслуживания...152
6.1.2. Сущность работ технического обслуживания...154
6.1.3. Состав работ технического обслуживания...158
6.2. Нормирование технического обслуживания в отечественной практике...160
6.2.1. Нормирование технического обслуживания в административно-плановой экономике...160
6.2.2. Нормирование технического обслуживания в рыночной экономике...166
6.3. Нормирование технического обслуживания в зарубежной практике...171
6.4. Сопоставительный анализ номенклатуры рабочих операций по техническому обслуживанию...179
6.5. Анализ нормирования трудоемкости рабочих процедур...181
6.6. Основные элементы эффективной системы технического обслуживания...183
6.6.1. Реестр объектов технического обслуживания...183
6.6.2. Планирование технического обслуживания...184
6.6.3. Документированные процедуры и технологические карты технического обслуживания...185
6.6.4. Оптимизации программ технического обслуживания...187
6.6.5. Повышение компетенций и вовлечение в процессы принятия решений персонала по эксплуатации...189

ГЛАВА 7. ПЛАНИРОВАНИЕ РАБОТ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ...191
7.1. Планирование работ как инструмент управления рисками эксплуатации...191
7.2. Организационно-методическая подготовка системы планирования работ эксплуатации...195
7.2.1. Общая структура методической базы нормирования эксплуатации...195
7.2.2. Формирование базы знаний процедур, регламентов и программ технического обслуживания...197
7.2.3. Формирование программ планово-профилактических ремонтов...199
7.2.4. Срок службы конструктивных элементов и инженерного оборудования...201
7.3. Формирование сметы технического обслуживания...211
7.3.1. Тарифное нормирование...212
7.3.2. Накладные расходы...216
7.3.3. Сметная прибыль...219
7.4. Особенности планирования эксплуатации при подготовке конкурсных предложений...221

ГЛАВА 8. ОЦЕНКА ЭКСПЛУАТАЦИОННОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ...225
8.1. Инженерные показатели эксплуатационного состояния...225
8.1.1. Общие положения инженерного подхода...225
8.1.2. Индексы состояния...226
8.1.3. Алгоритмы и процедуры разработки индекса состояния...228
8.1.4. Выгоды использования индексов состояния...231
8.1.5. Заблуждения, связанные с индексами состояния...233
8.2. Экономические показатели эксплуатационного состояния...235
8.2.1. Отложенная эксплуатация: определение...235
8.2.2. Отложенная эксплуатация: причины накопления...236
8.2.3. Оценка отложенной эксплуатации на основе характеристик состояния элементов...240
8.2.4. Оценка отложенной эксплуатации на основе модели общих издержек жизненного цикла...243
8.2.5. Модифицированные модели оценки отложенной эксплуатации...244
8.2.6. Индекс состояния инфраструктуры...257

ГЛАВА 9. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ АУДИТ НЕДВИЖИМОСТИ...260
9.1. Общие положения...260
9.2. Реестр объектов эксплуатационного аудита...261
9.2.1. Отечественная практика классификации элементов...262
9.2.2. Зарубежная практика классификации элементов...265
9.2.3. Особенности классификатора UNIFORMAT...269
9.3. Выбор уровня детализации эксплуатационного аудита...272
9.3.1. Эмпирический аудит...273
9.3.2. Камеральный аудит...274
9.3.3. Полевой аудит...275
9.3.4. Детальный аудит...277
9.3.5. Комплексный аудит...278
9.4. Планирование исполнителей, трудоемкости и графика выполнения аудита...279
9.4.1. Выбор исполнителей аудита...279
9.4.2. Периодичность аудита...280
9.4.3. Планирование трудоемкости и календарного графика аудита...281
9.5. Эксплуатационный аудит с расширенной функциональностью...282

ГЛАВА 10. ОРГАНИЗАЦИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ...288
10.1. Термины и определения...288
10.2. Способы организации выполнения эксплуатации...290
10.2.1. Аутсорсинг: pro et contra...290
10.2.2. Факторы, влияющие на организацию выполнения эксплуатации...291
10.3. Обоснование способа получения услуг эксплуатации...293
10.3.1. Модель оценки рисков...293
10.3.2. Модель стратегического позиционирования услуг...300
10.4. Риски организации выполнения эксплуатации...302

