– Как строятся расчеты между городом и арендаторами столичного имущества?
– Мы стремимся к тому, чтобы расчеты были основаны на рыночных механизмах ценообразования. Недискриминационный доступ к городскому имуществу, с одной стороны, позволяет не деформировать рыночную среду, с другой – служит повышению бюджетных доходов. Однако нежилые помещения, помимо города, сдают в аренду огромное количество частных лиц. Если сравнивать стоимость квадратного метра, сдаваемого в аренду городом, с ценой частных собственников, то получится, что наши арендаторы платят на 30% меньше. Более 60% арендного фонда Москва предоставляет по нерыночным льготным ставкам. Поэтому о баснословности цены для арендаторов следует говорить не в отношении арендного фонда города, а в отношении расценок, установившихся на рынке. Высокая стоимость аренды по Москве в целом объясняется объективными факторами. Москва – центр. Здесь открываются большие возможности для развития разных бизнесов. Концентрация квалифицированных кадров, развитая рыночная инфраструктура позволяют обработать и удовлетворить большой поток потребителей. Возможность получать большие доходы объясняет высокие арендные ставки.
Предприниматели сознательно идут на то, чтобы арендовать помещение в центре, с тем, чтобы получить от городской среды максимум.
– Что лежит в основе расчета арендных платежей за землю?
– Кадастровая стоимость. Иные базовые величины для расчета, индивидуальные льготы за последние годы были отменены. Сегодня формула расчета арендных платежей предельно проста – ставка арендной платы умножается на кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость представляет собой разновидность рыночной, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком. В Москве это происходит ежегодно. Кадастровая стоимость отражает инвестиционную привлекательность земельного участка. Чем выше доходность, которую от использования этого участка может извлечь арендатор, тем выше его кадастровая стоимость, а следовательно, и арендная плата.
Факторы стоимости во многом аналогичны недвижимости, только в случае земли в большей степени оценивается не то, что на ней расположено фактически, а то, что могло бы быть размещено с учетом вида разрешенного использования и приносить максимальную доходность. Территориально более дорогая земля в центре города, по видам разрешенного использования больше ценится земля, предназначенная для размещения торговых, офисных, жилых объектов. Прежде всего цена земли отражает уровень развития городской среды. Если среда неизменна, то основным фактором являются инфляционные изменения. В случае когда кадастровая оценка лежит в основе земельных платежей, адекватная оценка выступает фактором развития территории. Собственники, не способные использовать и конвертировать потенциал земельного ресурса в денежный доход, уступят его более успешным землепользователям.
– Существуют какие-то льготы для предпринимателей?
– Льготы – это значительный объем выпадающих доходов. По объектам нежилого фонда для бюджета Москвы он измеряется несколькими миллиардами рублей в год. Чтобы эти потери были обоснованными, необходимо, чтобы льготы предоставлялись адресно тем, кто приносит дополнительный социальный эффект. Не вызывает сомнений, что пониженная арендная ставка необходима для учебного учреждения, организации здравоохранения. Предоставлять же льготу продавцу элитных автомобилей неразумно, даже если он является субъектом малого предпринимательства. Нормативная база Москвы, касающаяся арендных правоотношений, в последние годы менялась таким образом, чтобы предоставлять льготные условия более адресно.
– Многие арендаторы жалуются, что уведомления об изменении арендных платежей приходят в середине года, в результате возникают задолженности.
– Арендные ставки в отношении наших объектов регулируются нормативными актами, которые заблаговременно до вступления в силу публикуются, с ними можно ознакомиться на официальных ресурсах правительства Москвы. Помимо этого, мы взяли за правило заблаговременно на нашем официальном сайте размещать калькулятор арендной платы, который по номеру и дате договоров рассчитывает арендную ставку. Непосредственно после получения информации, необходимой для расчета арендной платы, мы направляем уведомления арендаторам. Большое количество уведомлений о размере арендной платы на 2014 год было разослано в декабре 2013 года. Непосредственно после внесения в кадастр с 1 января 2014 г. новой кадастровой стоимости в этом году также были отправлены все уведомления.
– Сколько в прошлом году Москва заработала на земельных и имущественных платежах? Сколько планирует в этом году заработать?
– В 2013 году по земельным платежам мы собрали 53,2 млрд руб. Сборы оказались на 11% выше, чем в предыдущий год. Особенно отмечу рост инвестиционных платежей. Арендная плата за изменение цели предоставления земельных участков составила 3 млрд руб. против 1,9 млрд годом ранее. За снятие запрета на строительство бюджет получил 8 млрд руб. В 2012 году – всего 5,4 млрд. Аренда недвижимости принесла городу 16,6 млрд руб. В сравнении с показателем предыдущего года рост составил 32%. Основная задача на этот год – увеличение регулярных платежей за счет вовлечения в оборот новых участков и объектов недвижимости на конкурсной основе. Сегодня по объектам недвижимости у нас заключено более 17 тыс. договоров аренды, земельных арендных договоров почти в три раза больше.
– Что вы предпринимаете, если арендатор не платит?
– Инструменты стандартные – взыскание задолженности и пеней, начисление штрафных санкций вплоть до прекращения договорных отношений и выселения. С учетом значительного количества помещений, сдаваемых по льготным ставкам, эффективной мерой станет лишение арендатора права на получение в дальнейшем любых льгот по любым объектам при нарушении условий договора в отношении хотя бы одного. В ближайшее время, полагаю, этот инструмент будет введен в практику.
Елена Шмелева, «Российская Бизнес-газета» №949 (20)
