Кризис бьет по логистике
Если раньше эксперты предрекали, что рынок складской недвижимости Московской области насытится уже к 2010 году, то по мере приближения этого срока они корректируют свои прогнозы на все более отдаленные перспективы, которые теперь выглядят достаточно туманными.
Давая прогнозы относительно складского рынка, эксперты стараются быть максимально осторожными, поскольку на этот сегмент коммерческой недвижимости влияет множество факторов. Среди основных, по мнению Максима Шакирова, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, можно выделить состояние финансового рынка, вопросы привлечения финансирования строительства, процентные ставки по кредитам, общую экономическую ситуацию, себестоимость строительства, инфляцию, стоимость земельных участков, подведение необходимых коммуникаций, развитие потребительских рынков, рост благосостояния населения, спрос и его корректировку со стороны основных потребителей складских комплексов — логистических компаний и ритейл-операторов.
Егор Дорофеев, директор отдела складов и производства компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, полагает, что при нынешних темпах строительства насыщение рынка займет не менее пяти лет. «Мы считаем, что емкость рынка составляет не менее 10 млн кв. м, из них пока построено около 4 млн кв. м»,— говорит он.
Существуют и более оптимистичные для девелоперов прогнозы. «В целом по России еще ни один из аналитиков не сказал, что мы хотя бы приблизились к удовлетворению спроса на склады. Можно посчитать потребность на них в настоящий момент, но никто не в состоянии четко сказать, какой она будет через три года,— полагает Владимир Мехришвили, управляющий партнер холдинга недвижимости „Корпэстейт”.— Если через год будет сдан в эксплуатацию 1 млн кв. м складских помещений, то сегодняшний спрос покроется». Каким будет спрос через год — неизвестно. Он идет по нарастающей, вслед за развитием ритейла и торговых сетей в регионах. «Ввод в эксплуатацию новых складских объектов не приведет к существенному увеличению предложения в этом сегменте, так как около 95% складских площадей сдается в аренду до окончания строительства. В настоящее время доля вакантных площадей класса A составляет примерно 1%»,— считает Мехришвили.
Правда, все оптимистичные прогнозы разбиваются о несоответствие планов девелоперов реальной действительности. По данным Дорофеева, складских проектов ежегодно заявляется в среднем на 1 млн кв. м, из которых реализуется не более половины. Традиционно этот сегмент лидирует по отставаниям сроков строительства. «Не секрет, что раньше проекты начинали строиться без документов, а все разрешения девелоперы получали в процессе. Сейчас контроль над этим усилился, и документы получать приходится сразу. А это сложная процедура»,— рассказывает Дорофеев. Второй фактор — удорожание строительства. Из-за него многие проекты вообще не выходят на рынок. По данным Cushman & Wake field Stiles & Riabokobylko, стоимость строительства в московском регионе растет на 30% в год.
Сергей Белошапко, начальник отдела производственных помещений DTZ, и вовсе называет цифру 45–%.
Сильно осложняет развитие складского сектора и мировой кризис. Если раньше многие российские банки достаточно охотно снабжали девелоперов сравнительно дешевыми деньгами, то сейчас эти финансовые источники, по сути, отсутствуют. «По многим проектам есть подписанные банком кредитные договоры, но самих денег нет»,— рассказывает Дорофеев. Белошапко отмечает, что кредитные ставки для девелоперов выросли с 10% до 13–14%, и теперь доступность средств для проектов без внушительного обеспечения и невероятной доходности сомнительна .
Тем не менее рынок складов в Московской области остается привлекательным для инвесторов. По сведениям Мехришвили, доходность складских проектов составляет 13–% при окупаемости в среднем от семи до десяти лет, что привлекает внимание иностранных инвесторов, заинтересованных во вложениях в долгосрочные стабильные проекты, и стимулирует развитие сектора.
Способствует привлекательности сегмента и уровень ставок. По данным Мехришвили, арендные ставки для складских комплексов класса A сейчас составляют $115–135 за 1 кв. м в год, класса B — $100– (без учета НДС и операционных расходов). При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе. «Сейчас мы находимся на уровне $140 за 1 кв. м, включая все налоги и коммунальные услуги. До конца года будет рост примерно до $145, и факторов для снижения мы пока не видим»,— отмечает Дорофеев .
По его мнению, когда спрос и предложение сбалансируются, девелоперы не смогут играть на высоком спросе. В то же время и снижения ставок не произойдет. Всему виной все та же постоянно растущая стоимость строительства.
Между тем эксперты утверждают, что не все так плохо: будет наблюдаться активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках. Потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с хорошей концепцией, поэтому вырастет спрос на высококачественные логистические услуги.