ГЛАВА 11. ФОРМИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПРИ ОРГАНИЗАЦИИ ВЫПОЛНЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ...306
11.1. Контракты на эксплуатацию...306
11.1.1. Основные типы контрактов на эксплуатацию...306
11.1.2. Финансовые условия контрактов...313
11.1.3. Выбор подходящего типа контракта...317
11.1.4. Контракты в стратегии организации выполнения эксплуатации...318
11.2. Контрактные документы...322
11.2.1. Условия контрактов...322
11.2.2. Технические условия...326
11.3. Контракты, основанные на результатах работ по эксплуатации...330
11.3.1. Предпосылки появления и сущность контрактов, основанных на результатах...330 
11.3.2. Ключевые положения контрактов, основанных на результатах работы...333
11.3.3. Соглашения об уровне обслуживания...337
11.4. Организация выполнения эксплуатации на основе партнерских отношений...342
11.4.1. Цели и формы партнерства...342
11.4.2. Сущность и ключевые признаки партнерства...344
11.4.3. Базовые соглашения при управлении цепочками поставок...347
11.5. Процедуры выбора подрядчика при организации выполнения эксплуатации...348

ГЛАВА 12. БЕНЧМАРКИНГ: ЛУЧШИЕ ПРАКТИКИ И ПОКАЗАТЕЛИ ПРОДУКТИВНОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ...352
12.1. Терминология, процесс и сущность бенчмаркинга. 352
12.1.1. Терминология бенчмаркинга...352
12.1.2. Типы бенчмаркинга...358
12.1.3. Процесс бенчмаркинга...360
12.1.4. Некомпетентный бенчмаркинг...367
12.2. Бенчмаркинг эксплуатации в контексте производственного менеджмента...369
12.2.1. Эксплуатация как основной бизнес-процесс организации...369
12.2.2. Эксплуатация и возврат на инвестиции в активы...371
12.2.3. Сущность бенчмаркинга эксплуатации в производственном менеджменте...375
12.3. Практическое применение бенчмаркинга на основе лучших практик...377
12.3.1. Лучшие практики управления инфраструктурой...377
12.3.2. Лучшие практики управления эксплуатацией инфраструктуры...388
12.4. Практическое применение бенчмаркинга на основе показателей продуктивности...392
12.4.1. Показатели продуктивности производства работ по эксплуатации Европейской федерации национальных обществ по эксплуатации...392
12.4.2. Показатели продуктивности эксплуатации в стандартах Европейского союза...395
12.4.3. Показатели продуктивности системы эксплуатации NASA...396

ГЛАВА 13. ТЕХНОЛОГИИ ПРОАКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ...401
13.1. Эксплуатация, сконцентрированная на надежности...401
13.1.1. Концепция, принципы и преимущества...401
13.1.2. Анализ эксплуатационных требований...406
13.2. Приемка зданий и оборудования в эксплуатацию...409
13.2.1. Методы приемки в эксплуатацию...409
13.2.2. Технологии приемочного тестирования...411
13.3. Технологии прогнозной инструментальной диагностики...415
13.3.1. Анализ вибраций...416
13.3.2. Анализ смазочных материалов...417
13.3.3. Анализ температуры...420
13.3.4. Анализ электрических характеристик...421
13.3.5. Анализ протечек...424
13.3.6. Анализ расходов...425
13.3.7. Анализ отображений...426
13.3.8. Анализ коррозии...426
13.4. Организация технического обслуживания в проактивной эксплуатации. 427
13.4.1. Особенности технического обслуживания в проактивной эксплуатации....427
13.4.2. Периодичность технического обслуживания в проактивной эксплуатации...429
13.4.3. Документирование процедур технического обслуживания в проактивной эксплуатации...430
13.4.4. Доминантные отказы основного инженерного оборудования...433
13.5. Анализ отказов. 440
13.5.1. Характеристики отказов...441
13.5.2. Характеристики эксплуатации...446

