Каждый участок имеет свои особенности. В отдельных случаях арендная ставка объектов, находящихся на одной и той же улице, может отличаться в 2-3 раза. Средняя ставка аренды на Тверской составляет $ 3550 кв.м в год, на 1-ой Тверской-Ямской - $ 2400 кв.м в год, на Ленинградском проспекте - $ 1400 кв.м в год. К основным ценообразующим факторам относятся: местоположение, физические и экономические характеристики, качество передаваемых прав, условия финансирования, сервис и предоставляемые услуги. Основными факторами, необходимыми для использования объекта под торговые цели являются: визуальная доступность, широкая сторона фасада, интенсивный пешеходный поток.
Фактор «интенсивный пешеходный поток» - самый важный для магазина формата street-retail, но и его формализовать достаточно трудно. Например, перемещение объекта от станции метро "Белорусская" в сторону Лесной улицы способно изменить цену аренды в 3-4 раза.
Самые высокие арендные ставки на Тверской улице зафиксированы в районе станции метро «Охотный ряд». В текущих предложениях есть объект в доме № 6, общей площадью 275 кв. м и арендной ставкой - $ 5000 кв.м. в год. В то же время, объект, расположенный у станции метро "Тверская", на 2-ой линии домов предлагается по $ 1100 кв. м в год.
«Чтобы определить рыночную арендную ставку конкретного объекта нужно более детальное изучение рынка, для чего используется сравнительный подход оценки. Данный подход включает сбор информации о рынке сделок по аренде и предложений в аренду по аналогичным объектам. Сформированный перечень объектов-аналогов, корректируется с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга, для определения рыночной стоимости аренды объекта оценки. Непрофессионалы рынка могут ошибаться в разы», - говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ- Коммерческая недвижимость ».
На участке от площади Тверской Заставы по направлению в область наиболее высокие арендные ставки приходятся на объекты, расположенные в непосредственной близости станции метро «Сокол», которые в 1,5 раза выше средней базовой ставки для этого участка Ленинградского проспекта.
Например, торговое помещение, расположенное по адресу Ленинградский проспект, 74, 1-я линия домов, первый этаж, витрина, рядом метро «Сокол» имеет арендную ставку $ 3700 / кв. м в год.
Арендная ставка объекта, расположенного по адресу Ленинградский проспект, 74, корп.6, но на 2-ой линии домов, практически вдвое ниже. Торговое помещение, расположенное по адресу Ленинградский проспект, 50, 1-я линия домов, первый этаж, витрина, рядом метро «Динамо» предлагается в аренду по ставке $ 1950 / кв. м в год.
finam.info
