Коммерческие помещения в составе жилых комплексов в Петербурге становятся все более востребованными у сетей фитнес-клубов и фастфудов
В современных жилых домах, а тем более в крупных жилых комплексах все реже встречаются квартиры на первых этажах. Строительные компании, а вслед за ними и покупатели давно оценили преимущества размещения на этих площадях магазинов, кафе, офисов банков: жильцы получают все необходимые услуги в шаговой доступности, арендаторы – постоянный поток покупателей, а девелопер – дополнительные доходы. Тенденции последнего времени – постепенный рост спроса на «встройки» площадью от 100 кв. м, в том числе для размещения фитнес-центров, и повышенный интерес к ним как к объектам инвестирования.
Не только «для своих»
Система учета встроенных помещений отсутствует, поэтому объем этого рынка оценить сложно, говорит директор Astera Людмила Рева. По данным ГУИОН, таких объектов около 10 млн кв. м и суммарная площадь постоянно растет. «На протяжении последних лет застройщики редко отказываются от включения в жилой объект помещений коммерческого назначения, ведь их реализация – источник дополнительного дохода, особенно учитывая, что стоимость «квадрата» помещения коммерческого назначения выше, чем жилого объекта, а развитая инфраструктура в доме создает добавочную стоимость самого жилья», – подчеркивает г-жа Рева.
По словам генерального директора управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, встроенные коммерческие помещения составляют 3–8% в зависимости от местоположения и масштаба проекта. Руководитель департамента брокериджа холдинга «Ай Би Групп» Валентина Черашева поясняет, что если коммерческие помещения ориентированы исключительно на внутренний спрос (спрос жильцов только данного комплекса), то объем коммерческих помещений составляет около 2% от общей площади квартир, при наличии рядом транзитных потоков и некоего внешнего спроса данный показатель будет расти. Однако в проектах комплексного освоения, по словам заместителя генерального директора АН «Балтрос» Анны Корсаковой, площади под коммерческую и социальную инфраструктуру могут составлять до 30% общего объема строящейся недвижимости.
Фастфуды тянутся к метро
По данным аналитиков, наиболее востребованы встроенные коммерческие помещения площадью 20–50 кв. м, чуть меньше заявок приходится на объекты по 100–150 кв. м, еще реже арендаторы ищут «встройки» по 250–300 кв. м. Однако в последнее время, как отмечают эксперты, востребованы именно крупные помещения, поскольку набирают популярность фитнес-клубы шаговой доступности. Преимущества точек в жилых комплексах – однако только тех, что расположены в местах с хорошим покупательским потоком (например, рядом с метро), – постепенно оценивают и операторы фастфуда. Впрочем, общий портрет арендаторов остается достаточно стандартным: магазины – продуктовые и промтоварные, аптеки, банки, страховые компании, салоны красоты, химчистки, медицинские склады и производства.
Какие именно коммерческие объекты размещать в составе жилого комплекса, застройщик может определить как изначально при разработке концепции проекта, так и исключительно ориентируясь на спрос со стороны потенциальных арендаторов. «В каких-то районах выше спрос на помещения под торговлю, в каких-то – на офисные площади, но в целом востребованность «встройки» возрастает по мере приближения к станциям метро», – говорит директор по маркетингу ЮИТ ДОМ Екатерина Гуртовая.
Продал и забыл?
Ставка аренды встроенных коммерческих помещений в новых жилых кварталах редко поднимается выше 1500 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина.
Стоимость же одного «квадрата» на рынке руководитель отдела коммерческой недвижимости департамента инвестиций центрального управления недвижимости «ЛенспецСМУ» Екатерина Попова оценивает на уровне от 85 тыс. до 120 тыс. руб.
Покупку арендуемых объектов начали активно рассматривать продуктовые ритейлеры, которые столкнулись с дефицитом площадей и стремятся закрепить их за собой, кроме того, заполненные арендаторами «встройки» часто рассматриваются как способ инвестирования средств, в особенности это касается качественных торговых помещений на главных торговых улицах, добавляет Людмила Рева. Однако давать однозначный ответ, что выгоднее для застройщика – продавать коммерческие помещения или же сдавать их в аренду самостоятельно, – аналитики не берутся.
По словам Анны Корсаковой, конечно, более предпочтителен вариант продажи коммерческих помещений, ведь основная функция строительной компании – строительство и продажа объектов недвижимости. «При сдаче помещений в аренду застройщику приходится осваивать новый вид деятельности – управление коммерческой недвижимостью, что требует создания новых департаментов в структуре компании, наработки определенного опыта», – отмечает она.
По словам директора дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасии Козловой, в небольших проектах застройщику проще продать помещение, чтобы сразу получить деньги и не принимать на себя дополнительные риски. Однако в крупных проектах вопрос стоит иначе. «Решение о продаже встроенных помещений приводит к тому, что инфраструктура и среда формируются хаотично, девелопер не имеет контроля над структурой и качеством сервиса, которые призваны обеспечить комфорт жителям», – добавляет эксперт. Поэтому, по словам Анастасии Козловой, в проектах комплексного освоения сдача коммерческих помещений в аренду предпочтительнее.
Ирина Лапеченкова, РБК Daily
