Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на складском рынке в Московском регионе и пришли к выводу, что из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями.
Фото: Halfpoint / shutterstock
За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился с 2,7% с 2019 года до 2,3%, и до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%. Уровень арендных ставок также остался неизменным.
Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе составил 15,6 млн кв. м.
За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, тогда как в I полугодие 2019 года – 413 тыс. кв. м. Сохранение объемов ввода обусловлено тем, что часть введенных проектов была перенесена с конца 2019 года и уже находилась на финальной стадии к началу пандемии.
В I полугодии 2020 года наибольшую долю в структуре объема ввода заняли объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 59% или 247 тыс. кв. м Крупнейшими подобными объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. кв. м.
30% или 124 тыс. кв. м пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Крупнейшим объектом стал корпус 3.2 в Логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. кв. м.
Объекты, построенные по схеме built-to-suit, составили 11% от общего объема ввода.
По итогам I полугодия 2020 выросла доля проектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – произошло увеличение на 39 п.п. по сравнению 2019 года. Одна из причин – ввод крупных блоков, которые построены для собственных нужд, в частности компанией Wildberries.
Доля спекулятивных проектов в общем объеме введенных объектов, напротив, снизилась на 16 п.п.
До конца года анонсировано 160 тыс. кв. м объектов, которые в дальнейшем будут реализованы на открытом рынке. Ввод данного объема позволит вырасти доле спекулятивных складов по итогам 2020 года примерно до 50% от всего объема нового строительства.
Как отмечает Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, к концу 2020 года общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 700 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в 2019 году. Подобный объем реализованных проектов будет наименьшим с 2016–2017 гг., когда объем ввода находился на уровне 570–650 тыс. кв. м. Несмотря на то, что девелоперы не анонсировали перенос сроков ввода своих проектов, ввиду текущей макроэкономической ситуации, мы видим, что часть объектов, запланированных к вводу во II полугодии 2020 года, будет перенесена на начало 2021 года.
К концу I полугодия 2020 года доля вакантных площадей продолжила свое снижение и составила 2,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет чуть более 354 тыс. кв. м. Снижению доли вакантных площадей способствует невысокий объем нового строительства, в особенности спекулятивных объектов. При этом новые спекулятивные объекты, которые вводятся в эксплуатацию, зачастую уже заняты арендаторами. Например, спекулятивный корпус 3.2 в логопарке «Софьино» к моменту ввода в эксплуатацию был заполнен на 50%, а девелопер имеет договоренности о полной аренде всех площадей в начале 2021 года.
Снижение уровня вакантности Константин Фомиченко связывает с тем, что в отличие от других сегментов рынка складская недвижимость даже в период пандемии характеризуется хорошим спросом на качественные складские площади, особенно со стороны представителей сегмента e-commerce. При этом большинство девелоперов после кризисов прошлых лет достаточно осторожно выводят на рынок новые проекты, площадь которых не превышает 100 тыс. кв. м.
Наибольший объем свободных складских площадей в абсолютном значении зафиксирован на юго-восточном направлении Московского региона – чуть менее 84 тыс. кв. м или 3,7 % от общего объема предложения на юго-востоке. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на северо-западном направлении Московского региона – 17 тыс. кв. м, что в процентном выражении составляет 1 % от общего объема предложения складов на северо-западе.
По прогнозам аналитиков, несмотря на макроэкономическую ситуацию и при отсутствии критических внешних факторов к концу 2020 года доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1-2,2%. Сохранение высокого спроса на складскую недвижимость при ограниченном объеме нового строительства не позволят расти доле вакантных площадей в Московском регионе.
Ранее сообщалось о том, что Fix Price строит крупный склад в Санкт-Петербурге.
Кроме того, Wildberries вложит в строительство нового склада 2,5 млрд рублей.
