Журнал МОЛЛ
Иркутск – один из крупных региональных центров страны, обиженный вниманием национальных сетей и федеральных девелоперов. Он не входит в привилегированный список городов-миллиоников, весьма удалён от основных экономических центров страны, наконец, у многих компаний просто не хватает ресурсов на то, чтобы заняться ещё и Иркутском. Местный потребительский рынок обслуживают локальные бизнесмены или локальные же франчайзи федералов. Тем не менее, в активной стадии находятся три проекта создания профессиональных торговых центров – технологии современной торговли распространяются быстрее, чем их именитые носители.
Большой Иркутск
Вообще, чем дальше к востоку, тем больше роль любого города – их тут не хватает. Пространства большие, и столицами областей, сравнимых по размеру с большими европейскими государствами, часто бывают городки в две-три сотни тысяч жителей. Полумиллионные города, подобные Иркутску или Владивостоку – это региональные центры, главные узлы Восточной Сибири и Дальнего Востока. Тем более Иркутск: тут никто ещё не забыл о том, что город был столицей Восточно-Сибирского генерал-губернаторства, фразы о пространствах от Енисея до Тихого Океана с завидной регулярностью появляются на городских и областных сайтах, в инвестиционных паспортах, описаниях, справках…
В конце XIX – начале XX века Иркутск действительно был одним из трёх основных городов Сибири. Столица огромного, богатого края, форпост для освоения Дальнего Востока, крупный узел на Транссибе, плюс весьма самодеятельное население. Расцвет в ту эпоху легко просматривается в городской среде: как и в Нижнем Новгороде или Томске центральная часть города в первую очередь сохранила черты предреволюционных десятилетий. Советское строительство, к счастью, обошло центр города, уйдя на окраины, и уникальный облик крупного сибирского города рубежа веков остался не тронутым — богатые купеческие особняки, первыми переходящие в фонд торговых площадей. Густая сеть нешироких улиц – в итоге движение в центре города организовано почти как на Манхэттене. Большие кварталы деревянных домов, на которые жалуются многие застройщики, что, может, делается и зря: такие кварталы хороши для прогулок, для ресторанчиков, небольших магазинов, жилых особняков, составляющих основу европейской городской среды.
Нельзя сказать, что в советское время город утратил свой потенциал — просто выросли конкуренты. На фоне многих городов Западной Сибири, доросшего почти до миллиона жителей Красноярска, Иркутск смотрится относительно скромно. В 1990-е годы, когда распределённые по стране ресурсы вновь сконцентрировались в столице, город стал ещё и довольно далёк – не многим под силу стало дотянуться до него с проектами и инвестициями.
Волна потребительского бума последних лет вскрыла другой недостаток, чисто статистический – в Иркутске нет миллиона жителей. В 1989 году здесь проживало 622 тыс. человек, при быстром росте можно было ещё на многое надеяться, но последние двадцать лет число жителей Иркутска убывает. На начало 2007 года население города составило 576 тыс. человек. Соответственно, в приоритетный список расширения сетевых операторов и интересов инвесторов город не попадает.
Между тем, Иркутск, как ещё девять российских городов, с числом жителей, не дотягивающим до миллиона (среди них Воронеж, Краснодар или, например, Набережные Челны), является центром миллионной агломерации. То есть, в Иркутске, и окружающих его городах, с которыми он тесно связан, таких как Шелехов (48,3 тыс. чел.), Ангарск (245,7 тыс. чел.), Усолье-Сибирское (86,9 тыс. чел.), проживают тот заветный миллион жителей (1090 тыс. чел. на начало 2005 г .). Попыткой этот факт сделать достоянием общественности и статистических органов, да и вообще обратить на область и город внимание, был план слияния части этих поселений в общее муниципальное образование. Нет уверенности, что управление городами от этого улучшится, но, вполне возможно, на развитие «новой» агломерации будут выделены деньги из бюджетов разных уровней, что подстегнёт и потребительский рынок, и рынок торговой недвижимости Большого Иркутска.
Впрочем, существуют другие проблемы статистического плана, такие как невысокий оборот розничной торговли. По итогам 2006 года он составил около 55 млрд. руб. – это меньше, чем у близких по масштабам Кемерова и Тюмени. Если к этой цифре добавить 12-15 млрд. руб. оборота в Ангарске и по самым оптимистичным оценкам 3-5 млрд. руб. оборота прочего пригородного окружения, выйдет один из самых небольших показателей для миллионных рынков.
Данные по области выглядят лучше – по валовому региональному продукту, товарообороту, зарплатам и доходам населения Иркутская область стабильно входит во вторую десятку российских регионов, а по ряду пунктов превосходит области с такими центрами как Саратов, Волгоград или Омск. Но часть этих показателей связана с крупными предприятиями таких компаний как «РусАл», «СУАЛ» или «Илим Палп», которые находятся за пределами Иркутска. Братск, например, даёт промышленной продукции больше чем областной центр. Сказалась и некоторая инерция в развитии далёкого восточносибирского региона: первую половину 1990-х годов Иркутская область ещё держалась на старом потенциале и выглядела много лучше других крупных ресурсных и промышленных областей, зато и кризис в локальной экономике оказался острее и выбирается из него регион медленнее других. Ситуация может измениться, но только с ростом интереса домашних компаний к собственной области и его столице.
