Похоже, для московских девелоперов, возводящих торговые центры, прошли спокойные времена. До насыщения рынка торговых площадей еще далеко, но переизбыток предложения уже не за горами. По мнению экспертов, в условиях обострившейся конкуренции на коммерческий успех могут рассчитывать лишь игроки, предложившие рынку новые интересные форматы.
По словам руководителя департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, в начале тысячелетия количество торговых площадей в Москве составляло 8 кв. м на 1000 жителей — в 35 раз меньше, чем, например, в Лондоне; а сейчас достигло отметки 158 кв. м на 1000 горожан. Это всего на 18 кв. м меньше среднеевропейского показателя. Учитывая все заявленные до 2010 года планы, следует ожидать на рынке около 10 млн. кв. м общих площадей. Однако объемы будут меньше, так как часть объектов традиционно выйдут позже заявленных сроков, в то время как другие — не выйдут вообще. “Говорить, что в 2010 году наступит насыщение — преждевременно, так как помимо роста предложения на рынке наблюдается увеличение и перепрофилирование покупательского спроса”, — отметила г-жа Ясько.
В ближайшие три-четыре года на рынок выйдет несколько крупномасштабных проектов — таких как “Ривер Молл” на бывшей территории ЗИЛа (250 тыс. кв. м.), “Ростокино” (240 тыс. кв. м.), Центральное ядро “Москва-Сити” (220 тыс. кв. м.), ТЦ на площади Павелецкого вокзала (115 тыс. кв. м) и другие торгово-развлекательные центры, впечатляющие своей масштабностью. Все они находят своих арендаторов.
Как считает Ольга Ясько, после того как эти амбициозные проекты будут реализованы, начнется следующий этап развития рынка. Динамика выхода новых торговых центров, по ее прогнозу, будет ниже, а выгодное расположение и удачный набор арендаторов в долгосрочной перспективе не смогут служить единственными гарантами успешности проектов. Высокий уровень конкуренции будет способствовать созданию неординарных концепций, разработанных с участием международных консультантов и архитекторов. На первый план выходят такие факторы, как профессиональное управление и продвижение торговых центров. Некоторые существующие проекты, созданные без привлечения профессионалов, начнут терять покупателей и арендаторов, и им неизбежно предстоит редевелопмент, отметила Ольга Ясько.
За последние два года значительно упала средняя доходность девелоперских проектов. Сроки окупаемости для крупных торговых центров удлинились на два-три года и составили семь-восемь лет. Многие девелоперы ради более быстрого извлечения прибыли либо продают часть площадей в центрах, либо сдают их в длительную аренду. В этих условиях арендатор нередко диктует свои условия оператору центра.
Все вышесказанное относится к традиционному для Москвы формату торгово-развлекательных центров.
Остальные форматы профессионального ритейла — такие как department stores (универмаги, управляемые одним оператором), аутлет-центры и пауэр-центры — на московском рынке практически не представлены.
Универмаги очень популярны в Европе, однако в Москве из классических представителей этого сегмента можно назвать только “Стокманн” и ЦУМ. Так что ниша существует, и можно прогнозировать, что в этом сегменте может быть довольно высокий спрос. Эксперты предрекают успех outlet fashion центрам — масштабным проектам, расположенным, как правило, за чертой города. В аутлет-центрах представлены товары ведущих марок, которые продаются с дисконтом 30—70%. “Учитывая любовь москвичей к модным брендам, можно с уверенностью сказать, что этот сегмент будет пользоваться успехом. Формат пауэр-центра представляет собой торговый центр, состоящий из нескольких отдельно стоящих якорных арендаторов и галереи с минимальным числом сопутствующих магазинов. Действующих проектов такого формата на нашем рынке пока нет. Можно прогнозировать, что грядет большая конкуренция и возможное насыщение московского рынка в области торгово-развлекательных форматов, что явится хорошим потенциалом для развития в области трех вышеописанных форматов. Поэтому существует широкое поле для девелоперской деятельности”, — сказала Ольга Ясько.
Пока до насыщения рынка торговой недвижимости далеко. За последние пять лет реальные доходы москвичей выросли почти в два раза. Банки активно и на весьма либеральных условиях стали раздавать в торговых сетях потребительские кредиты. Как следствие, горожане охотнее стали тратить деньги в магазинах. Пока торговые центры далеко не полностью удовлетворяют спрос потребителя. Однако многие ведущие девелоперы уже задумались над тем, как диверсифицировать свои проекты, сделать их более конкурентоспособными и яркими. Сейчас в цене необычные решения и концепции, а также профессиональные управляющие. “Для интересных форматов торговых центров всегда найдется место на рынке торговой недвижимости Москвы, и они всегда будут востребованы арендаторами”, — подчеркнула Ольга Ясько.
Не исключено, что на смену торговым центрам, построенным по принципу торговых галерей, придут ритейл-парки, в которых якорные арендаторы занимают до 90% общей площади. Это, безусловно, привлечет потребителей, ориентированных на целевую покупку. На смену небольших развлекательных центров могут прийти life style center, или “торговые деревни” — кварталы, в которых расположены магазины, рестораны, кинотеатры и т. п.