ГЛАВА 14. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ КАК ЦЕНТРА ПРИБЫЛИ...448
14.1. Стратегия эксплуатации, ориентированная на получение прибыли и удовлетворение потребителей...448
14.1.1. Непривычный взгляд на привычные вещи...448
14.1.2. Прибыльная эксплуатация и лидерство...451
14.1.3. Эксплуатация как центр прибыли: откуда деньги?...452
14.2. Принципы организации эксплуатации как внутреннего центра прибыли...454

ЧАСТЬ 4 ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ...463

ГЛАВА 15. ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РАБОТ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ...464
15.1. Особенности производственного планирования эксплуатации...464
15.1.1. Эксплуатация и мировоззрение организации...464
15.1.2. Организационная составляющая производственного планирования...466
15.1.3. Супервайзер в организационной структуре эксплуатационного производства...468
15.1.4. Планирование эксплуатации и производительность труда...474
15.1.5. Количественная оценка выгод производственного планирования...479
15.1.6. Главная ошибка производственного планирования...481
15.2. Принципы производственного планирования эксплуатации...482
15.2.1. Организационная независимость планировщиков...483
15.2.2. Концентрация на будущих работах...486
15.2.3. Покомпонентный учет объектов эксплуатации...490
15.2.4. Использование опыта и знаний планировщика...491
15.2.5. Учет профессиональных навыков рабочих...496
15.2.6. Измерение производительного труда...501

ГЛАВА 16. РАЗРАБОТКА КАЛЕНДАРНЫХ ГРАФИКОВ И ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА РАБОТ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ...508
16.1. Принципы разработки календарных графиков работ по эксплуатации...508
16.1.1. Предпосылки необходимости составления календарных графиков...508
16.1.2. Учет уровня профессиональных навыков рабочих...512
16.1.3. Учет приоритетов работ...515
16.1.4. Учет максимального объема работ на неделю...517
16.1.5. Полное использование баланса рабочего времени...519
16.1.6. Ежедневное планирование супервайзером...520
16.1.7. Измерение выполнения календарного графика...522
16.2. Практика разработки календарных графиков работ по эксплуатации...523
16.2.1. Прогнозирование бюджета рабочего времени...524
16.2.2. Сортировка наряд-заказов на работы...525
16.2.3. Распределение наряд-заказов...528
16.2.4. Координация вопросов календарного планирования...529
16.3. Технологическая подготовка работ календарного графика...530
16.3.1. Выгоды технологической подготовки...530
16.3.2. Объекты технологической подготовки: что нужно готовить...531
16.3.3. Система хранения подготовленных запчастей, инструментов и материалов...534
16.3.4. Субъекты и процесс технологической подготовки...538

ГЛАВА 17. УПРАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫМИ ПОТОКАМИ ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ...541
17.1. Общая схема информационного потока выполнения работ по эксплуатации...542
17.1.1. Информационные источники работ по эксплуатации...542
17.1.2. Информационные потоки работ по эксплуатации в организационной структуре службы эксплуатации...544
17.1.3. Общая схема информационных потоков производства работ по эксплуатации...547
17.2. Формирование, прием и обработка заявок на неплановые работы...551
17.2.1. Формирование заявки...552
17.2.2. Обработка новой заявки оператором...556
17.2.3. Обработка заявки высшей категории критичности...558
17.3. Организация выполнения работ на основе сервис-нарядов...559
17.4. Организация выполнения работ на основе наряд-заказов...562
17.4.1. Оценка и планирование ресурсов...562
17.4.2. Планирование работ...566
17.4.3. Недельно-суточный календарный график работ...568
17.4.4. Выполнение работы...569
17.4.5. Приемка, учет и анализ выполненной работы...571

ГЛАВА 18. ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РАБОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ФАКТОР...574
18.1. Эксплуатационная культура и эксплуатационное производство...574
18.2. Человеческий фактор и производственное планирование в контексте продуктивной эксплуатационной культуры...577

ПРИЛОЖЕНИЯ...591
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Стратегический план управления активами университета N...592
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий...598 
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Расчетные таблицы для оценки степени совершенства эксплуатации на основе лучших практик...611
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Примерная форма сервис-наряда на работу по заявке пользователей...631
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Примерная форма наряд-заказа на техническое обслуживание...633
Список использованной литературы...636
ПРЕДИСЛОВИЕ
Уважаемый читатель!
В руках у вас книга, построенная на основе анализа новейших, но уже ставших хрестоматийными в развитых странах управленческих тех-нологий, и дающая подробный ответ на один из традиционных российских вопросов: «Что делать?»

