Экономика недвижимости
-
Издательство:
-
ISBN:978-5-901810-17-0
-
Год издания:2007
-
Количество страниц:584
-
Вес:1300 г.
-
Вид переплёта:Твердый переплёт
-
Темы:
Предисловие
Часть 1. Сущность и характеристики недвижимости
Глава 1. Недвижимость, как экономическое благо
1.1. Базовые понятия и определения экономики
1.2. Недвижимость как экономическое благо
1.2.1. Основные свойства недвижимости, как экономического блага
1.2.2. Способы использования недвижимости как экономического блага
1.3. Жизненный цикл недвижимости
Глава 2. Правовая сущность недвижимости
2.1. Понятие права и правовой системы
2.2. Исторические предпосылки формирования современного вещного права
2.2.1. Вещные права и недвижимость в римском частном праве
2.2.2. Вещные права и недвижимость в кодексе наполеона
2.3. Свойства и признаки вещных прав
2.3.1. Абсолютный характер вещных прав
2.3.2. Признаки вещного и обязательственного права
2.3.3. Объекты вещных прав – «вещь» и «имущество»
2.4. Вещно-правовая природа права собственности
2.4.1. Собственность, как экономическая и правовая категория
2.4.2. Возникновение права собственности
2.4.3. Право собственности и ограниченные вещные права
2.5. Недвижимость, как юридически-правовая категория
2.6. Правовой режим недвижимости в нормативно-правовом поле России
2.6.1. Законодательное определение недвижимого имущества
2.6.2. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 3. Физическая сущность недвижимости
3.1. Характеристики местоположения
3.2. Характеристики участка земли
3.3. Характеристики зданий и сооружений
3.3.1. Виды, типы и функциональное назначение зданий и сооружений
3.3.2. Характеристики конструктивных решений
3.3.3. Характеристики объемно-компоновочных решений
3.3.4. Характеристики площади
3.3.5. Эксплуатационные характеристики
3.3.6. Экономические характеристики
Часть 2. Основы экономики землепользования
Глава 4. Принципы и механизмы распределения ресурсов в рыночной экономике
4.1. Экономическая эффективность и благосостояние общества
4.2. Условия оптимального распределения ресурсов
4.3. Экономическая эффективность и ценовой механизм
Глава 5. Теория арендной стоимости
5.1. Принципы ценообразования земли
5.1.1. Земля как природный ресурс в целом
5.1.2. Однородная земля для конкретного использования
5.1.3. Спрос на землю
5.1.4. Предложение земли
5.1.5. Земля различного качества
5.2. Концепция арендной стоимости как остатка
5.2.1. Модель фон тюнена
5.2.2. Земельная рента как функция доходности
5.2.3. Земельная рента и закон уменьшения предельной производительности
5.2.4. Земельная рента и арендная стоимость недвижимости
5.2.5. Определение величины арендной стоимости
5.3. Арендная стоимость как равновесная рыночная цена
5.3.1. Общие принципы взаимодействия спроса и предложения
5.3.2. Анализ спроса
5.3.3. Анализ предложения
5.3.4. Измерение сил спроса и предложения
5.4. Виды недвижимости и концепции арендной стоимости
Глава 6. Формирование структуры функционального использования городской земли
6.1. Факторы, влияющие на характер использования городской земли
6.2. Модель выбора оптимального местоположения
6.3. Модели формирования структуры использования городской земли
6.4. Структура функционального использования и арендная стоимость земли
Глава 7. Основы теории развития городов
7.1. Модели роста городов
7.1.1. Экономическая модель
7.1.2. Кейнсианская модель
7.2. Теория формирования структуры экономической активности
7.3. Преимущества и недостатки урбанизации
7.4. Рост городов и проблемы перенаселения
7.5. Качество городской окружающей среды и рыночный ценовой механизм
7.5.1. Загрязнение окружающей среды
7.5.2. Транспортная перегруженность
7.5.3. Упадок и разрушение городов
7.5.4. Сохранение облика городов
Часть 3. Рынок недвижимости
Глава 8. Общие характеристики рынка недвижимости
8.1. Функции рынка недвижимости
8.2. Общие свойства рынка недвижимости
8.2.1. Степень совершенности рынка недвижимости
8.2.2. Сегментация рынка недвижимости
8.3. Классификация и характеристики товара на рынке недвижимости
8.3.1. Характеристики и классификация товара на рынке жилой недвижимости
8.3.2. Характеристики и классификация товара на рынке офисной недвижимости
8.3.3. Характеристики и классификация товара на рынке торговой недвижимости
8.3.4. Характеристики и классификация товара на рынке складской недвижимости
