Более того, ТЦ должны стать главными ориентирами для транспортной схемы города, считает эксперт.
Екатеринбург обогнал Москву и Берлин по объему торговых площадей на 1 тыс. жителей. Как говорит Олег Войцеховский, это целиком и полностью заслуга местных девелоперов – они вовремя сориентировались и сделали ставку не на офисники или склады, а на ТЦ. Плюс – сумели найти деньги на их строительство. «К тому же, в Екатеринбурге меньше жителей, чем в столице – поэтому насытить город торговыми площадями проще», – добавляет эксперт. И прогнозирует: предпосылок для остановки рынка в Екатеринбурге нет. Наоборот, ничто не мешает девелоперам строить новые объекты.
В Екатеринбурге уже больше 30 торговых центров, а в 2013 г. ожидается ввод еще шести. Есть ли предел?
– У меня нет точной информации о покупательной способности в Екатеринбурге, но мы в РСТЦ видим: у объектов, где менеджмент действительно работает, развивает их, дела идут достаточно неплохо. Можно сказать, что рынок в Екатеринбурге не раскрыт до конца. Сегодняшняя ситуация, – это только начало. При грамотном управлении и маркетинге покупательский потенциал может быть как минимум в два раза выше. Другой вопрос, что лучшие результаты показывают те ТЦ, где команды управленцев действительно работают на результат, на привлечение покупателей: креативят, вкладывают бюджеты. У многих центров есть большие возможности для такого же подхода, и активность приведет к реальному повышению ожиданий жителей города от ТЦ.
В этом году сразу четыре ТЦ намереваются провести реконцепцию. Это изменит расстановку сил на рынке?
Под реконцепцией понимается перенастройка, адаптация к изменившимся запросам покупателей. Просто сменить состав арендаторов, даже на более известных, недостаточно. Из потенциальных покупателей только половина приходят сами, а те, кто пришли, оставляют в торговом центре не более 50% тех денег, что могли бы. Итого – оборот арендаторов во многих, казалось бы успешных ТЦ, составляет всего 25% от возможного. Дать людям потратить свои деньги с удовольствием и на то, что им необходимо и нравится – вот смысл реконцепции. И проводить ее нужно в соответствии с заранее разработанной стратегией, основанной на глубоком изучении структуры аудитории. Знать, кто твои покупатели, уметь их привлечь – вот на чем основывается обновление.
Уровень требований покупателей ведь в принципе растет – то, что устраивало еще два-три года назад, сегодня не соответствует требованиям аудитории торговых центров. Если еще лет семь назад можно было открыть ТЦ, наполнить его такими магазинами, брендами и товарами, которые удалось найти, не заморачиваясь – покупатели все равно пришли бы. Но сейчас этот подход не работает. Нужно привлекать марки, задающие тренд именно для покупателей, которых может захватить обновляемый ТЦ, сопровождать их соответствующей атмосферой, удовлетворять одновременно повседневные и «высокие» потребности и т.д.
На ваш взгляд, какие торговые центры Екатеринбурга нуждаются в реконцепции в первую очередь?
– Те, что были открыты пять лет назад – в кризис. И это не только Екатеринбурга касается, но и многих региональных мегаполисов. Получилось так, что в 2008 г. торговые объекты тоже открывались. Девелоперам было очень трудно их заполнить: из-за сложной финансовой ситуации договоренности с арендаторами частично были сорваны. В итоге ряду ТЦ приходилось героически формировать альтернативный пул – в ущерб изначальной концепции. Это не вина девелоперов. Просто ситуация была нестабильная. Эти пять лет ТЦ отработали с тем, что имели, но теперь есть все возможности и предпосылки, чтобы подтянуться до первоначального замысла. Или сформировать в корне новую концепцию – все же за пять лет много воды утекло.
Каких форматов торговой недвижимости не хватает Екатеринбургу? Ритейл-парков, аутлетов?
– В Екатеринбурге много торговых центров, построенных относительно недавно. У этих объектов есть запас прочности – иными словами, их можно еще долго оптимизировать, изменять, что-то добавлять, не ставя во главу угла принципиально новые форматы. Да и вопрос стандартов всегда есть. Что считать, например, ритейл-парком? По сути, под это определение подпадает любой большой торговый центр на окраине города, где много крупных магазинов – гипермаркеты электроники, товаров для ремонта и т.п. Я бы не сказал, что это совсем уж новый для Екатеринбурга формат.
Главное на сегодня, чтобы администрация Екатеринбурга учитывала дальнейший рост рынка торговых центров в перспективном плане развития. Торговля – двигатель реновации города. Нужно выравнивать инфраструктуру мегаполиса таким образом, чтобы грамотно направить и распределить транспортные потоки. Чтобы пропускная способность дорог позволяла удобно добираться до крупных, зарекомендовавших себя на рынке ТЦ без пробок. Покупательский трафик важен ведь не только самим торговым центрам, но и городу. Деньги, которые люди потратят в ТЦ, вернутся в бюджет с налогами.
У Екатеринбурга сейчас новые приоритеты: город готовится принять футбольный чемпионат мира в 2018 г. Такое событие может пойти на пользу ТЦ?
– Едва ли. Торговая недвижимость – это совсем не тот формат, который интересует болельщиков. Им лучше предложить ярмарки на улицах, какие-нибудь развлекательные павильоны, интересное, недорогое и быстрое питание. Тем более чемпионат – мероприятия разовое. Не думаю, что в ТЦ Екатеринбурга существенно изменятся обороты во время проведения чемпионата. Хотя акции, основанные на подготовке к этому событию, безусловно, стоит организовывать. Встречаться с футболистами и т.д. Но для постоянных покупателей. Вряд ли они поймут, если про будущий чемпионат просто забыть.
