Jones Lang LaSalle провела исследование рынка стрит-ритейла на основных проспектах Москвы. К главным торговым коридорам относится около 20 улиц, сосредоточенных преимущественно в пределах Садового кольца, а также пять магистралей за его пределами – Проспект Мира, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский и Комсомольский проспекты. Именно эти улицы характеризуются развитым ритейлом с наибольшей долей крупных сетевых и международных брендов среди всех магистралей столицы.
Торговые коридоры в центре города и за его пределами различаются по характеру спроса. Если помещения на центральных улицах представляют интерес для банков, ресторанов и кафе, а также магазинов одежды, то на магистралях спрос формируется магазинами одежды и обуви среднего ценового сегмента, предприятиями сервиса и общепита, розничными отделениями банков, мебельными магазинами и салонами красоты.
В зависимости от магистрали существуют определенные различия в профилях и ценовом сегменте арендаторов:
- на Ленинградском проспекте преобладают предприятия фастфуда, кафе и рестораны (16%), а также предприятия сферы услуг (17%);
- на Кутузовском проспекте основными арендаторами являются магазины одежды и обуви сегментов премиум и люкс (18%);
- на Ленинском проспекте – магазины мебели и предметов интерьера (20%);
- на Проспекте Мира – предприятия сферы услуг (15%), магазины одежды и обуви (15%) и розничные отделения банков (15%);
- на Комсомольском проспекте – магазины мебели и предметов интерьера (19%) и банки (18%).
Светлана Ярова, Начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle, рассказала: «Мы наблюдаем продолжающийся процесс зонирования и специализации в рамках ритейла на основных магистралях Москвы. Эволюция здесь связана с «выдавливанием» арендаторов других, «непрофильных», сегментов, не создающих синергии с профилем всей улицы в целом. Кроме того, в рамках уже создавшихся кластеров арендатор может быть вытеснен другим ритейлером аналогичного профиля».
В отличие от центральных улиц на магистралях более высоким спросом пользуется «вечерняя» сторона – по движению из центра города в область, тогда как помещения на «утренней» стороне интересны преимущественно в зонах притяжений станций метро. В то же время банки или мобильные операторы часто занимают обе стороны.
Стратегии арендаторов торговых помещений на магистралях могут быть различными в зависимости от профиля ритейлера. Розничные банки предпочитают помещения в начале магистралей с тем, чтобы использовать автомобильный поток с той или иной трассы наиболее эффективно. Помещения ближе к концу магистралей интересны в основном мебельным магазинам, ритейлерам DIY-сегмента, что связано с близостью к районам новой жилой застройки, в том числе коттеджным поселкам.
На основные проспекты в пределах Третьего Транспортного кольца и Садовое кольцо приходится значительная доля предложения качественной недвижимости формата стрит-ритейл. При этом в зонах притяжения метро помещений недостаточно, и спрос превышает предложение. Сегодня доля свободных площадей на проспектах составляет в среднем 5%. При этом наибольшее количество вакантных помещений наблюдается на Проспекте Мира – 6%, тогда как на Кутузовском, Ленинградском и Комсомольском проспектах эта цифра не превышает 1%.
Ставки аренды на основных магистралях остаются стабильными на протяжении последних лет, рост отмечается лишь на помещения, расположенные в непосредственной близости от станций метро. Среди изученных проспектов самые высокие ставки - на Кутузовском (2-3,7 тыс. долл. за кв. м в год), самые низкие – на Ленинградском проспекте (1,5-3 тыс. долл. за 1 кв. м в год).
Ставки аренды торговых помещений на основных проспектах Москвы*
|
Проспект |
Минимум долл. /кв. м/год |
Максимум долл. /кв. м/год |
|
Проспект Мира |
1 700 |
3 000 |
|
Кутузовский |
2 000 |
3 700 |
|
Ленинский |
2 000 |
3 000 |
|
Ленинградский |
1 500 |
3 000 |
|
Комсомольский |
1 900 |
2 500 |
* Cтавки приведены на помещения в пределах ТТК площадью 100 кв. м
Источник: Jones Lang LaSalle
Светлана Ярова заявила: «В ближайшее время мы не прогнозируем значительных колебаний уровня вакантных помещений и ставок аренды на магистралях. Рост ставок в размере 5-7% возможен на помещения, находящиеся в зонах притяжения станций метро. В перспективе арендаторами и инвесторами будут востребованы объекты вблизи от метро, генерирующие наибольший пешеходный поток, и в начале магистралей. Стоит отметить, что торговые площади у метро традиционно считаются наименее рисковыми на рынке инвестиций в стрит-ритейл».
Значительный процент сделок с торговой недвижимостью на магистралях приходится на куплю-продажу. В то время как помещения в центре города покупают в основном частные инвесторы, здесь спрос на покупку помещений формируют в том числе ритейлеры, например, продуктовые супермаркеты, а также розничные отделения банков.
В рамках исследования рынка торговых помещений на основных магистралях Jones Lang LaSalle выделила три наиболее перспективных проспекта.
Андрей Привезенцев, Руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости, Jones Lang LaSalle, отметил: «На наш взгляд, Ленинский, Комсомольский и Кутузовский проспекты обладают самым высоким потенциалом с точки зрения развития стрит-ритейла. Это связано с большим объемом существующей и строящейся качественной жилой недвижимости, которая генерирует спрос на предприятия торговли, а также с наличием уже сформированных ритейл-кластеров. В пользу Кутузовского и Ленинского проспектов говорят и планы городских властей по реконструкции и увеличению пропускной способности этих магистралей. В то же время в случае появления нескольких качественных ритейлеров на Ленинградском проспекте в районе метро «Сокол» и «Аэропорт» будут сформированы дополнительные пешеходные потоки, что может придать импульс развитию стрит-ритейла в этой зоне».
Jones Lang LaSalle работает на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах по всему миру. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 242 миллионов кв. м по всему миру.
