Баннер ФЗ-54
13 ноября 2014, 02:00 1824 просмотра

Консенсус-прогноз: реальность оказалась хуже прогнозов.

В третьем квартале 2014 года сразу несколько фактических показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы существенно – более, чем на 10% – вышли за рамки экспертных прогнозов. Среди них – цена на торговую недвижимость в целом, цена и ставки аренды на объекты street-retail и объем вакантных площадей офисов класса А. Однако, показатели общего состояния рынка – средневзвешенная цена и средняя арендная ставка коммерческой недвижимости, а также средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса – отличаются от прогнозных не более, чем на 1%, что является весьма точным показателем.

Проект «Консенсус-прогноз» продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты группы компаний RRG подвели итоги 3 квартала 2014 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга группы компаний RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом в третьем квартале наблюдалось по показателю уровня вакантных площадей, которое по офисам класса А составило 21%. «Существенный рост уровня вакантных площадей был обусловлен макроэкономическими сложностями, влиянием санкций, что вызвало значительную корректировку планов компаний по аренде качественных офисных площадей», – говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. По офисам класса B прогноз уровня вакантных площадей в 10,9% также «отстал» от фактического, правда, лишь на 7%.

`Прогноз по стоимости недвижимости формата street-retail в центре на уровне $20013 за кв.м также оказался намного оптимистичнее фактического значения в размере $16733 за кв.м (разница составила 20%). Завышенными стали и ожидания экспертов по цене торговой недвижимости в целом (прогнозное значение $6584 за кв.м выше фактического $5717 за кв.м на 15%). А прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило $2256 за кв.м в год, что на 10% выше фактического значения, составившего $2054 за кв.м в год.

«Зафиксированное снижение цен можно объяснить желанием собственников быстро продать свои активы в условиях существующей неопределенности макроэкономической ситуации, – поясняет Денис Колокольников. – Доля незанятых помещений сегодня увеличивается практически во всех торговых коридорах города. Ставки аренды в сегменте, соответственно, также падают».

Прогноз цены на офисные объекты был достаточно точен – прогнозные значения оказались ниже фактических только на 2% по офисному рынку в целом и практически равны им по офисной недвижимости в центре. На настоящее время цены в данном сегменте равны $4984 за кв.м по офисным объектам в целом и $8693 за кв.м – по офисам внутри Садового кольца.

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость по Москве в целом оказалась спрогнозирована на 1% выше рынка, и по факту составила $541. По офисам в центре прогноз оказался на уровне фактического значения, которое составило $772 за кв.м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 1%, а на офисы класса B – с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, $800 и 516 за кв.м в год.

Впрочем, если говорить об общих показателях рынка, которые и определяют его состояние в целом, то несмотря на всю непредсказуемость ситуации, связанной с санкциями, прогноз экспертов пока оказывается достаточно точным.

В целом по итогам третьего квартала 2014 года уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве спрогнозирован аналитиками с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м. составила $4634. На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам 3 квартала была спрогнозирована на уровне $625 за кв.м в год, что также лишь на 1% выше фактической – $617 за кв.м в год. И в сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с точностью 1% ($5000/ кв.м по прогнозу вместо $4942/кв.м по факту).