Областью приложения вопроса: «Что делать?» является без преуве-личения государственно-образующая часть национального богатства нашей страны – недвижимое имущество, которое обеспечивает жилье гражданам, условия производства товаров и услуг предприятиям государственного и частного секторов экономики, национальную инфраструктуру объектов безопасности, науки, образования, медицинского обеспечения, культуры и т. д.

Местом приложения вопроса: «Что делать?» является содержание недвижимого имущества в состоянии, которое обеспечивает поддержание потребительских качеств, увеличение стоимости, а также возможность эффективного производства на его базе товаров и услуг в условиях глобальных экономических вызовов XXI века.

Конкретной точкой приложения вопроса: «Что делать?» является управление эксплуатацией недвижимости – максимально продуктивное с минимальными долгосрочными издержками.

По данным различных источников, жилищный фонд России составляет 2,85 млрд м2, объем недвижимости нежилого назначения оценива-ется величиной 6,65 млрд м2. В соответствии с данными уполномочен-ного органа, ведущего учет государственного имущества, в федеральном ведении находится около 300 млн м2 недвижимости.

Не абсолютизируя точность приводимых данных, можно составить представление о масштабе отрасли эксплуатации в России. Для этого необходимо учесть текущую осредненную величину восстановительной стоимости 1 м2 строений и общепринятую в большинстве стран мира минимальную норму годовых отчислений на их эксплуатационное содержание – 2–4% от восстановительной стоимости. Результат расчета для многих специалистов будет потрясающим: по своей величине потребность в должной эксплуатации недвижимости может составлять до 10% ВВП страны. Таков объективный масштаб проблемной отрасли эксплуатации, которой посвящена настоящая работа.

Реальное состояние эксплуатации нашего недвижимого имущества очевидно – за исключением вновь построенных коммерческих или корпоративных объектов в некоторых крупных городах, а также отдельных административных зданий, массовое состояние ранее построенной среды, где живет, работает, учится, лечится подавляющая часть граждан нашей страны, можно оценить как износ и деградация различной степени, вплоть до элементов разрухи.

Начиная со времен перехода отечественной экономики от административно-командной экономики к рыночной, многие специалисты неоднократно заявляли о катастрофическом накоплении износа основных фондов во всех отраслях народного хозяйства, которое уже становится причиной техногенных аварий, в том числе глобального характера.

К началу 2010-х годов сложилась ситуация практически полного исчерпания резервов функциональной работоспособности большинства зданий и сооружений промышленной инфраструктуры. Непосредственным подтверждением серьезности последствий игнорирования эксплуатационных потребностей стал рост количества техногенных катастроф, в том числе на объектах энергетики: аварии на электроподстанциях в Москве, авария на Саяно-Шушенской ГЭС, аварии изношенных нефтепроводов, газопроводов и коммунальных газовых сетей, крупные повсеместные аварии на тепловых сетях и т. д. К сожалению, только аварии наглядно обнажили последствия безответственного отношения к активам недвижимого имущества, все чаще оставляющего после себя руины и человеческие жертвы.

Последние попытки реанимировать состояние жилищного фонда с помощью массированных денежных вливаний существенных результа-тов не дали, что следовало ожидать с вероятностью 99,9% по очевидным причинам. В отличие от отечественных отраслей экономики, в которых традиционно преобладали фундаментальные разработки и в которых отставание от мирового уровня еще можно устранить эволюционно, за счет финансовых вливаний на расширение исследований и организацию высокотехнологичных производств, отрасль эксплуатации недвижимости требует радикальных инноваций, прежде всего, в методологии управления. К сожалению, с точки зрения современного уровня развития дисциплины «Управление эксплуатацией недвижимости» в отечественной практике ее пока нет.

