С чего же могут возникнуть такие проблемы? Оказывается, это произойдет потому, что на сегодняшний день со строительством ТЦ возникают серьезные проблемы. И именно поэтому эксперты предсказывают исход торговых операторов в Подмосковье и ажиотаж спроса на помещения ритейла.
В прошедший 2010 год произошло значительное оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов. А все потому, что международные торговые сети вновь повернулись лицом к российскому рынку, кроме того, на московском рынке появились новые иностранные бренды и произошла экспансии в столицу региональных сетей. В результате сократилась доля свободных помещений, серьезно выросли арендные ставки, отменились бонусы для арендаторов и увеличился «лист ожидания» в самых привлекательных и успешных ТЦ.
Растущий спрос на торговую недвижимость привел к активизации девелоперов, которые возобновили строительство приостановленных объектов – всего в 2011-м планируется введение около 1 млн кв. м торговых площадей. Однако о новых солидных проектах за последний год не появилось никакой информации: все ТЦ, которые запланированы к открытию в 2011-м, начали возводиться еще до кризиса. В Москве в совокупности с ужесточением политики в отношении строительства коммерческой недвижимости – это может привести к обострению дефицита на рынке торговых площадей и повышению интереса к региональным рынкам со стороны девелоперов и ритейлеров.
Всего в Москве за 2010 год было построено около 1000 тыс. кв. м новых торговых площадей. Правда, большая часть этого объема приходится на два объекта – ТРЦ «Вегас» и ТРЦ «Гагаринский». Открытие других заявленных объектов вроде ТРЦ «Афимолл Сити» общей площадью 179 тыс. кв. м перенесено на 2011-й. Также известно об очередном переносе ввода в эксплуатацию проектов GoodZone на Каширском шоссе, ТЦ «Галерея Москва » в составе гостиничного комплекса на Охотном ряду, ТЦ «Фаворит» в Бутово.
Кроме того, сейчас новому строительству в городе мешают сразу несколько вещей – трудности с получением кредитов на строительство новых ТЦ и отсутствие у девелоперов сформированных отношений с новой столичной мэрией.
В конце 2010-го новые московские власти приняли решение о приостановке строительства около 400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть. Такая политика будет создавать предпосылки для формирования дефицита на московском рынке торговой недвижимости в ближайшие годы. Дефицит на рынке торговой недвижимости Москвы будет увеличиваться, поскольку компании активно вкладываются в ритейл и на рынок более активно приходят западные компании.
На сегодняшний день началось смещение интереса в сторону московской области, кроме того этот интерес подстегнула информация о расширении Первопрестольной на запад и юго-запад. Ряд объектов не очень крупных инвесторов уже планируется строить за границами нынешний Москвы. Интерес к Москве, действительно, теряется с приходом новых властей, ситуация здесь оценивается как более рисковая, чем в предыдущие годы. Поэтому инвесторы рассматривают альтернативные варианты с более понятной структурой власти.
Рост спроса на качественную торговую недвижимость привел к сокращению уровня вакантных площадей и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных столичных торговых центрах. В ряде случаев это привело к пересмотру коммерческих условий для арендаторов. В 2010-м в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала преобладать фиксированная часть, при этом сохранялся процент с оборота. Более того, во многих торговых комплексах арендаторам перестали предоставляться такие бонусы, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение первых 1-2 месяцев, что ранее имело весьма широкое распространение. Не стоит забывать и о так называемых «входных» – эти суммы тоже существенно возросли, что привело к тому, что во многих ТЦ стоят лишь очень крупные бренды. Примечательно, что тенденция роста арендных ставок в наиболее успешных ТЦ получила развитие не только в Москве, но и в отдельных региональных городах.
В результате дефицит торговых площадей в Москве очевиден, потому девелоперы все больше обращают внимание на регионы, где можно занять свою нишу для дальнейшего развития. Поэтому смещение их интереса за пределы столицы вполне закономерно. Операторам торговых сетей также легче найти площадку в регионе, чем на перегруженном московском рынке. К примеру, ряд операторов развивается через открытие корпоративных магазинов. Ряд операторов развивает параллельно сеть собственных магазинов и магазинов по франчайзингу. Наибольшая активность видна в городах с населением более миллиона. Города московской области также востребованы ритейлерами.
В 2010-м наметилось восстановление спроса на торговые помещения в формате стрит-ритейла. Этому способствовало улучшение экономической ситуации, рост товарооборота и увеличение покупательской способности.
В результате уровень вакантных площадей начал снижаться, а ставки аренды – расти. Рост ставок аренды отмечался в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договоры аренды или срок действия пониженной арендной ставки, полученной арендатором на период кризиса. К концу 2010 г. максимальные запрашиваемые ставки аренды достигали $3500-4000 за кв. м в год, а на Тверской улице – начинались от $10-13 тыс. кв. м в год. Хотя еще в 2009-м арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3000 за кв. м в год, а на Тверской улице находились в диапазоне от $2500 до $5500 за кв. м в год.
Самое удивительное, что введенные в конце года ограничения на парковку на Тверской улице не привели к снижению ставок аренды, однако вызвали ротацию арендаторов: ряд магазинов, ориентированных на длительное пребывание покупателей, покидают улицу в связи с тем, что снизился поток покупателей, приезжавших к ним на машинах.
В связи с этим на улице несколько увеличился объем вакантных помещений, по сравнению с первыми кварталами 2010 года.
Объекты стрит-ритейла – это конечный, невозобновляемый, ресурс, новых площадей практически не вводится, поэтому и спрос на них стабильно высок. Правда, на этом рынке происходит смещение акцентов: более популярные улицы, в том числе и люксовые, в определенных секторах существенно теряют в ценах по сравнению с предыдущими годами. Происходит некая ротация, постоянные места потребителям со временем приедаются.
www.km.ru