Глава 9. Анализ характеристик рынка недвижимости
9.1. Роль анализа рынка недвижимости в современной экономике
9.2. Принципы формирования информационных массивов для анализа рынка недвижимости
9.3. Методические основы количественного анализа рынка недвижимости
9.3.1. Основные проблемы количественного анализа рынка недвижимости
9.3.2. Основные задачи количественного анализа рынка недвижимости
9.4. Анализ рынка недвижимости на базе средних значений
9.4.1. Общие положения
9.4.2. Выбор формы средней величины
9.4.3. Цензурирование выборки
9.5. Анализ рынка недвижимости на базе индексов
9.5.1. Общие положения
9.5.2. Особенности анализа рынка недвижимости на базе индивидуальных индексов
9.5.3. Особенности анализа рынка недвижимости на базе сводных индексов
9.6. Система статистических показателей для анализа рынка недвижимости
Часть 4. Основы оценки стоимости недвижимости
Глава 10. Основы теории оценки стоимости недвижимости
10.1. Методические основы теории оценки
10.1.1. Структура современной теории оценки
10.1.2. Общие тенденции развития теории и практики оценки: от единства до противоположности
10.2. Базы оценки
10.2.1. Общие положения
10.2.2. Рыночные базы оценки
10.2.3. Нерыночные базы оценки
10.3. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
10.3.1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя
10.3.2. Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов недвижимости
10.3.3. Позиция, отражающая точку зрения рынка
10.4. Наилучшее использование недвижимости
10.4.1. Общие положения
10.4.2. Наилучшее использование участка земли, как свободного
10.4.3. Наилучшее использование недвижимости с имеющимися улучшениями
10.4.4. Поиск вариантов наилучшего использования
10.4.5. Последовательность выполнения анализа наилучшего использования
10.4.6. Примеры анализа наилучшего использования
Глава 11. Основы оценки недвижимости с применением затратного подхода
11.1. Область применения и последовательность затратного подхода
11.2. Оценка стоимости земли
11.3. Определение стоимости нового строительства
11.3.1. Общие понятия и определения
11.3.2. Структура стоимости строительства
11.3.3. Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
11.4. Оценка накопленного износа
11.4.1. Общие положения и определения
11.4.2. Методы оценки накопленного износа
Глава 12. Основы оценки стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода
12.1. Общие положения
12.2. Выбор единиц сравнения
12.3. Выбор элементов сравнения
12.4. Анализ и корректировка элементов сравнения
12.5. Техника выполнения корректировок
12.6. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
12.7. Определение рыночной стоимости анализом парного набора данных
12.8. Применение методов математической статистики в оценке недвижимости
Глава 13. Основы оценки стоимости недвижимости с применением доходного подхода
13.1. Общие положения доходного подхода
13.2. Возврат инвестиций
13.3. Методы капитализации дохода
13.4. Прогнозирование будущих доходов
13.4.1. Виды договоров аренды и арендных платежей
13.4.2. Анализ договоров аренды
13.4.3. Прогнозирование будущих доходов
13.4.4. Особенности составления реконструированного отчета о доходах
13.5. Прямая капитализация
13.5.1. Общие положения
13.5.2. Определение общего коэффициента капитализации
13.5.3. Прямая капитализация с применением техники остатка
13.5.4. Прямая капитализация с применением коэффициентов валового дохода
13.6. Капитализация по норме отдачи
13.6.1. Техника дисконтирование денежных потоков
13.6.2. Методы определения нормы дисконтирования
13.6.3. Капитализация по норме отдачи с применением расчетных моделей
13.6.4. Общие соотношения между нормами возврата капитала
Часть 5. Девелопмент и оценка эффективности инвестиций в недвижимость
Глава 14. Экономические основы девелопмента
14.1. Общие положения и определения
14.2. Оценка проектов девелопмента
14.2.1. Оценка проектов девелопмента с применением традиционной техники остатка
14.2.2. Оценка проектов девелопмента с применением моделей денежных потоков
14.3. Стоимость участка земли для девелопмента
14.4. Выбор оптимальной интенсивности использования земли
14.5. Экономическая целесообразность редевелопмента
14.6. Общие тенденции девелоперской активности
Глава 15. Принципы формирования денежных потоков для анализа проектов девелопмента
15.1. Измерение денежных потоков
15.2. Определение понятия «денежный поток»
