Девелоперы предпочитают производство

Торговый передел

«Российские банки и иностранные инвесторы вновь готовы финансировать строительство объектов коммерческой недвижимости», — утверждает Александр Кузнецов, гендиректор ГК «Электроника». Но пока эта готовность не отразилась на конкретных объектах. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в 2009 г. деньги вкладывались только в те проекты, строительство которых уже началось.

Правило «чем выше заберешься, тем больнее падать» работает и на рынке коммерческой недвижимости. Самый развитый ее сегмент — торговля — пострадал более других. По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), ставки в торговых центрах снизились за 2009 г. в среднем на 25% до 1546 руб. за 1 кв. м в месяц. «Но у якорных арендаторов с собственниками особые отношения, и ставки для якорей минимальные», — отмечает Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.

Приостановлены были не только проекты в бумажной стадии, но и строящиеся торгцентры и даже уже готовые. ГК «Электроника» приостановила строительство ТРЦ регионального масштаба «Холидэй центр» (140000 кв. м). Александр Кузнецов несколько раз заявлял о возобновлении работ, но этого так и не произошло. Закрыты двери построенного в Сормовском районе ТРЦ «Огни столицы» (девелопер — Волго-Окская инвестиционная группа, площадь — 65000 кв. м) и ТЦ «Сормовский» (девелопер — «Мосмарт», площадь — 10000 кв. м).

Вместо ожидавшихся 100000 кв. м новых площадей в торгцентрах в 2009 г. в Нижнем появилось в 2 раза меньше — 46000 кв. м. Были введены в эксплуатацию ТЦ Seven в Сормовском районе (девелопер — «Эталон», площадь — 10000 кв. м), ТЦ в Приокском районе (девелопер — «Жанто», площадь — 6000 кв. м), торговая часть ТОЦ «Лобачевский Plaza» (девелопер — «Новый город», торговая площадь — 15600 кв. м) и «Касторама», первая очередь ТРЦ в микрорайоне «Седьмое небо» в Канавинском районе (девелопер — «Столица Нижний», площадь — 13000 кв. м).

Две компании осуществили реконцепцию торговых центров. «Нижегородец» открыл сельскохозяйственный рынок в Московском районе вместо автосалона, а «Жилстрой-НН» в Верхних Печерах — рынок в здании, предназначавшемся ранее под торговый центр. «Безусловно, это вынужденная мера, но вполне оправданная», — считает Кузнецов.

Однако застойной ситуацию в ритейле эксперты не называют. «Сетевые компании используют благоприятную ценовую ситуацию для расширения своего присутствия в регионе», — комментирует Романчева. Например, сеть Spar открыла 28 новых супермаркетов. Среди самых крупных и заметных «открытий» — супермаркет в ТРЦ «Шоколад» на месте закрывшегося «Рамстора» и магазин на ул. Минина на 1-м этаже нового жилого дома. X5 Retail Group открыла 12 новых торговых точек.

В 2010 г. старые проекты не возобновлены, да и новые пока не начаты. «Столица Нижний» планирует строительство второй очереди ТРЦ в микрорайоне Мещерское озеро, но, как сообщила пресс-служба компании, «работы по подготовке строительства еще не закончены».

В 2009 г. офисных площадей было введено даже больше, чем торговых, — 47500 кв. м. «Бизнес-центров строилось меньше, чем торговых, но и замороженных объектов здесь меньше», — объясняет парадокс Романчева. Три из пяти введенных объектов позиционируют себя как БЦ класса А: бизнес-центр гостиницы «Ока» на пр-те Гагарина, БЦ на ул. Пискунова, построенный компанией «Омни Структуре») и БЦ «Центр международной торговли» (девелопер — УК «Региональный ЦМТ»). Лишь последний из названных объектов, по оценкам экспертов, можно отнести к самой высокой категории.

Кризис и ввод новых бизнес-центров увеличили коэффициент вакантных площадей с 4% в конце 2008 г. до 10% в середине 2009 г. и до 15% — в 2010 г. Заполняемость новых комплексов напрямую зависит от арендной ставки. Так, БЦ гостиницы «Ока», где максимальная ставка — 700 руб. за 1 кв. м в месяц, сдал шесть этажей из 10, а в ЦМТ, где ставка за помещения с отделкой — 1500 руб. за 1 кв. м в месяц, заключены только предварительные договоры на 40% площадей.

