Текущая эпидемиологическая экономическая ситуация стала настоящим ударом как для ритейлеров, так и для девелоперов. Массовые закрытия ТЦ вызвали со стороны розничных операторов волну заявлений на снижение или отмену арендной платы. С юридической точки зрения причин для этого нет, так как фактически услуги аренды помещения продолжают оказываться. Однако еще до принятия Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» было понятно, что в данном случае необходимо идти навстречу розничному бизнесу, основываясь, прежде всего, на принципах взаимовыгодного сотрудничества, и принимать решение исходя из финансового положения каждого отдельного арендатора.
Единых решений по всем арендаторам торгового комплекса в данном случае быть не может, так как какие-то операторы (кинотеатры, СРЦ, рестораны) были закрыты раньше, а какие-то (осуществляющие продажу товаров первой необходимости или работающие на выдачу товаров, заказанных по интернету) до сих пор продолжают свою работу.
При рассмотрении каждого заявления необходимо учитывать сроки закрытия торговой точки и обязательно знать динамику выручек арендатора. Это позволит грамотно оценить ситуацию и предложить индивидуальные решения.
Такие решения могут быть выражены в следующих вариантах мер:
- Отсрочка и рассрочка платежей.
- Изменение размера базовой части арендной платы, при сохранении OPEX, КУ и повышении % от ТО.
- Введение расчетов с % от ТО, если арендатор ранее платил только фиксированный платеж (что в настоящее время встречается достаточно редко).
- Сроки действия этих договоренностей могут быть различными. В регионах мы чаще всего фиксируем договоренности на срок от 1 до 3 месяцев. В Москве новые решения могут применяться еженедельно, так как уровень аренды отличается от регионального. В исключительных случаях новые финансовые условия могут быть зафиксированы на более длительный период.
О нулевой аренде в данном случае речи идти не может, так как фактически помещение предоставлено в аренду, и арендодатель несет издержки на его эксплуатацию (отопление, вентиляция, охрана и пр.). Полностью взять на себя все расходы и компенсировать убытки ритейла арендодатель также не может.
Все мы оказались на одной кухне, поэтому вынуждены делать шаги навстречу друг другу и договариваться. Многое зависит еще и от возможностей самого арендодателя. Собственники ТЦ, особенно в регионах, зачастую закредитованы, и просто не могут себе позволить опускаться ниже определенного уровня финансовых поступлений, т.к. в данном случае просто рискуют потерять свой актив.
Стоит отметить, что ряд арендаторов также могут воспользоваться ситуацией и обращаться за скидкой, несмотря на в целом не изменившиеся финансовые показатели. Именно поэтому важна грамотная аналитика и глубокое понимание ситуации, индивидуальный диалог и персональное по каждому оператору принятие решения.
Эксперты: Алексей Сезин, начальник отдела брокериджа
Владимир Пестеров, начальник отдела финансово-правового сопровождения