Рыночная стихия
В отсутствие крупного бизнеса в торговле в Иркутске процветает мелкий и средний. Потребительская среда характерна большим количеством многолюдных рынков, торговыми комплексами, похожими на рынки в большей, меньшей или минимальной степени, уличными магазинчиками, обилием федеральных брендов только в названиях салонов сотовой связи.
Центр народной торговли города – это, как и во многих городах, бывший Центральный универмаг (теперь Торговый комплекс, 20 тыс. кв. м), с множеством мелких арендаторов, и стоящий напротив Центральный рынок. По разные стороны от него сосредоточены несколько торговых комплексов («Пассаж», «Манеж», «Рублёв»), а недалеко от них — целое скопление рынков. Но и на этом всё не заканчивается – торговые точки тянутся до ТК «Иркутский» (15 тыс. кв. м), который скорее напоминает рынок. Некую неопределённость и неоконченость борьбы за покупателя между разными форматами торговли знаменуют мелькающие в этой стихии федеральные — не сотовые — бренды – «Эксперт», Adidas , Finn Flare .
Вообще, самостоятельно в городе представлено крайне мало больших сетей. Кроме сотовых операторов, «Эльдорадо» и «Эксперта», это Ile de Beaute , Le Etoile , «Снежная Королева» и «Старик Хоттабыч». Остальные – местные франчайзи национальных и международных компаний. Первые франчайзинговые соглашения, видимо, начали заключать создатели торговых комплексов. Попытки заманить на небольшие площади в дореволюционные здания сетевых операторов были безуспешны. Причины называют разные: большое логистическое плечо, неприоритетность рынка, нехватка ресурсов на развитие. Но, судя по тому, как охотно те же компании разбирают площади в ещё не построенных современных ТЦ, можно сказать, что Иркутск не мог предложить в своё время адекватных условий и инфраструктуры.
Между тем, местная состоятельная прослойка предъявляла спрос хоть на какой-то минимум обслуживания и ассортимента. Так, главная улица Иркутска не рыночного характера, а того, что обычно называют high street retail – Карла Маркса и прилегающая к ней часть улицы Ленина обросли магазинчиками M o tivi , Incanto , Savage , Glance , Ives Rocher , United Colors of Benetton , Chester , массой мультибрэндовых магазинов, кафе и ресторанчиками. Арендные ставки в этих местах доходят до 2 тыс. рублей за кв. м в месяц. Здесь же появились первые здания, вмещающие в себя ряд брендовых магазинов. Технология их создания нехитра: реконструированный купеческий особняк, вложения во внутренний интерьер, относительно требовательный подход к пулу арендаторов, ориентация на более состоятельного покупателя. Главные примеры таких торговых точек – «Фортуна плаза» и ещё осваиваемый арендаторами «Фортуна brand hall». Если в первой ещё преобладают мультибрендовые магазины, то во второй можно найти Calvin Klein , Baldini , Gant , Dior , Seventy , Naf — Naf , «Бюстье», «Евгению Островскую», Ile de Beaute . Ставки здесь весьма велики для иркутского рынка: 2,5 – 3 тыс. рублей за кв. м в месяц.
По названию двух торговых комплексов можно догадаться, что принадлежат они одной и той же компании. Группа «Фортуна» — один из местных лидеров в сфере торговли и торговой недвижимости. Начав с рынков (их в управлении группы семь), ресторанного и клубного бизнеса, компания занялась реконструкцией, а затем и созданием торговых площадей. Немного в стороне от улицы Карла Маркса на окраине центра ей принадлежит целый комплекс зданий – несколько специализированных ТК по продаже автозапчастей, бытовой техники и строительных материалов, а также большой по меркам Иркутска ТЦ «Фортуна Гранд» (общая площадь 15 тыс. кв. м). Здание не может похвастаться изысками концепции или организации торгового пространства, ключевая технология здесь – более требовательный отбор арендаторов, но это единственное место в Иркутске, где собрались «Снежная Королева», Mexx , Wrangler , Ecco , Mango , BNG , Savage , Tom Taylor , Froggi , S . Oliver , «Твоё» и «Экспедиция». Также группа контролирует ТК «Галерея Планетарий», первый в городе строительный супермаркет Licon .
«Фортуной» игроки рынка иркутской торговли и недвижимости не ограничиваются. С крупнейшей в городе сетью гостиниц «Байкальская виза» связан относительно цивилизованный торговый комплекс Voyage (около 3 тыс. кв. м), ТК «Иркутский» и строящийся на левом берегу Ангары ТК «Версаль» (18 тыс. кв. м). Также компания задействована в ресторанном и клубном бизнесе.