Чтобы удержать арендаторов, собственники вынуждены были снижать арендные ставки. За год они упали в среднем на 20%. Постепенно цены на помещения разного класса в разных районах сблизились. Практически по одной цене сдаются площади в реконструированном БЦ класса В на ул. Родионова (управляет «Центр деловых коммуникаций»), в новом БЦ класса В+ на ул. Семашко (девелопер — «Стройконсалтинг») и в БЦ «Столица Нижний» класса А на ул. Горького — 750-850 руб. за 1 кв. м в месяц. С начала года ставки в большинстве БЦ не пересматривались, повысились лишь коммунальные платежи.

Проектов строительства БЦ инвесторы заявляли немало, но пока никто строить не начал. В 2010 г. достраиваются проекты, сроки ввода которых были перенесены из-за кризиса. В I квартале ожидается ввод БЦ на ул. Родионова (Московская финансовая компания, площадь — 5000 кв. м), во II квартале «Квартстрой-НН» планирует сдать БЦ «Эсквайр» на ул. Советской (6000 кв. м). Нижегородский ДСК намерен возобновить строительство БЦ «Парус» на ул. Тимирязева.

Новых отелей в 2009 г. в Нижнем не открывалось. Продолжали реконструкцию инфраструктуры и номерного фонда гостиницы «Нижегородская» и «Ока». В 2010 г. «Ока» планирует завершить строительство корпуса на 139 номеров, а компания «Тистон» — завершить реконструкцию офисного здания под отель Ibis на 224 номера.

Clover Group намерена осуществить реконструкцию гостиницы «Волжский откос», компания «Волга инвест» планировала начать строительство 5-звездочного отеля на Нижне-Волжской набережной, «Весенние инвестиции» — отеля на месте гостиницы «Москва». Но о конкретном времени начала работ девелоперы предпочитают не объявлять.

В Нижнем Новгороде реализуются в основном проекты местных девелоперов, констатирует Татьяна Романчева. Пока в коммерческой недвижимости осуществили свои проекты только два иностранных девелопера. IKEA в 2006 г. открыла ТРЦ «Мега», а Metro AG — два гипермаркета Metro Cash & Carry. Успешно осваивают нижегородское пространство федеральные торговые сети. Гипермаркеты построили в Нижнем Новгороде X5 Retail Group, «Доринда», «Лента», «Максидом».

В Нижегородской области достаточно прозрачная процедура предоставления земельных участков под реализацию инвестиционных проектов, считает эксперт. Инвестор подает заявку на инвестиционный совет, где обсуждается проект. Если он одобряется, то инвестору предлагается подписать акт выбора земельного участка и соглашение. А пакет разрешительных документов на проектирование и строительство оформляет администрация. Вся процедура с момента одобрения заявки инвестсоветом занимает 104 дня. За два года работы по принципу «одного окна» совет выдал более 1000 комплектов разрешительных документов. «Но все эти проекты, видимо, в стадии проектирования», — полагает Романчева.

Наличие разрешительной документации не означает, что участок полностью готов к освоению. Девелоперу нужно еще осуществить топографическую и геодезическую экспертизу, объясняет Романчева. Есть и другие проблемы. Например, программой по развитию туризма выделено несколько земельных участков под строительство гостиниц, в том числе в областном центре. Но на некоторых из них расположены дома, жителей которых предлагается расселить инвесторам. «Конечно, это снижает инвестиционную привлекательность земли», — уверена Романчева.

По данным министерства инвестиционной политики правительства Нижегородской области, 13,2% инвестиций направляется в промышленность. Но реализованных и реализуемых проектов иностранных компаний в этой сфере гораздо больше: завод дорожной техники «Либхерр» (Швейцария), завод по производству гипсокартона компании «Сен-Гобен» (Бельгия), завод кровельных материалов «Ондулин» (Франция), завод по производству огнеупорных изделий для металлургии «Везувиус» (Бельгия), завод по производству ламинированных и керамических покрытий «Юнилин». Для размещения промышленных предприятий инвестиционные площадки готовят более основательно, они освобождаются от строений, к ним подводятся коммуникации. Например, в Дзержинске (центр химической промышленности) сформирован индустриальный парк «Дзержинск-Восточный». Там, в частности, планирует разместить производство датская компания Danfoss. Аналогичные площадки организованы в Кстовском и Борском районах.