Что вам надо знать о…
Вопрос о реорганизации промзон сегодня актуален как никогда. Это и понятно, несмотря на плотную застройку, в Москве насчитывается 209 промзон, это около 15 тыс. га пустующей или малопривлекательной территории не только на окраинах столицы, но и в центре. Эту площадь можно использовать с умом – разместить престижные бизнес-центры, построить современные производства, создать озелененные жилые массивы, что обеспечит людей работой и жильем.
1. Промышленные территории являются неотъемлемой частью любого развитого города. Прообраз промышленных территорий – мануфактуры и частные ремесленные предприятия – появились в Москве еще в 17 веке, были казенными, т.е. государственными, как правило, дотационными, иными словами убыточными, и производили оружие. Первой крупной мануфактурой столицы стал Хамовный двор в с. Преображенском, открытый по указы Петра I. К 1740 г. более половины всех промышленных производств Российской Империи было сосредоточено в Москве. При этом московская «промышленность» ориентировалась главным образом на текстильное производство.
Машиностроение и тяжелая промышленность начали появляться в Москве в 19 веке: Машиностроительный и чугунолитейный завод Гоппера, позднее переименованный в Завод им. Владимира Ильича (на его мощностях позднее производили «Катюшу»), металлургический завод Гужона, более известный как «Серп и Молот». Однако наиболее интенсивный рост промышленности и промышленных зон был в «сталинский» период – период индустриализации. Заметим, что в столице могло быть гораздо больше промышленных территорий и различных предприятий – многие были вывезены во время Второй Мировой войны.
2. Москва до сих пор является и крупным промышленным центром. На сегодняшний день в Москве официально работает около 1 000 крупных и средних, а также 13 000 малых промышленных предприятий, на которых трудится более полумиллиона человек. В столице производятся бензин, дизельное топливо, химическая продукция, электротехническое оборудование, автомобили, строительные материалы, мебель, обувь и одежда, продукты питания и т.п.
Многие из строящихся в период индустриализации предприятий располагались за пределами города, но со временем оказались практически в центре столицы. В результате, в настоящее время остро стоит вопрос выноса промышленности за пределы города, и их редевелопмента в жилые кварталы с административными площадями.
3. По официальным данным столичных властей, всего в Москве насчитывается 7,7 тыс. га промышленных зон. Однако при официальном подсчете не учитываются квазипромышленные территории, такие как перегрузочные, транспортные и товарные дворы и т.п. При более детальном подходе, промышленных зон в столице оказывается около 12,5 тыс. га (125 кв. км). Для сравнения, на площади промышленных территорий Москвы мог бы разместиться полноценный город, такой, как, скажем, Кострома или Вологда (областные центры с численностью населения около 300 тыс. человек), или 1/3 столицы союзной республики Беларусь – Минска.
Наибольший объем промышленных территорий наблюдается на востоке столицы – в ЮВАО и ЮАО – 2,9 и 2,3 тыс. га соответственно, что составляет более 40% от всех промышленных территорий Москвы.
4. В рамках существующего градостроительного плана столицы предполагается реорганизовать около 4,3 тыс. га промышленных территорий, из которых, к концу lll кв. 2013 г. рассмотрено приблизительно 1/3.
Традиционно, основным вектором редевелопмента является развитие жилого фонда, который занимает 70-80%, а также офисного, гостиничного или торгового назначений – в общем, всех тех назначений недвижимости, которые повышают комфорт и благоустройство городского пространства. Часто несколько назначений недвижимости развиваются в составе одного многофункционального проекта, при этом доминантой чаще всего выступает жилая недвижимость.
Кардинальное преображение ждет несколько значимых и широко известных промышленных территорий, развитие которых способно изменить облик всего округа и даже города в целом: «Тушинский аэродром», «Территория ЗиЛа», промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая».