Без радикального изменения системы управления эксплуатацией, в том числе в сфере ЖКХ, результативность любых по величине финансовых вложений будет стремиться к практической бесполезности освоения бюджетов. А в условиях тотальной ограниченности финансовых ресурсов бесцельные вложения могут квалифицироваться и более серьезно. Таким образом, проблема потенциального ущерба национальному имуществу в результате использования неадекватных технологий управления эксплуатацией налицо.

Проблема усиливается деградацией системы профессионального образования, которая по многим причинам не организовала подготовку специалистов в области управления эксплуатацией недвижимости на современном уровне. Даже немногие отдельные курсы по эксплуатации в образовательных программах читаются преподавателями так, как их учили 20–30 лет назад – в рамках парадигмы планово-предупредительных ремонтов, игнорирующей финансовые реалии современной ситуации.

Проблема представляется еще более драматичной с учетом практически полного свертывания отечественной научной школы в области жилищно-коммунального хозяйства и управления эксплуатацией зданий и сооружений. В рамках политики снижения государственного участия в профессиональной деятельности, что само по себе весьма позитивно, прекратили существование организации, занимающиеся важнейшей работой – техническим нормированием, в том числе и эксплуатации недвижимости. Ожидания, что в ближайшее время этой в высшей степени важной и трудоемкой работой начнут заниматься саморегулируемые организации в области эксплуатации, представляются весьма слабыми.

С другой стороны, уже сегодня подавляющему большинству современно мыслящих руководителей предприятий и организаций совершен-но ясно: конкурентоспособное производство товаров и услуг, как коммерческих, так и общественных, требует качественной производственной среды, которую обеспечивают активы недвижимого имущества. Уже завтра в конкуренции на глобальном рынке товаров и услуг многие отечественные предприятия и организации безнадежно проиграют, если будут продолжать использовать технологии управления недвижимостью 50-летней давности.

И здесь возникает вопрос: что делать для того, чтобы:
– обеспечить сохранность и рост стоимости инвестиций акционеров или налогоплательщиков в активы недвижимого имущества;
– обеспечить содержание инфраструктуры недвижимого имущества в состоянии, необходимом для современного конкурентного про-изводства товаров и услуг;
– обеспечить эффективность использования ограниченных финансовых ресурсов с максимальной полезностью для основного произ-водства.

Теоретически из такой ситуации можно методично и постепенно выходить разными путями, но в отсутствие времени практически единственным эффективным способом представляется инновационный прорыв, построенный на использовании методического и технологического опыта лучшей мировой практики. При этом направлением «главного удара» должны стать инновационные технологии управления эксплуатацией недвижимости, в то время как совершенствование технической стороны эксплуатации за счет внедрения современных материалов, конструкций, приборов и оборудования представляется достаточно очевидным. Именно технологии управления эксплуатацией смогут обеспечить главное – разумное и эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов с максимальной пользой для недвижимости.

Объективная ситуация в части технологий управления эксплуатацией недвижимости состоит в том, что традиционные подходы, рожденные в социалистической экономике и широко используемые до сих пор, и инновационные подходы современной эксплуатации недвижимости образ-но разделяет методическая и технологическая пропасть шириной в несколько десятков лет. Штурмовать эту пропасть можно только при помощи «моста» из современных знаний о технологиях управления эксплуатацией.

Основной целью настоящей работы является построение именно такого «моста» системных знаний, обеспечивающего отечественной от-расли управления активами, в том числе эксплуатацией недвижимости, быстрый выход на оперативный простор конкурентоспособности в современной глобальной экономике. Другими словами, перспективно мыслящим профессионалам такие системные знания должны обеспечить быстрый выход на самый высокий профессиональный уровень и стать качественной заменой той информации, которую изредка «доводят» до профессиональной общественности гастролирующие зарубежные «спикеры».

Содержание настоящей работы является логическим продолжением книги автора «Управление эксплуатацией недвижимости» (2006) и посвящено рассмотрению высокоэффективных практических технологий управления эксплуатацией стратегического, тактического и производственного уровня, которые и дают ответ на вопрос: «Что делать?»