Прогноз изменения параметров

№ вопроса

Название показателя

2 кв. 2014

3 кв. 2014

Отклонение

3 кв. 2014 от 2 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4684

4693

0%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6583

6584

0%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20096

20013

0%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4828

4861

1%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8737

8654

-1%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

622

625

0%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1073

1057

-1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2253

2256

0%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

545

546

0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

780

775

-1%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

4957

5000

1%

12

Курс рубль/доллар США

34,9

34,9

0%

13

Курс рубль/евро

47,6

47,3

-1%

14

Цена барелля нефти Brent, $

108

108

-1%

15

Индекс ММВБ

1460

1463

0%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

21,1

0%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,8

10,9

2%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

794

789

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

539

534

-1%

Фактическое изменение параметров

№ вопроса

Название показателя

2 кв. 2014

3 кв. 2014

Отклонение

3 кв. 2014 от 2 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4733

4634

-2%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6483

5717

-12%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

19097

16733

-12%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4961

4984

0%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

9006

8693

-3%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

619

617

0%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1032

1047

1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2144

2054

-4%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

551

541

-2%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

791

772

-2%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5187

4942

-5%

12

Курс рубль/доллар США

35,0

36,2

3%

13

Курс рубль/евро

48,0

48,0

0%

14

Цена барелля нефти Brent, $

110

104

-5%

15

Индекс ММВБ

1401

1432

2%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

23,7

26,6

12%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

12,1

11,8

-2%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

809

800

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

528

516

-2%

Соотношение прогнозных и фактических значений, 3 квартал 2014 года

№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4693

4634

1%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6584

5717

15%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20013

16733

20%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4861

4984

-2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8654

8693

0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

625

617

1%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1057

1047

1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2256

2054

10%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

546

541

1%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

775

772

0%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5000

4942

1%

12

Курс рубль/доллар США

34,9

36,2

-4%

13

Курс рубль/евро

47,3

48,0

-1%

14

Цена барелля нефти Brent, $

108

104

4%

15

Индекс ММВБ

1463

1432

2%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

26,6

-21%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,9

11,8

-7%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

789

800

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

534

516

3%

Среди участников эксперимента наиболее верный прогноз по итогам третьего квартала оказался у Алексея Козина (RRG, отклонение – 4,6%), на втором месте – Надежда Сергеева (ЗАО УК «ЭФКО», отклонение – 4,7%) и Антон Коротаев (JLL, отклонение – 4,7%), на третьем месте – Александр Болотников (RRG, отклонение – 5,1%)

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Илья Гришин (ООО «Ритейл Консалтинг Групп»), на втором месте с тремя показателями – Алексей Козин (RRG), третье место с двумя показателями разделили: Сергей Вишняков («Прайм-квалити»), Денис Колокольников (RRG), Алла Казакова (RRG) и Светлана Красавчикова (RRG).

Retail.ru
Поделиться публикацией:
Куда уходит покупатель и во что играют современные...
1421
Концепции настоящего и будущего
3984
Андрей Бударин, начальник Управления оперативного ...
3532
Михаил Иванцов, генеральный директор розничной се...
1307
Торговый зал — лишь небольшая часть бизнеса. Наш м...
3387
Идея важнее денег, а покупатель - Бог
7185

В третьем квартале 2014 года сразу несколько фактических показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы существенно – более, чем на 10% – вышли за рамки экспертных прогнозов. Среди них – цена на торговую недвижимость в целом, цена и ставки аренды на объекты street-retail и объем вакантных площадей офисов класса А. Однако, показатели общего состояния рынка – средневзвешенная цена и средняя арендная ставка коммерческой недвижимости, а также средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса – отличаются от прогнозных не более, чем на 1%, что является весьма точным показателем.

Проект «Консенсус-прогноз» продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты группы компаний RRG подвели итоги 3 квартала 2014 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга группы компаний RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом в третьем квартале наблюдалось по показателю уровня вакантных площадей, которое по офисам класса А составило 21%. «Существенный рост уровня вакантных площадей был обусловлен макроэкономическими сложностями, влиянием санкций, что вызвало значительную корректировку планов компаний по аренде качественных офисных площадей», – говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. По офисам класса B прогноз уровня вакантных площадей в 10,9% также «отстал» от фактического, правда, лишь на 7%.

`Прогноз по стоимости недвижимости формата street-retail в центре на уровне $20013 за кв.м также оказался намного оптимистичнее фактического значения в размере $16733 за кв.м (разница составила 20%). Завышенными стали и ожидания экспертов по цене торговой недвижимости в целом (прогнозное значение $6584 за кв.м выше фактического $5717 за кв.м на 15%). А прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило $2256 за кв.м в год, что на 10% выше фактического значения, составившего $2054 за кв.м в год.

«Зафиксированное снижение цен можно объяснить желанием собственников быстро продать свои активы в условиях существующей неопределенности макроэкономической ситуации, – поясняет Денис Колокольников. – Доля незанятых помещений сегодня увеличивается практически во всех торговых коридорах города. Ставки аренды в сегменте, соответственно, также падают».

