Рынок торговых площадей Казани насыщен. Ставки аренды в стрит-ритейле не менялись с 2005 г. Средняя арендная плата в торговых центрах выросла за год на 10%.
По словам Леонида Рахимова, директора УК «Сити-центр», «тотальное строительство» больших торговых центров для Казани в прошлом. «Это в 2005 г. чуть ли не каждый месяц сдавался новый объект, а на 2008 г. запланировано открытие только лишь “Бахетле” в Приволжском районе», — говорит он.
Открытие четырехэтажного гипермаркета «Бахетле» (общая площадь — 23 500 кв. м) намечено на март 2008 г. Девелопер — местная компания «Бахетле», генподрядчик — «Бауер-Казань». По словам специалиста отдела маркетинга «Бахетле» Валентины Докшиной, «это самый большой торговый центр в сети супермаркетов «Бахетле», он включает супермаркет домашней еды, магазины одежды и товаров для дома. Докшина говорит, что с подбором арендаторов у торгового центра проблем не было, но арендаторов не называет. В компании не стали говорить и об объеме инвестиций, и о размере ставок аренды.
«Думаю, проблем с посещаемостью или заполнением у нового «Бахетле» не будет. Во многом из-за того, что у него выгодное местоположение. Неподалеку строятся жилые [районы] «Чистое небо» и «Солнечный город», — объясняет начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Мегалит» Марсель Валиахметов. Риэлтор добавляет, что ТЦ строится на выезде из города, «летом многие казанцы едут на природу и наверняка будут попутно совершать покупки».
Доля вакантных площадей в сегменте качественного предложения в январе 2008 г. составила 2,8%, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).
Рахимов говорит, что «маленьким игрокам тяжело конкурировать с крупными и успешными арендодателями». Например, небольшие «Сити-центр» и «Южный» проигрывают в борьбе за арендаторов таким гигантам, как «Мега» (113 000 кв. м, IKEA) и «Тандем» (67 000 кв. м, ЗАО «Тандем»). Рахимов предлагает первым «перестраиваться». По его словам, «Единая арендная система», управляющая торговым центром Megga, сделала верный шаг — отказалась от бутиков одежды и превратила ТЦ в мебельный магазин.
Рынок торговых площадей Казани сейчас представлен 30 торгово-развлекательными центрами общей площадью около 722 000 кв. м и множеством неспециализированных объектов стрит-ритейла, отмечает Елена Стрюкова, консультант C&W/S&R.
В C&W/S&R отмечают рост ставок аренды на качественные торговые площади. Правда, в долларовом выражении. В некоторых из них ставки за 2007 г. увеличились с $150 за 1 кв. м в месяц до $200, сообщает Стрюкова. Рахимов приводит данные в рублях: «За год ставки аренды в торговых центрах выросли на 10%».
Эксперты видят два пути развития рынка торговой недвижимости Казани: создание специализированных торговых центров и включение торговой составляющей в многофункциональные комплексы.
В III квартале 2008 г. начнется строительство гипермаркета товаров для дома «Хоум центр» (6000 кв. м, инвестор — израильская «Фишман групп»). Как сообщил гендиректор компании «Хоум центр» Игорь Марьяш, его сдача намечена на I квартал 2010 г.
«Кловер групп» планирует к 2010 г. построить в центральном Вахитовском районе Казани многофункциональный комплекс. Согласно концепции, 10 627 кв. м из 103 905 кв. м общей площади займет торгово-развлекательный комплекс.
Остальное будет отдано под гостиницы «4 звезды», офисы класса А и жилье. По информации начальника службы PR и рекламы «Кловер групп» Дмитрия Пономарева, сейчас ведутся предпроектные работы. Объем инвестиций в проект не разглашается.
Валиахметов говорит, что строительство многофункционального комплекса позволяет собственнику земельного участка получить максимальную прибыль, главное — разделить потоки, чтобы разные составляющие МФК «не мешали друг другу»: «У торгового центра должен быть отдельный вход, чтобы покупатели не сталкивались с постояльцами гостиницы или посетителями офисов».
Трудные времена переживает казанский стрит-ритейл. Директор АН «Бизнес-риэлт» Марат Нуруллин говорит, что ставки аренды на помещения в стрит-ритейле не растут уже года два. Он объясняет это тем, что арендаторы небольших магазинов предпочли стать их собственниками и выкупили на аукционах, проводимых мэрией, помещения, ранее принадлежавшие городу. По данным комитета земельных и имущественных отношений Казани, за 2007 г. на аукционах было продано более 100 нежилых помещений под магазины.
По данным Нуруллина, ставки аренды на неспециализированные объекты могут варьироваться от 400 до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц, самые дорогие объекты расположены в центральном Вахитовском районе. Разброс цен продаж также велик — от 25 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м. По словам Валиахметова, наибольшим спросом пользуются помещения по 50-150 кв. м. «Такие помещения всегда востребованы и всегда в дефиците», — говорит он. «В зависимости от местоположения ставки аренды в стрит-ритейле могут отличаться в разы. Это смотря какая стрит», — подытоживает Рахимов.
По его мнению, у стрит-ритейла есть перспективы для роста, торговые улицы Казани не имеют четкого позиционирования: «Магазины для богатых и для бедных могут располагаться совсем рядом». Эксперт приводит в пример центральную пешеходную улицу Баумана, претендующую, по его словам, на статус бутиковой. «Здесь очень много небогатых студентов, отпугивающих платежеспособных покупателей. В любом европейском городе это была бы улица с магазинами средней руки», — рассуждает Рахимов.
