Уровень вакантных площадей на рынке складов Московского региона продолжил рост в 1-м квартале 2015 года
За первые три месяца 2015 года доля свободных площадей в готовых складских комплексах выросла до 10,4% по сравнению с 7,9% на конец 2014 года. Эксперты считают основной причиной этого большой объем ввода незаполненных складских объектов в 1-м квартале – около 80% вышедшего предложения оставалось вакантно по состоянию на конец марта.
В целом в 1-м квартале 2015 года в Московском регионе было введено около 349 тыс. кв. м складских площадей, большая часть из которых уже находилась на завершающей стадии строительства в конце 2014 года. По итогам квартала рынок качественных складских площадей Московского региона достиг отметки в 11,5 млн кв. м.
Среди крупнейших проектов
- ЛП «Софьино» (фаза 1; 91 тыс. кв. м),
- ЛП «Киевское-22» (фаза 1; 42 тыс. кв. м) и
- ЛП «Шерризон-Норд» (фаза 1; 55,6 тыс. кв. м).
Наибольший объем завершенных в 1-м квартале проектов пришелся на юго-восток (39%) и север (17%).
До конца года на рынок может выйти еще около 0,6 млн. кв. м качественной складской недвижимости.
Среди планируемых к вводу :
- новые здания в ИП «PNK – Чехов 3» (102 тыс. кв. м),
- ИП «PNK – Бекасово» (80 тыс. кв. м) и
- ЛП «Сынково» (фаза I, 28 тыс. кв. м).
Динамика ввода складов в Московском регионе
Источник: JLL
Петр Зарицкий, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, рассказал:
«Из-за макроэкономической неопределенности и высокой стоимости заемных средств большинство девелоперов переходят на схемы built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса, а также переносят сроки ввода объектов, находящихся на ранней стадии девелопмента или вовсе отменяют строительство. Новые проекты сейчас практически не начинаются, и при условии сохранения умеренного спроса мы ожидаем, что уровень вакантных площадей на рынке складов Московской области дальше расти не будет. В то же время будет увеличиваться разница между объемом свободных помещений в первичном качественном предложении – объектах, которые не были прежде заняты арендаторами и предлагающих привлекательные условия, – и вторичном».
Cпрос на рынке складской недвижимости Московского региона в январе-марте не превысил показатель аналогичного периода предыдущего года – объем купленных и арендованных площадей составил около 150 тыс. кв. м по сравнению со 130 тыс. кв. м в 1-м квартале 2014 года. Средний размер сделки также оказался сопоставим с величиной 1-го квартала прошлого года – 8,6 тыс. кв. м.
Основной спрос на складские помещения наблюдался со стороны дистрибьюторов (36%), в то время как традиционные лидеры рынка – операторы розничной торговли – оказались наименее активны по результатам 1-го квартала 2015 года с долей около 12% в общем объеме сделок. Отложенный же спрос на покупку складских площадей со стороны торговых операторов может быть реализован во 2-й половине 2015 года.
«По итогам 1-го квартала отмечается значительная активность арендаторов по пересмотру условий существующих договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки, однако, поведение участников рынка по-прежнему консервативно в части спроса на новые площади, – комментирует Петр Зарицкий. – В случае дальнейшей стабилизации курса рубля и внешнеполитической обстановки объем спроса на складские помещения по итогам 2015 года прогнозируется на уровне 800-850 тыс. кв. м., что сопоставимо с показателем 2014 года».
Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
Источник: JLL
Из-за высокой волатильности обменного курса, наблюдаемой в конце 2014 и в начале 2015 года, новые сделки на складском рынке заключаются преимущественно в рублях. При этом стала очевидна дифференциация ставок в зависимости от географического направления: с относительно дорогим предложением складских объектов на западе Московского региона и более дешевым предложением аренды на востоке. Среднерыночная ставка по новым контрактам составляет от 4,5 до 5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), максимальная – 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади. Средний уровень арендной платы (включая ставки по сделкам на новые площади и сделкам продления договора аренды) находится на уровне 105 долл. за кв. м в год на конец 1 квартала 2015 года.
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
Источник: JLL