Важные для городской торговли компании ассоциируются с местными продуктовыми сетевиками – «Бонус» (13 магазинов в Иркутске и Шелехове), «Слата» (9 магазинов), «Цезарь», «О’ K» (по 7 магазинов) и ангарской сетью «Континент» (20 магазинов). Кроме вышеназванных торговых комплексов в Иркутске известен ТК «Сезон» (5 тыс. кв. м), в котором продовольственный рынок соединён с рядом разноплановых арендаторов, ТЦ «Университи» (12 тыс. кв. м) в спальном Университетском районе на левом берегу и «Пассаж» на улице Литвинова (5 тыс. кв. м). В последнем доминируют мультибрендовые магазины, но это достаточно большой и известный для города комплекс.
Вообще технологию создания небольшого ТК для относительно престижных брендов в городе подхватили, и в ближайшее время Иркутск ждёт активный рост полупрофессионального сегмента торговой недвижимости. Список всех ТК Иркутска выше обозначенными, конечно, не ограничивается. Расцвет мелкофортматной торговли всегда связан с тем, что любой советский универсам или гастроном, бывший цех или другое подходящее здание быстро превращаются в шумное многолюдное сборище арендаторов, местами напоминающее откровенный рынок, местами советский ЦУМ. И пока вся эта стихия – суть и средоточие потребительского рынка Иркутска, на фоне которой торговые комплексы на Карла Маркса выглядят верхним и дорогим сегментом локальной торговли.
Трое новеньких
Между тем, три ещё не упомянутые компании объявили о планах строительства профессиональных торговых центров в Иркутске. Первый проект ТЦ «Карамель» связан с производителем и продавцом мебели, владеющим несколькими торговыми точками в Иркутске, Ангарске и Усолье-Сибирском. Компании принадлежит площадка в центральной части города, расположенная между «Торговым Комплексом» и ТК «Иркутский». На ней в настоящее время находится заводской корпус, занятый «Экспертом» и местным магазином одежды и товаров для дома «Отцы и дети». Рядом ведётся строительство: шестиуровневый fashion mall общей площадью 26 тыс. кв. м и арендуемой 18 тыс. кв. м в качестве якорных арендаторов должен вместить супермаркет «Слата», «Мир», «Формулу кино» и развлекательный центр «Игромакс». Площади в ТЦ уже сданы, консультантом выступила компания Ross group , объект должен быть введён в эксплуатацию в будущем году.
Второй проект, более крупный – ТЦ «Континенталь», связан с Байкальским целлюлозно-бумажным комбинатом. Площадка под торговый комплекс расположена на острове Шишиловский, примыкающем к правому берегу Ангары у нового городского моста, строительство которого должно быть завершено до конца года. Общая площадь ТЦ – 45 тыс. кв. м, арендуемая – 33,5 тыс. кв. м. Пул арендаторов ещё не определён, в качестве якорей намечены продовольственный гипермаркет, супермаркеты бытовой техники, детских и спортивных товаров, киноплекс и развлекательный комплекс. На площадке начато строительство, ввод ТЦ в эксплуатацию предполагается в начале 2009 года. Место для ТЦ достаточно удачное – с открытием нового моста здесь должен образоваться внушительный транспортный поток, кроме того, острова у правого берега – традиционное место отдыха и прогулок жителей Иркутска.
Наконец, третий проект — «Мегамолл Эрмитаж» — предполагает реконструкцию одного из цехов радиозавода на левом берегу Ангары, в непосредственной доступности из спальных районов Синюшина гора и Первомайский. Проектом занимается компания Hermitage Construction and Management , ведущая ряд проектов в разных городах страны. Комплекс общей площадью 29 тыс. кв. м и арендуемой – 23 тыс. кв. м должен включить в себя крупнейший в городе продовольственный гипермаркет (12 тыс. кв. м), гипермаркет электроники, супермаркет товаров для дома, универмаг товаров для детей и развлекательные объекты. «Мегамолл Эрмитаж» планируется вывести на рынок в конце 2008 года, это будет первый профессиональный ТЦ в жилых районах Иркутска.
Четвёртый заявленный проект связан с группой «Фортуна». По параметрам он должен стать крупнейшим в городе – 70 тыс. кв. м арендуемой площади. Расположен многофункциональный комплекс под названием «Фортуна сити молл» должен быть рядом с существующими объектами компании: «Фортуна гранд» и специализированными ТК. Однако до конца не ясно, будут ли включены в состав нового комплекса или реконструированы старые площади.
Волна строительства современных ТРЦ в 2008-2009 годах, наиболее вероятно, станет только первым шагом к освоению иркутского рынка сетевыми торговыми операторами и крупными девелоперскими компаниями. Имеющееся в запасе время местные компании могут использовать для укрепления рыночных позиций и технологических заимствований. В дальнейшем Иркутск должен стать основным опорным пунктом для освоения рынков Иркутской области и регионов Забайкалья.