Особенностью настоящей книги является то, что она построена на результатах тщательного аналитического обобщения лучших моделей и технологий управления эксплуатацией, которые положительно зарекомендовали себя в развитых рыночных экономиках как наиболее перспективные и адекватные вызовам глобальной экономики XXI века. Данная особенность объясняет несколько непривычное для отечественной практики содержание списка использованной литературы, подавляющую часть которого составляют последние зарубежные издания книг и научные статьи ведущих зарубежных специалистов, аналитические отчеты, действующие нормативно-методические документы, материалы конференций и научно-исследовательских работ.

Задачей настоящей работы является раскрытие внутренней логики и особенностей применения технологий управления эксплуатацией таким образом, чтобы они стали доступными для немедленного применения в организациях и на предприятиях России. Подобная постановка задачи обусловлена стремлением дать в руки отечественным специалистам лучший набор инструментов, который используется их зарубежными коллегами.

Во избежание догматического представления технологий эксплуатации изложение построено на примерах конкретных ситуаций, зачастую с описанием нескольких технологических вариантов, что оставляет думающему профессионалу свободу выбора решений по построению программы эксплуатации в зависимости от конкретной ситуации в организации.

Спектр описанных технологий охватывает практически всю деятельность по эксплуатации независимо от формы собственности, функционального назначения и конструктивных особенностей недвижимости. Последовательное практическое использование каждой отдельной технологии обеспечивает улучшение эффективности одного из процессов управления эксплуатацией, увеличение количества используемых технологий, синергетически увеличивает общую эффективность эксплуатации. Максимальная долгосрочная эффективность достигается при последовательном использовании инновационных технологий управления на всех уровнях системы эксплуатации: стратегическом, операционном и производственном.

Основные технологии операционного и производственного уровней управления проиллюстрированы практическими примерами, в том числе подходами, применяемыми при создании и внедрении промышленных систем управления недвижимостью на программной платформе ValMas-ter™ FM под научным руководством автора.

Структура работы отражает комплексный объем знаний на всех уровнях управления эксплуатацией недвижимости.

Первая часть устанавливает терминологическую «систему координат», обеспечивающую точное смысловое позиционирование общепринятых терминов: «управление активами», «управление недвижимостью», «управление инфраструктурой», а также приводит как нормативные определения из современных источников, так и их трактовки. Весьма важной для последовательного планирования и отчетности является приведенная экономическая структура категорий и видов эксплуатации.

Терминологическая и классификационная часть материала дополня-ется кратким резюме, тезисно формулирующим основные элементы современной системы управления эксплуатацией: ресурсы и процессы эксплуатации, масштаб и компетенции эксплуатации, технологическая структура управления эксплуатацией.

Вторая часть – «Технологии стратегического управления эксплуатацией недвижимости» – посвящена формированию системы стратегиче-ского управления активами, начиная от мастер-плана развития инфраструктуры и заканчивая Стратегическим планом управления эксплуатацией. Приведены типовые содержание и формулировки, а также рекомендации по разработке мастер-плана, стратегического плана управления активами, стратегического плана управления эксплуатацией. Описаны новые модели и технологии обоснования стратегических решений по управлению инфраструктурой, обоснованы ключевые компетенции специалистов, которые необходимы для реализации новой парадигмы управления эксплуатацией. Подчеркнута стратегическая роль лидерства в современной глобальной экономике, приходящего на смену формальному менеджменту. Приведены рекомендации по формированию компетенций современных лидеров эксплуатации, показаны выгоды, которые обеспечивает лидерство в эксплуатации.

Третья часть – «Технологии операционного управления эксплуатацией недвижимости» – раскрывает комплекс технологических решений, используемых для реализации стратегических планов эксплуатации и подготовки производства работ по эксплуатации. Приведено детальное описание технологии технического обслуживания недвижимости, включая аспекты технического нормирования работ. Описаны особенности формирования плана работ по эксплуатации для подготовки конкурсной документации и последующего выполнения работ, в том числе приведе-но аналитическое обобщение современных данных о сроках службы конструктивных элементов и инженерного оборудования в странах с аналогичным климатом.