Примечательно, что далеко не все промышленные территории, которые власти города предполагают реконструировать, поменяют свой функционал. Например, промышленный функционал таких зон как «Бирюлево», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» мало того сохранится и будет интенсифицирован – будут размещенные новые более современные и технологичные производственные предприятия.
5. Наиболее перспективными и «лакомыми» территориями в современной Москве выступают те объекты, которые ближе всего располагаются к центру города, и, в силу своего местоположения, обладают прекрасной доступностью и отличными видами. В качестве примера стоит привести территорию карандашной фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивзавода – 14,5 га между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко. На данной территории предполагалось строительство элитного жилого микрорайона общей площадью около 230 тыс. кв. м, а также деловой кластер (100 тыс. кв. м). Проект не был реализован, однако была произведена подготовка – производства перенесены за пределы столицы, что не позволяет сомневаться в реализации проекта, но оставляет вопрос в каком назначении и объеме.
Другим знаковым проектом может стать редевелопмент Трехгорной мануфактуры (12 га между ул. Рочдельская и Краснопресненской набережной, рядом с Белым Домом), предполагающий развитие офисов, гостиницы и высококлассного жилья.
6. Самым знаковым объектом принято считать «Красный Октябрь». Уникальное местоположение фабрики напротив Кремля заставило обратить внимание на эту территорию многих девелоперов. Несколько проектов редевелопмента, в том числе самых фантастических, сменили друг друга за последнее десятилетие, пока, наконец, фабрика стихийно не превратилась в арт-кластер (здесь расположены культовые бары и клубы, архитектурные, дизайнерские и художественные мастерские, редакция телеканала «Дождь», журнала «Большой город», проекта «Сноб»). В результате власти признали общественную значимость территории фабрики – текущую концепцию предполагается в значительной степени сохранить, реконструировав существующие здания, и, само собой, дополнить жилыми площадями в объеме приблизительно 100 тыс. кв. м.
7. Самой большой промышленной зоной столицы является «Южный порт». Он занимает 632 га на юго-востоке Москвы. В 1937 году после строительства канала Москва-Волга, в юго-восточной части города, на левом берегу р. Москвы, был создан крупнейший речной порт, обслуживающий крупнотоннажный флот, для которого были построены соответствующие мощности для погрузки-разгрузки, хранения, подведена ж/д ветка. Кроме речного порта, на данной территории расположен АЗЛК – Автомобильный завод имени Ленинского Комсомола. Примечательно, что свою деятельность завод начал со сбора автомобилей марки Форд.
Проектом реконструкции, которая планируется начаться уже в 2014 г., предусматривается создание обширного жилого квартала со всей необходимой социальной инфраструктурой, а также бизнес центры, гостиницу. Мы считаем целесообразным создание в рамках проекта крупного и качественного торгового объекта.
8. Идейным продолжением делового района «Москва-Сити» является территория Западного порта на противоположной стороне р. Москва. Идея создания логистического терминала не нашла своего продолжения в связи с забвением речных грузоперевозок. И власти пересмотрели концепцию развития – за ближайшие 6 лет власти планируют превратить район в жилой квартал бизнес класс с качественными офисами и гостиницей.
9. Новым офисным кластером предполагается сделать территорию часового завода «Слава» (Ленинградский пр. 8), на которой банк «Глобэкс» планирует создать многофункциональный проект с офисной доминантой. Общая площадь составит около 500 тыс. кв. м.
10. Развитие жилья эконом-класса планируется на менее ценных промышленных территориях расположенных ближе к окраинам города. Например, развитие жилого комплекса 90 тыс. кв. м на улице 1-я Бухвостова (в районе м. Преображенская площадь), или жилого микрорайона эконом-класса на месте винно-водочного завода «Кристалл». Одним из крупнейших «спальных» районов является проект реконструкции промзоны «Северное Очаково», где Москомархитектура запроектировала строительство более 120 тыс.кв. м жилья эконом-класса с социальной инфраструктурой.
Александр Морозов, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank, для CRE