Прогноз цены на офисные объекты был достаточно точен – прогнозные значения оказались ниже фактических только на 2% по офисному рынку в целом и практически равны им по офисной недвижимости в центре. На настоящее время цены в данном сегменте равны $4984 за кв.м по офисным объектам в целом и $8693 за кв.м – по офисам внутри Садового кольца.

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость по Москве в целом оказалась спрогнозирована на 1% выше рынка, и по факту составила $541. По офисам в центре прогноз оказался на уровне фактического значения, которое составило $772 за кв.м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 1%, а на офисы класса B – с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, $800 и 516 за кв.м в год.

Впрочем, если говорить об общих показателях рынка, которые и определяют его состояние в целом, то несмотря на всю непредсказуемость ситуации, связанной с санкциями, прогноз экспертов пока оказывается достаточно точным.

В целом по итогам третьего квартала 2014 года уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве спрогнозирован аналитиками с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м. составила $4634. На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам 3 квартала была спрогнозирована на уровне $625 за кв.м в год, что также лишь на 1% выше фактической – $617 за кв.м в год. И в сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с точностью 1% ($5000/ кв.м по прогнозу вместо $4942/кв.м по факту).

Прогноз изменения параметров

№ вопроса

Название показателя

2 кв. 2014

3 кв. 2014

Отклонение

3 кв. 2014 от 2 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4684

4693

0%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6583

6584

0%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20096

20013

0%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4828

4861

1%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8737

8654

-1%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

622

625

0%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1073

1057

-1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2253

2256

0%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

545

546

0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

780

775

-1%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

4957

5000

1%

12

Курс рубль/доллар США

34,9

34,9

0%

13

Курс рубль/евро

47,6

47,3

-1%

14

Цена барелля нефти Brent, $

108

108

-1%

15

Индекс ММВБ

1460

1463

0%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

21,1

0%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,8

10,9

2%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

794

789

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

539

534

-1%

Фактическое изменение параметров

№ вопроса

Название показателя

2 кв. 2014

3 кв. 2014

Отклонение

3 кв. 2014 от 2 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4733

4634

-2%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6483

5717

-12%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

19097

16733

-12%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4961

4984

0%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

9006

8693

-3%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

619

617

0%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1032

1047

1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2144

2054

-4%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

551

541

-2%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

791

772

-2%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5187

4942

-5%

12

Курс рубль/доллар США

35,0

36,2

3%

13

Курс рубль/евро

48,0

48,0

0%

14

Цена барелля нефти Brent, $

110

104

-5%

15

Индекс ММВБ

1401

1432

2%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

23,7

26,6

12%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

12,1

11,8

-2%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

809

800

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

528

516

-2%

Соотношение прогнозных и фактических значений, 3 квартал 2014 года

№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4693

4634

1%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6584

5717

15%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20013

16733

20%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4861

4984

-2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8654

8693

0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

625

617

1%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1057

1047

1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2256

2054

10%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

546

541

1%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

775

772

0%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5000

4942

1%

12

Курс рубль/доллар США

34,9

36,2

-4%

13

Курс рубль/евро

47,3

48,0

-1%

14

Цена барелля нефти Brent, $

108

104

4%

15

Индекс ММВБ

1463

1432

2%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

26,6

-21%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,9

11,8

-7%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

789

800

-1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

534

516

3%

Среди участников эксперимента наиболее верный прогноз по итогам третьего квартала оказался у Алексея Козина (RRG, отклонение – 4,6%), на втором месте – Надежда Сергеева (ЗАО УК «ЭФКО», отклонение – 4,7%) и Антон Коротаев (JLL, отклонение – 4,7%), на третьем месте – Александр Болотников (RRG, отклонение – 5,1%)

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Илья Гришин (ООО «Ритейл Консалтинг Групп»), на втором месте с тремя показателями – Алексей Козин (RRG), третье место с двумя показателями разделили: Сергей Вишняков («Прайм-квалити»), Денис Колокольников (RRG), Алла Казакова (RRG) и Светлана Красавчикова (RRG).

Retail.ru
Консенсус-прогноз: реальность оказалась хуже прогнозов.Недвижимость для ритейла, прогноз, итоги 3к14
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Консенсус-прогноз: реальность оказалась хуже прогнозов.
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/news/84838/2017-10-24