Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, что арендуемый объект является памятником истории и культуры? Является ли отсутствие сведений о статусе объекта препятствием к использованию помещения? Ответы на эти вопросы искал апелляционный суд. При согласованности предмета договора отсутствие сведений об особом статусе не создает препятствий для сторон в исполнении встречных обязательств, возникших в связи с арендой, арендатор не вправе произвольно уклоняться от внесения арендной платы.
Фабула дела о нарушении условий договора аренды:
Арендатор помещения, используемого в предпринимательской деятельности, обратился в суд за взысканием убытков, которые возникли в связи с выполнением за его счёт ремонта в помещении, а также в связи с утратой имущества, которое осталось в помещении после того, как арендодатель стал препятствовать в доступе арендатора в объект недвижимости. Арендодатель направил встречный иск о взыскании арендной платы.
Требования арендатора основаны на следующем: отсутствие в договоре указания, что арендуемый объект является памятником истории и культуры, влечет ничтожность договора, следовательно, арендатор не может продолжать пользоваться помещением, и арендодатель должен возместить стоимость произведенного ремонта (неотделимых улучшений). Арендатор при этом перестал платить арендную плату, чем вызвал встречное требование со стороны собственника объекта.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда нижестоящей инстанции, взыскал арендную плату, уменьшил размер заявленной неустойки и отказал по требованию истца.
Судебный акт: Постановление 18-го ААС от 16.01.2019 по делу № А47-6470/2017 [18АП-17713/2018]
Выводы суда о недобросовестности арендатора:
1. По общему правилу, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям, что в данном случае соблюдено. Между сторонами спора сложились арендные отношения, воля сторон была направлена на сохранение этих отношений, несмотря на то, что арендатор до заключения договора имел возможность получить информацию о статусе объекта культурного наследия.
Арендатор не доказал факт нарушения его прав отсутствием сведений об объекте в договоре или претензиями со стороны публичных органов.
2. На арендаторе лежит бремя доказывания отсутствия доступа к объекту аренды, но он не доказал, что собственник имущества препятствовал доступу в помещение и вывез его имущество. Утрата имущества арендатора не была доказана. Кроме того, нет подтверждения, что имущество, оставленное в объекте недвижимости, принадлежало юридическому лицу – арендатору, т.к. было приобретено директором арендатора (физическим лицом).
3. В действиях арендатора усматривается недобросовестность, поскольку он попытался оспорить сделку по основанию, о котором знал при ее совершении. Своим поведением арендатор давал арендодателю возможность полагаться на действительность сделки.
4. Арендатор настаивает на том, что освободил помещение раньше, чем был составлен акт возврата помещения, однако досрочное освобождение не освобождает от необходимости внесения арендатором платы за пользование.
5. Арендатор не доказал нарушение ответчиком условий договора, наличие вреда, причинно-следственную связь между нарушением и вредом, в связи с чем у арендатора не возникло право на возмещение убытков.
6. Арендатор не доказал, что произведенные в помещении работы являлись капитальным ремонтом и были согласованы с арендодателем.
Комментарии по статусу объекта в договоре:
1. Важным обстоятельством в данном деле является вывод суда о взаимосвязи положений законодательства, касающихся охраны памятников истории и культуры, и положений договора аренды.
Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», при передаче имущества в пользование в договоре должно быть сделано указание на особый статус объекта, что направлено на возникновение у пользователя дополнительных обязанностей, связанных с обеспечением сохранности объекта. При этом сведения о статусе не меняют арендных обязательств арендатора.
2. Суд допустил, что в отсутствие нарушений прав договор нельзя признать недействительным по основанию отсутствия сведений о статусе объекта в договоре. Заявлять о нарушении публичного интереса арендатор не уполномочен. Он пользовался помещением, вел в нем хозяйственную деятельность, в связи с чем не может заявлять о недействительности договора.
3. В материалах дела имеется дополнительное соглашение, согласно которому неотделимые улучшения – система вентиляции, кондиционер, барная стойка, установленная арендатором, – являются собственностью арендодателя. Также дополнительным соглашением предусмотрено, что имущество арендатора остается в залоге у арендодателя в качестве обеспечения обязательства по оплате арендной платы.
Претензии арендатора по возмещению убытков за утраченное имущество и произведенный ремонт выглядят необоснованными. Суд указал, что осведомленность арендодателя о проводимом ремонте не означает, что арендодатель принял работы.
4. Суд снизил неустойку за нарушение. Указал, что критериями несоразмерности неустойки, в том числе, являются слишком высокий процент неустойки, превышение суммы неустойки над суммой убытков, длительность неисполнения обязательств. Суд снизил неустойку на свое усмотрение, оснований для дальнейшего снижения в суде апелляционной инстанции не имелось.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Галина Короткевич, партнер юрфирмы "Ветров и партнеры".
Источник: https://vitvet.com/blog/gkorotkevich/spor_po_dogovoru_arendy_vzyskanie_ili_nichtozhnost/
