Из-за нехватки производственных мощностей около 40% российских девелоперов не успевает завершить проекты в запланированные сроки, отмечают эксперты. Вместе этот фактор и мировой финансовый кризис существенно ужесточили требования к девелоперским компаниям, собирающимся в ближайшее время выйти на IPO: если окончание большей части проектов намечено на 2011-2014 годы, то даже при весомом земельном банке акции таких игроков будут торговаться с дисконтом от 30 до 50%, уверены инвестаналитики. В этом случае хорошей основой для успешного размещения может стать собственное производство, добавляют они.
В прошлом году российские девелоперы стали охотнее делиться частью своего бизнеса с портфельными инвесторами. Самым крупным IPO стало июньское размещение 15% акций ГК ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова: капитализация по итогам размещения составила $12,3 млрд. Побить рекорд ПИК пока никому из девелоперов, работающих в России, не удалось. Наиболее высоко инвесторы оценили компанию AFI Development Льва Леваева и Александра Халдея ($ 7,3 млрд, IPO состоялось в апреле 2007 года) и петербургскую группу ЛСР Андрея Молчанова ($6,8 млрд, декабрь 2007 года).
Впоследствии из-за кризиса на мировых финансовых рынках стоимость этих компаний была существенна скорректирована. Так, самым критичным для ПИК стал конец августа, когда капитализация группы сократилась до $11,4 млрд. Сегодня компании удалось вернуть потерянное: в четверг она оценивалась в $13,6 млрд. По аналогичному сценарию развиваются события вокруг котировок ЛСР: в начале февраля капитализация ЛСР достигла исторического минимума — $5,17 млрд, в четверг она составляла уже $6,9 млрд. Сложнее всех пришлось AFI Development: в августе стоимость компании снизилась до $3,94 млрд, в четверг этот показатель составлял $4,15 млрд. "Из-за кризиса инвесторы уже не могут держать акции девелоперов, предлагающих исключительно девелоперские проекты, находящиеся на начальной стадии реализации",— объясняет падение котировок AFI Development аналитик "АнтантаПиоглобал" Андрей Верхоланцев. Преимущество ПИК и ЛСР в наличии у них производственной базы для строительства, добавляет аналитик "Брокеркредитсервиса" Татьяна Бобровская. "Наличие производственных мощностей — важный фактор, поскольку срывы сроков строительства, происходящие в том числе за счет зависимости от поставщиков стройматериалов, основной риск для девелопера",— соглашается партнер Knight Frank Константин Романов. В исследовании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko за 2007 год говорится, что около 40% российских девелоперов не успевает завершить проекты в запланированные сроки из-за нехватки производственных мощностей.
"Для нас дивизион по производству стройматериалов — высокомаржинальный бизнес. Мы рассматриваем возможность в долгосрочной перспективе разделить девелоперский и промышленный дивизионы на две отдельные компании",— говорит гендиректор группы ЛСР Игорь Левит. В прошлом году рентабельность по операционной прибыли бизнеса ЛСР по производству песка выросла на 35% по сравнению с 2006 годом, по кирпичу и газобетону — на 24%, по железобетону — на 20%, говорит Татьяна Бобровская. Согласно отчетности ЛСР, в 2006 году в структуре выручки на долю строительных и нерудных материалов пришлось 59%, на само строительство и оказание строительных услуг — 26%, на девелопмент — 14%.
Часть средств, вырученных в ходе IPO, группа направит на расширение присутствия на рынке стройматериалов. За три года компания планирует инвестировать около $1,29 млрд. Большая часть ($600 млн) пойдет на строительство цементных мощностей в Ленинградской области, напоминает Татьяна Бобровская. В самой компании уверены, что будут производить цемент не только для собственных нужд, но и для продажи сторонним потребителям. В этом случае доходы компании могут значительно увеличиться. "Производство цемента — высокомаржинальный бизнес. Если сравнивать бизнес таких участников рынка, как "Вольскцемент", "Сухоложскцемент" и "Новоросцемент", то в 2006 году на производство 1 т цемента компании расходовали в среднем $26, а выручка с каждой тонны достигала $61. По итогам 2007 года это соотношение прогнозируется на уровне $32 и $99 соответственно",— отмечает аналитик компании "Юникредит Атон" Елена Мязина. За счет использования новых технологий в производстве цемента рентабельность по EBITDA этой части бизнеса ЛСР может приблизиться к 40% при среднем показателе у других участников рынка 35%, добавляет Татьяна Бобровская.
Дефицит стройматериалов и их низкое качество заставят других девелоперов задуматься о наращивании производственных мощностей для строительства. Эта тенденция сохранится и ближайшие пять лет, прогнозирует Константин Романов из Knight Frank. "Если у тебя сегодня нет собственного производства, ты не сможешь построить в срок то, что обещал настоящим и будущим инвесторам",— говорит гендиректор Nomura International в СНГ, один из организаторов IPO ПИК Максим Сельцер. В будущем, когда на рынке стройматериалов наступит насыщение, девелопер сможет выйти из непрофильного бизнеса или выделить его в отдельное направление, которое начнет поставлять материалы сторонним игрокам.
Сейчас в условиях мирового финансового кризиса любое IPO довольно сложно провести: нужно иметь уникальное предложение, отмечают эксперты. Хорошей основой для успешного размещения может стать наличие у девелоперов завершенных объектов, приносящих стабильный денежный поток, или собственное производство, добавляют инвестаналитики. "К сожалению, большинство российских девелоперов работают по принципу dotcom-бизнеса (виртуальный бизнес): они обещают огромные прибыли в будущем, но на сегодняшний день еще не могут показать внушительный портфель реализованных проектов",— сетует Максим Сельцер. По его словам, тем компаниям, у которых мастер-планы только на бумаге, а сроки завершения большей части проектов запланированы на 2011-2014 годы, успешно разместиться будет сложнее. "Если эти компании выйдут на биржу сейчас, то даже при весомом земельном банке их акции будут торговаться с дисконтом от 30 до 50%",— уверен Максим Сельцер.