15.3. Формирование денежных потоков
15.4. Реальные и номинальные денежные потоки
Глава 16. Критерии эффективности инвестиционных решений
16.1. Чистая настоящая стоимость
16.2. Период окупаемости
16.3. Внутренняя норма прибыли
16.4. Индекс прибыльности
Часть 6. Экономика недвижимости в государственном управлении
Глава 17. Девелопмент в государственном секторе
17.1. Особенности распределения ресурсов в государственном секторе
17.2. Анализ издержек и выгод
17.2.1. Общие положения
17.2.2. Экономические предпосылки квантификации издержек и выгод
17.2.3. Обоснование инвестиционного решения в общественном секторе на основе анализа издержек и выгод
17.3. Основные проблемы применения анализа издержек и выгод
17.3.1. Природа возникновения проблем при анализе издержек и выгод
17.3.2. Учет последствий распределения выгод и издержек проекта
17.3.3. Корректировка рыночных цен
17.3.4. Ценообразование для нерыночных издержек и выгод
17.3.5. Побочные (сопутствующие) эффекты
17.3.6. Ставки дисконтирования для проектов девелопмента в государственном секторе
17.4. Роль анализа издержек и выгод в современной практике Государственного управления
Глава 18. Экономика градостроительного планирования
18.1. Сущность градостроительного планирования
18.1.1. Общие цели и задачи градостроительного планирования
18.1.2. Внешние эффекты девелопмента и правительственное вмешательство
18.2. Обоснование необходимости градостроительного планирования
18.2.1. Основные функции градостроительного планирования
18.2.2. Назначение и недостатки градостроительных ограничений
18.3. Влияние градостроительного планирования
Глава 19. Экономическая политика государства и недвижимость
19.1. Стабильность экономики, как основная цель политики правительств
19.2. Политика национализации земли
Глава 20. Финансирование проектов девелопмента в общественном секторе
20.1. Обеспечение товаров и услуг общественным сектором
20.1.1. Товары и услуги общественного сектора
20.1.2. Формы организаций в общественном секторе
20.1.3. Расходы общественного сектора
20.2. Финансирование услуг общественного сектора
20.2.1. Заимствование
20.2.2. Сборы с пользователей
Глава 21. Экономика налогообложения недвижимости
21.1. Общие подходы к налогообложению
21.1.1. Классификация налогов
21.1.2. Нейтральные налоги
21.1.3. Селективные налоги
21.2. Налогообложение и недвижимость
21.2.1. Общее прямое налогообложение и земельные ресурсы
21.3. Местные налоги на недвижимость
21.3.1. Общественная польза местных налогов на недвижимость
21.3.2. Недостатки местных налогов на недвижимость
21.3.3. Базы для расчета местных налогов на недвижимость
Приложение. Основы теории стоимости денег во времени
Список использованной литературы
В начале 1990-х годов в России началось активное становление рыночных отношений в земельно-имущественной сфере. Первые шаги в создании основных институтов рынка недвижимости, в том числе в области экономики недвижимости, были сделаны с помощью зарубежных партнеров в рамках краткосрочных образовательных программ. Первые попытки практической реализации полученных знаний показали их недостаточность для работы в условиях формирования рыночных отношений. Именно в это время в России начались научно-методические исследования по адаптации зарубежного опыта в сфере экономики не движимости для его адекватного использования в современной России.
За прошедшее время накоплен существенный опыт учебно-методической, нормативной, научно-исследователькой и практической работы на рынке недвижимости. Изданы монографии, учебники, учебные пособия, подготовлены сотни специалистов по программам высшего образования и профессиональной переподготовки.
Вместе с тем, современный анализ уровня требований к компетенциям специалиста в сфере недвижимости показывает, что недавние тенденции плавного повышения трансформировалась в бурный рост. Это связано с объективными причинами – существенным увеличением капиталоемкости рынка и его открытостью, повышением конкуренции, приходом на российский рынок недвижимости крупных зарубежных игроков – девелоперов, инвестиционных фондов, консультантов, управляющих. Отвечая на вызовы времени, ВУЗы не имеют иной альтернативы, как адекватно ответить резким повышением качества содержательной подготовки специалистов, обеспечив им безусловную востребованность на современном рынке труда.
