Покупка недвижимости, в частности торговой, всегда была выгоднее банковских депозитов. Поэтому снижение доходности банковских депозитов не повлияет на инвесторов. Да, есть вероятность, что снижение доходности заставит некоторых вкладчиков поискать более выгодные условия. Но немногих.
Изменение ключевой ставки пока снизило доходность по вкладам на 0,5-1%. И это не настолько существенно, чтобы люди массово начали выводить деньги с депозитов и стали вкладывать их в активы, такие как торговая недвижимость. Повторюсь, что это немного разные источники пассивного дохода с разной целевой аудиторией.
Какова средняя доходность при покупке торговой недвижимости?
Среднерыночная доходность торговой недвижимости варьируется от 5 до 9 лет. Это эквивалентно 11-20% годовых. Среднестатистический объект продается с окупаемостью в 7 лет или 14,3%.
Проекты с большей доходностью найти можно, но сложно для тех, кто не работает на рынке. Приобретая объект с высокой доходностью, нужно понимать, что будет много рисков. С меньшей доходностью покупают объекты с высокой надежностью. Чем выше доходность, тем больше рисков.
При верном выборе объекта вместе с регулярным доходом будет расти и стоимость недвижимости, что может дать в среднем доходность еще в 30% на дистанции в 7 лет. Здесь уже важна роль девелопера, который видит и умеет так использовать площади, чтобы они приносили максимальную доходность.
Какой самый востребованный формат на рынке при покупке коммерческой и недвижимости и в какой формат и в в каких локациях, на Ваш взгляд, стоит инвестировать сегодня?
Пандемия внесла определенные корректировки в выбор инвесторов. Сейчас особенно ценятся объекты с арендаторами, чей бизнес не закрыли ни по одному из постановлений правительства. То есть это площади, сданные под товары первой необходимости. Из этой категории лучше всего показывают объекты, находящиеся в спальных микрорайонах, где спрос сильно превышает предложение.
Желательно, чтобы это было отдельно стоящее здание, чтобы не было проблем с другими собственниками здания, такими как собственники квартир в многоквартирном доме.
Ожидается ли падение цен на покупку коммерческой недвижимости в связи с пандемией?
Падение цен пока не наблюдается.
Рынок коммерческой недвижимости в этом плане всегда был инертным, потому что помещения могут быть сданы разным бизнесам. И если один арендатор начнет нести убытки, то его можно заменить другим, которые в новых условиях иметь повышенный спрос и может платить, а иногда и большую арендную плату, чем его предшественник. Поэтому собственники неохотно дают скидки и сохраняют свою плановую инвестиционную доходность.
Закрытие неактуальных розничных бизнесов и приход новых актуальных бизнесов на те же самые площади - естественный процесс при каждом кризисе.
Есть несколько способов выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость:
- Можно найти помещение, которое занято низкодоходным бизнесом и купить его с одной плановой доходностью, а после замены арендатора получить уже гораздо большую. Классическим примером будет покупка площадей в строящемся объекте. На стадии строительства стоимость объекта всегда ниже, чем после запуска и с арендатором. Можно купить площади в 6 лет окупаемость и продать в 7, получив 16% за полгода.
- Покупка большого помещения с одним арендатором с невысокой ставкой. Вместо него помещение можно разделить и сдать существенно дороже нескольким другим арендаторам.
Вариантов, как удачно инвестировать в коммерческую недвижимость - много. Главное найти опытного игрока рынка, а данном случае, девелопера, который разбирается в трендах и может оценивать перспективу доходности объекта.