Раскрыты особенности инженерных и монетарных подходов к оценке эксплуатационного состояния, приведены конкретные модели массовой, быстрой и недорогой оценки эксплуатационного состояния для применения в отечественных условиях. Описаны особенности организации эксплуатационного аудита и технологии его проведения.

Значительное внимание уделено технологиям организации выполнения эксплуатации, в том числе моделям обоснования выбора источника услуг эксплуатации на основе теории риска. Приведенные аналитические материалы позволят читателю самостоятельно выполнять обоснование способа эксплуатации, при этом читатель сможет самостоятельно оценить необходимость настойчиво рекламируемого тотального аутсорсинга услуг эксплуатации в конкретных условиях своего предприятия или организации. Существенное внимание уделено технологиям контрактных отношений, приведены основные составляющие риска для различных типов контрактов, раскрыты особенности рисков при различных способах оплаты услуг эксплуатации. В качестве рекомендаций приведена содержательная структура основных контрактных документов – договора и технического задания, описаны особенности новых форм эксплуатационных контрактов, в том числе соглашений об уровне обслуживания, контрактов, основанных на результатах партнерских соглашений.

Детально раскрыты технологии бенчмаркинга в эксплуатации, показано современное позиционирование эксплуатации как основного бизнес-процесса, приведена специфическая методология проведения бенчмаркинга в эксплуатации. Рассмотрены конкретные примеры бенчмаркинга лучших практик эксплуатации, приведены примеры расчетных таблиц для самодиагностики системы управления активами и эксплуатации. Рассмотрены основные показатели продуктивности эксплуатации, приведены примеры показателей продуктивности, используемых различными профессиональными организациями и ведомствами.

Раскрыты особенности технологии эксплуатации, ориентированной на надежность, описаны области применения основных технологий инструментальной диагностики. Даны рекомендации по внедрению ориентированных на надежность и эффективность технологий приемки строительных и ремонтных работ, а также технологий технического обслуживания на основе доминантных отказов. Приведены подходы к анализу отказов и рекомендации по их использованию при эксплуатации недвижимости.

В завершении второй части рассмотрены особенности организации эксплуатации как центра прибыли на предприятии, в том числе показаны перспективы данной технологии для отечественной практики.

Четвертая часть – «Технологии производственного управления эксплуатацией недвижимости» – посвящена тщательному описанию принципов и подходов производственного планирования и составлению ка-лендарных графиков работ по эксплуатации. Раскрыты особенности специфики производственного планирования эксплуатации, в том числе основные пути повышения производительности труда в 2–3 раза за счет внедрения комплексной системы производственного планирования, технологической подготовки и учета «человеческого фактора» при непосредственном выполнении работ.

Рассмотрены организационно-функциональные схемы информационных потоков производства работ, даны рекомендации по формированию методической базы знаний системы управления эксплуатацией, описан жизненный цикл наряд-заказов на выполнение эксплуатационных работ, приведены подробные рекомендации по приему и обработке заявок пользователей на основе современных информационных технологий.

В ходе работы над книгой автором собран и проанализирован значительный объем оригинальных материалов, большая часть которого отражена в соответствующих главах. Материал, не вошедший в книгу, составит основу следующей работы. Автор надеется, что представляемая книга поможет вдумчивому читателю раскрыть новые и еще более интересные глубины сложнейшей предметной области – профессиональной эксплуатации недвижимости.

По мнению автора, для отечественной экономики современные технологии эксплуатации недвижимости представляют готовый для немедленного использования инструмент эффективной модернизации инфраструктуры недвижимого имущества с целью создания безопасной, надежной, функциональной среды для возрождения экономической мощи России и создания комфортных условий для жизни ее граждан. Других инструментов решения проблем деградации отечественной недвижимости мировая практика пока не знает.
Автор будет признателен за конструктивную критику, замечания и предложения уважаемых читателей, которые обязательно будут учтены в дальнейшей работе.
Выполнение заказов осуществляется ресурсами сети «1С Интерес» (юр. лицо — ООО «Чистый Софт Центр»)