По данным компании Jones Lang LaSalle общий объем инвестиций в торговую недвижимость Европы в 4 квартале 2009 года достиг 4,5 миллиардов евро (100 транзакций), что на 60% больше, чем 2,9 миллиарда евро (66 транзакций) в 3 квартале. Однако объем за весь год составил всего 12,3 миллиарда евро, что на 32% ниже 18,2 миллиардов в 2008 году.
Учитывая тот факт, что рынок ограничивали трудности с получением кредитов и высокие ставки по ним, объемы инвестиций в континентальной Европе составили 7,3 миллиардов евро, что на 40% ниже того же показателя за предыдущий год. Однако к концу 2009 года рыночная активность вновь стала расти и достигла 2,5 миллиардов евро (65 транзакций) в 4 квартале, что почти на 40% больше, чем в предыдущем квартале.
В соответствии с нашими прогнозами, сделанными в 2008 году, Великобритания, Германия, Италия и Франция продолжали доминировать на инвестиционном рынке торговой недвижимости в Европе – в каждой из этих стран объем сделок превысил 1 миллиард евро. Самая высокая активность была отмечена в Великобритании, где объем сделок составил 2 миллиарда евро (более 40 транзакций), что почти вдвое больше, чем в 3 квартале 2009 года. Среди новых сделок были продажа компанией Tesco plc сети супермаркетов одному из британских пенсионных фондов за 427 миллионов евро (386 миллионов фунтов стерлингов), а также продажа торгового центра Silverburn в Глазго за 328 миллионов евро (297 миллионов фунтов стерлингов).
Германия, где было зафиксировано четыре транзакции объемом выше 100 миллионов евро, стала самым активным рынком в континентальной Европе, с долей в 21%. Такие сделки, как продажа доли в торговом центре Thier-Gelände в Дортмунде за 225 миллионов евро и продажа торгового центра Mercado в Гамбурге за 164 миллиона евро, говорят об относительно крепком внутреннем рынке. Во Франции и Италии общий объем сделок за 2009 год приблизился к 1,2 миллиардов евро, а в 4 квартале во Франции объем сделок составил более 500 миллионов евро (включая продажу сети магазинов Decathlon за 115 миллионов евро).
Инвесторы в 2009 году по-прежнему проявляли интерес к торговым центрам, сделки с которыми составили 56% от всех сделок с торговой недвижимостью в Европе, и предпочитали высококлассные активы на основных западных рынках. Объем таких сделок в континентальной Европе составил 4,8 миллиардов евро, или 68% от общего объема, по сравнению с 6,8 миллиардами евро или 55% в 2008 г. Однако доля сделок с ритейл-парками существенно уменьшилась; их объем составил всего 526 миллионов евро в 2009 году по сравнению с 2,5 миллиардами евро в 2008 году. Это отражает недостаток качественного предложения и возросшую стоимость финансирования.
Институциональные инвесторы стали самой активной группой покупателей по всей Европе в 2009 году; доля сделок с их участием составила почти четверть от общего объема. В континентальной Европе фонды по-прежнему лидировали по объему сделок, который составил 1,8 миллиардов евро, 0,5 миллиардов которых пришлось на Германию. Самым крупным инвестором стал фонд Union Investment. Основной группой продавцов в 2009 года стали частные девелоперы и управляющие компании, которые пытались таким образом улучшить свое финансовое положение. Объем сделок с их участием составил 2,9 миллиардов евро, или четверть от общего объема за 2008 год.
Тенденция к снижению международной инвестиционной активности в 2009 году продолжает прослеживаться, инвесторы предпочитают свои локальные рынки. В континентальной Европе, в 40% инвестиционных сделок как минимум одна сторона представляла другую страну. В 2008 и 2007 году этот показатель был на уровне 67% и 76%, соответственно. Мы ожидаем, что это тенденция изменится в 2010 году.
Портфельные сделки в 2009 составили 22% от общего объема транзакций в Европе; их объем вырос почти на треть к концу года, включая 5 сделок, сумма которых превышала 100 миллионов евро. Три из них являлись продажами с последующей арендой.
Джереми Эдди (Jeremy Eddy), глава отдела инвестиционных рынков торговой недвижимости в Европе, сказал: «Мы уже наблюдаем оживление активности в первом полугодии 2010 года. При этом все больше сделок заключается совместно ликвидными инвесторами, специалистами рынка недвижимости и специализированными фондами. С одной стороны, это будет способствовать расширению доступа для игроков с собственным капиталом к разным рынкам и возможностям. С другой, инвестиционные фонды недвижимости (REITS) и компании – владельцы недвижимости смогут дополнить имеющийся капитал, расширить свое присутствие в Европе и заработать комиссионные. Большая часть этого капитала будет сосредоточена на приобретении высококлассных активов рынка, что продолжит оказывать давление на стоимость вторичных активов. Ценам в целом еще предстоит прийти в соответствие с ожиданиями оппортунистических инвесторов, которые составляют значительную часть рынка».
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Несмотря на активный интерес инвесторов к торговой недвижимости России, сделок в этом сегменте в 2009 году было немного. Доля инвестиций в торговые центры в общем объеме упала с 23% в 2008 г. до 8% в прошлом. При этом много сделок пришлось на приобретение активов банками. Основными привлекательными чертами торговых центров в данный момент являются рост розничных продаж и стабилизация арендных ставок. Поэтому в ближайшее время интерес инвесторов, вероятно, материализуется в сделки. Мы ожидаем, что наряду с общим ростом объемов инвестиций в 2010 году доля торговых центров повысится до 20-30%».
www.retail.ru
