В Москве функционирует более 200 торговых центров, до 30-40% из которых нуждаются в новых концепциях
Реконцепция объектов торговой недвижимости может стать одним из определяющих трендов на российском рынке на ближайшие несколько лет. Причем качественные перемены коснутся самых разных объектов: начиная от устаревших форматов и заканчивая самыми успешными шопинг-моллами, наращивающими свою эффективность в борьбе за покупателя.
Смена концепции торговых центров, по разным причинам не оправдавших ожидания собственников, не нова. Однако именно сейчас масштабные реконцепции принимают массовость. В конце минувшей недели петербургский девелопер Fort Group объявил о намерении более чем на полгода закрыть и полностью обновить ТРЦ «Феличита», открытый всего лишь пять лет назад.
Впрочем, чуть ранее был дан старт и более радикальным проектам: турецкая Enka, владеющая сетью торгово-развлекательных центров «Капитолий» (бывшие «Рамстор-Сити»), вскоре снесет один из первых своих объектов в Кунцеве, открытый еще в 1997 году.
Не секрет, что в черте города практически не осталось хороших площадок под строительство шопинг-моллов, и земельные участки начинаются использоваться более рационально. На месте торгового центра районного масштаба за два-три года будет построен новый современный многофункциональный комплекс общей площадью 250 тысяч квадратных метров. При этом площадь самого торгового центра возрастет с 19 до 57 тысяч кв.м.
Удачные примеры из прошлого.
Впрочем, реконцепция торговых центров явление не новое, и многие успешные комплексы успели пройти через большие перемены еще до того, как о необходимости менять устаревшие форматы заговорили эксперты. Так, ТК «Охотный ряд», сегодня знаменитый своим «листом ожидания» и самыми высокими в Москве арендными ставками, начинал, руководствуясь своим выгодным расположением, как торговый центр класса люкс. И если бы не своевременная смена концепции, ТК в определенный момент просто мог остаться без арендаторов!
Впрочем, есть и обратные примеры, причем тоже достаточно успешные: в частности ТЦ «Шереметьевский» на Никольской, сменивший позиционирование с масс-маркет на премиум, а название – на претензионное Tretiakov Plaza. Закрыт на реконструкцию и универмаг «Москвичка» на Новом Арбате, которому также предрекают славу галереи класса люкс. Еще раньше в ногу со временем с разной степенью успеха зашагали и ЦУМ на Петровке, и «Гименей» на Якиманке и «Весна» на Новом Арбате.
Впрочем, реконцепция торговых центров не всегда проходит стихийно. Одной из наиболее успешных можно признать реконцепцию ТК «Атриум» на Садовом. В течение нескольких лет торговый центр постепенно менял пул арендаторов с масс-маркет на премиум. Одновременно была убрана часть развлекательных функций, продуктовый супермаркет «потерял» три четверти площадей, а торговый центр выиграл еще несколько десятков магазинов. Кроме того, полезные площади и новые арендаторы появились в результате небольших перепланировок, которые, кстати, не сказались на работе торгового центра. Сегодня пул арендаторов ТК «Атриум» по праву считается одним из лучших в столице.
МТК «Европарк» в свое время выиграл за счет качественной смены якорных арендаторов: место «Рамстора» занял беспроигрышный вариант с «Ашаном», а лихорадившую «Техносилу» сменил Media Markt. Плюс ко всему были улучшены внутренние планировки здания, что позволило «посадить» в торговую галерею новых арендаторов. Причем среди желающих сразу же нашлись сильные бренды, в результате чего посещаемость обновленного «Европарка» возросла в несколько раз.
И будущее торговых центров.
На сегодняшний день в Москве функционирует более 200 торговых центров, большая часть из которых была открыта за последние десять лет. Многие из них полностью устарели и уже не могут конкурировать с современными объектами. Собственники таких ТЦ, чтобы не потерять арендаторов и покупателей, уже сейчас задумываются о новых решениях, и все чаще дело не ограничивается ротацией арендаторов, как это было раньше.
Так, торговый центр «Вэймарт» на МКАДе, располагающийся в непосредственной близости от «Вегаса», откроется в формате аутлет-центра еще до конца 2011 года. В непростой ситуации оказались и многие другие мелкие торговые центры на МКАДе, которые теряют покупателей с открытием комплексов регионального масштаба. Не исключено, что прибыльность некоторых из них в ближайшее время станет близкой к нулевой. Вообще по оценкам экспертов на сегодняшний день около 30−40% торговых центров в Москве нуждаются в поиске качественно новых концепций.
Зачастую торговые центры, в силы разных причин, работают с пониженной отдачей и лишь спустя долгие годы выходят на новый уровень. В частности знаменитый «Смоленский пассаж», половину площадей в котором почти даром арендовал «Стокманн» на протяжении десяти лет, после истечения арендного договора сразу же преступил к реконцепции. А собственники ТЦ «Вива», открывшегося в Бутове в середине 2010 года, уже спустя год признали свои ошибки и наняли одного из лучших консультантов для расширения возможностей торговой галереи.
Впрочем, поиск новых концепций, включая пересмотр инженерных систем, внутренние перепланировки и глобальную смену арендаторов, не всегда является доказательством «неуспешности» проекта. В некоторых случаях это нормальная практика: на развитых рынках практически любой нормальный торговый центр работает около 10−12 лет, а затем «обновляется» в соответствии с новыми трендами.
В России пример того, как из хорошего сделать лучшее, конкурентам подает шведский девелопер Ikea. Несмотря на то, что торговые центры «Мега» оставались заполненными на 95−100% даже в период кризиса, в 2011 году в компании запустили большую программу по качественному улучшению торговых площадей.
Ее первая часть заключается в улучшении внешних территорий, оптимизации функциональности проектов, обновлении фасадов и внутренних пространств. В некоторых случаях будут расширены полезные торговые площади. Одновременно «Мега» ведет «мягкую» политику по укреплению пула арендаторов во всех действующих торговых центрах. А потому не удивительно, что именно здесь берут старт бренды с мировыми именами и на смену первым арендаторам, которые были подписаны при запуске мегамоллов, сейчас приходят Berghaus, American Eagle, Gap, Uniqlo, Desigual и Victoria’s Secret.
