Несмотря на охлаждение взаимоотношений между Россией и Западом, инвестбанк Goldman Sachs стал совладельцем компании О1 Properties Бориса Минца – одного из крупнейших владельцев престижных офисов в Москве. Впрочем, банк получил страховку на случай, если по каким-то причинам бизнес О1 обесценится.
Goldman Sachs Investment (европейское подразделение банка) купил 5,1 млн обыкновенных акций класса Б, или 6% капитала, О1 Properties у компании Centimila, бенефициары которой не называются. Сумма сделки составила 100 млн долл., то есть 100% O1 инвестор оценил в 1,6 млрд долл. Оценка установлена исходя из стоимости чистых активов компании на 30 июня 2013 года, сообщила O1. Представитель Goldman Sachs подтвердил РБК только факт покупки.
О1 получила право обратного выкупа акций, но воспользоваться им сможет не раньше июля 2016 года и не позднее 2 мая 2017-го. Goldman Sachs в свою очередь обязался не продавать пакет в этот период третьим лицам.
Вероятнее всего, Goldman Sachs приобретал акции у основного владельца компании Бориса Минца, рассуждает аналитик БКС Марат Ибрагимов. До сделки Минцу принадлежало 73% О1, еще 26% владел глава группы ИСТ Александр Несис, 1% – менеджеры О1. Несис вряд ли мог продать свои акции, так как сам стал совладельцем компании в апреле этого года, считает Ибрагимов.
Goldman Sachs также помог О1 Group (материнский холдинг для О1 Properties) привлечь кредит еще на 100 млн долл., имена кредиторов не раскрываются. Из сообщения О1 следует, что кредиторы получат часть заработка Goldman Sachs при обратной продаже акций.
Полученные от инвесторов 200 млн долл. продающий акционер О1 обязался направить на погашение долгов и покупку новых офисных центров.
Рост взаймы
О1 Properties – сравнительно молодой игрок на московском рынке недвижимости. Компанию учредил в августе 2010 года тогда еще совладелец финансовой корпорации «Открытие», бывший мэр Иванова и начальник Управления президента РФ по вопросам местного самоуправления Борис Минц. В начале 2000‑х Минца причисляли к команде бывшего вице-премьера Анатолия Чубайса, миноритария «Открытия». В интервью «Коммерсанту» в октябре 2012 года сын бизнесмена Дмитрий Минц рассказывал, что компания О1 создавалась, чтобы объединить активы его отца в недвижимости.
Такими активами стали московские бизнес-центры Lighthouse и Vivaldi Plaza, находившиеся на стадии строительства, которые были внесены в О1 осенью 2010 года. В том же году О1 приобрела у компании Horus International Сергея Гордеева (сейчас главный акционер группы ПИК) крупный офисный портфель, включающий пять действующих бизнес-центров, который аналитики тогда оценивали в 800–900 млн долл. Кроме недвижимости Минц забрал у Horus еще и команду, отвечающую за финансовый блок, маркетинг, аренду и оперативное управление.
Сейчас О1 является одним из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве: за три года работы портфель компании разросся до 13 готовых бизнес-центров общей арендуемой площадью почти 500 тыс. кв. м и трех строящихся проектов. Арендный доход компании в 2013 году составил 427 млн долл. Исходя из объема уже построенных в Москве офисов различных классов (по данным Cushman & Wakefield, в первом квартале 2014 года – 1,7 млн кв. м), О1 занимает более 28% столичного офисного рынка. В списке крупнейших владельцев всей недвижимости в России О1 сейчас занимает шестое место. Текущая стоимость проектов в портфеле O1, по данным компании, составляет 4,5 млрд долл.
Но быстрый рост сопровождался сопоставимым увеличением долговой нагрузки. Согласно финансовой отчетности компании за шесть месяцев 2013 года, ее кредитный портфель составляет 2,28 млрд долл. По оценке Промсвязьбанка, который выступал организатором размещения облигационного займа О1, долговая нагрузка компании находится на критически высоком уровне: показатель долг/ЕBITDA в середине 2013 года был равен 7,5. Промсвязьбанк посчитал, что баланс притока и оттока денежных средств О1 «очень хрупкий»: так, при росте EBITDA на 6% в год компания может оказаться не способной расплатиться по кредитам, срок погашения которых придется на 2016–2017 годы.
Страховка для Goldman
Решить проблему долга Минц пытался еще в 2012 году, когда О1 планировала провести IPO на Лондонской бирже. Компания была полностью готова к продаже 40%: организаторы размещения «ВТБ Капитал», Morgan Stanley и UBS оценили компанию в 0,977–1,078 млрд долл. Но «из-за плохой рыночной конъюнктуры» (встал вопрос о выходе Греции из еврозоны) О1 отказалась от размещения.
Примерно тогда и начались переговоры с Goldman Sachs, рассказал РБК источник, знакомый с ходом сделки. «Тот факт, что Goldman Sachs решил тем не менее инвестировать, указывает, что долгосрочно его взгляд на экономику и в частности на рынок коммерческой недвижимости Москвы позитивен», – считает Марат Ибрагимов. Кроме того, у Goldman Sachs уже есть опыт инвестиций в российскую недвижимость: банк владеет 28% «Росевродевелопмента» (в портфеле компании 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости), а фонды Whitehall, управляемые банком, владеют коттеджным поселком для экспатов «Покровские холмы».
Ибрагимов считает, что американцы захотят продать свою долю в О1 во время IPO, например, в 2017 году. Впрочем, директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко объясняет, что «прогнозировать ситуацию с фондовым рынком просто невозможно», поэтому гарантировано Goldman Sachs может рассчитывать только на 12–13% годовых по своей инвестиции.
Многие российские девелоперы уже дешевеют на бирже с начала года в том числе из-за произошедших политических событий и, как следствие, слабеющей экономики России, говорит аналитик «Рай, Ман, Гор» Ксения Арутюнова. Так, группа ЛСР к началу мая оценивается на Московской бирже в 4 EBITDA против 5,6 EBITDA в конце 2013 года, Etalon Group стоит 3,4 EBITDA, а не 4,5, как в конце прошло года.
О1 не отказывается от планов проведения IPO, подтвердил представитель компании, но сроки не назвал. Один из организаторов не состоявшегося в 2012 году размещения рассказал РБК, что О1 не обращалась в этом году к ним для возобновления подготовки выхода на биржу.
Возможные риски от удешевления портфеля О1 Goldman Sachs предусмотрел в соглашении с акционерами компании: если доля инвестбанка в компании обесценится, Centimila обязана будет выкупить этот пакет минимум за 100 млн долл.
Пока офисный рынок в Москве стабилен: арендаторы и владельцы офисов заключают долгосрочные договоры, поэтому даже в условиях кризиса арендаторы не съедут за один день, отмечает заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. В первом квартале этого года было введено в эксплуатацию 209 тыс. кв. м офисов в Москве в 12 зданиях, а к концу года должно быть построено 500 тыс. кв. м новых площадей, прогнозирует Белайчук. Но рынок может притормозить: согласно подсчетам Cushman & Wakefield, рост ВВП России на 1% влечет потребность в 100–150 тыс. кв. м офисов. По последнему прогнозу Минэкономразвития, экономика в этом году вырастет всего на 0,5% вместо 2,5%, как предполагалось ранее.
Анастасия Дуленкова, Кристина Бусько, РБК Daily