В рамках модернизации учебного процесса необходимо корректировать существующие программы подготовки, открывать новые программы, насыщать программы как фундаментальными знаниями, так и практическими занятиями на уровне, не ниже сложившегося в ведущих зарубежных университетах по аналогичным специальностям. И прекрасный шанс реализовать такую модернизацию дает переход на двухуровневую систему подготовки.
Настоящий учебник разработан в рамках продолжения непрерывной работы по совершенствованию теоретического и практического уровня подготовки специалистов на кафедре «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ в новых условиях, в первую очередь, по профессионально ориентированным программам магистратуры в сфере оценки и управления недвижимостью.
Структура и содержание учебника отражают минимально необходимый для современного специалиста объем знаний, составляющих основу фундаментальной для отрасли недвижимости дисциплины «Экономика недвижимости».
Первая часть – «Сущность и характеристики недвижимости» – посвящена детальному представлению характеристик недвижимости, как экономического блага, а также юридической и физической сущностей недвижимости. Особенностью данного материала является нетрадиционное представление двух сфер знаний – права и физических характеристик недвижимости в контексте профессиональных терминов, используемых в современной практике отрасли недвижимости.
Вторая часть – «Основы экономики землепользования» – раскрывает содержание классических концепций ценообразования недвижимости, лежащих в основе всех современных теорий и моделей анализа процессов на рынке недвижимости. Силы, движущие спросом и предложением, взаимодействие спроса и предложения на различных сегментах рынка с учетом его несовершенности определяют различные подходы к закономерностям ценообразования. Изложение данных вопросов в контексте классической микроэкономики позволяет рассматривать задачи экономики недвижимости, как особый раздел задач экономики в специфических рамках начальных и граничных условий, задаваемых сущностью недвижимости.
Третья часть – «Рынок недвижимости» – включает подробное описание характеристик рынка недвижимости, а также описание товаров на рынке недвижимости. Особенностью является иллюстрация теоретического материала реальными примерами зарубежной и отечественной практики, демонстрирующими принципы построения систем классификации жилой, офисной, торговой и складской недвижимости. Существенное место уделено вопросам системного подхода к анализу характеристик рынка недвижимости. Рассмотрение вопросов практического инструментария для выполнения количественного анализа рынка выполнено в контексте экономической статистики, в том числе, значительное место уделено теории индексного анализа.
Четвертая часть – «Основы оценки стоимости недвижимости» – раскрывает ключевые положения современной методологии оценки стоимости недвижимости. Детально изложены особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке с примерами и комментариями.
Пятая часть – «Девелопмент и оценка эффективности инвестиций в недвижимость» – посвящена вопросам экономики процессов коммерческого девелопмента и принципам критериального сравнения инвестиций в недвижимость. Рассмотрены основные модели оценки проектов девелопмента в традиционной и современной постановке. Показан механизм формирования информации для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, рассмотрены принципы применения основных критериев эффективности.
Шестая часть – «Экономика недвижимости в государственном управлении» – посвящена экономическим принципам решения задач управления недвижимостью в государственном секторе. Показаны специфические методы и инструменты обоснования эффективности проектов девелопмента в государственном секторе. Рассмотрены принципы и методы градостроительного планирования, как экономического инструмента управления развитием городских территорий. Приведены основные закономерности воздействия экономической политики государства на отрасль недвижимости. Описаны подходы к организации финансирования проектов девелопмента в государственном секторе, а также последствия различных схем налогообложения на экономические характеристики недвижимости.
При написании учебника автор использовал как ранее опубликованный и хорошо апробированный в учебном процессе материал, так и в значительной мере ранее не публиковавшийся материал. Безусловно, первая попытка представить дисциплину «Экономика недвижимости» в подобном формате не может обойтись без недостатков. Автор будет признателен специалистам за их замечания и предложения, которые непременно будут учтены в последующих изданиях.
Автор выражает признательность профессору Е. С. Озерову за ценные замечания и предложения, высказанные при подготовке учебника к изданию.