Raven Russia +2
Британская инвестиционная компания Raven Russia стала единственным владельцем комплексов «Кулон-Пулково» и «Восточный», выкупив доли своего партнера по этим проектам, в которых сторонам принадлежало по 50%. Условия сделки не разглашаются, однако известно, что сделка произошла на взаимовыгодных условиях.
Если говорить о проекте в Петербурге, то, по словам Вероники Лежневой, руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, данные складские объекты при продаже на рынке могли бы стоить в районе $1000-1200 за кв.м., однако поскольку речь идет о доле в проекте, то показатели будут ниже.
В двух указанных проектах ГК «Эспро» являлась девелопером и оказывала услуги по управлению. По словам Ивана Потехина, генерального директора ГК, своей доли «Эспро» в проектах не имела. «Стратегическим инвестором в проекты, развиваемые группой компаний, является компания Aldama (Overseas) Limited», – говорит Потехин.
Готовые перспективные качественные складские проекты логично интересны для фонда, специализирующегося на данном сегменте рынка в России, считает Вероника Лежнева. «Схема «строительство проекта – сдача в эксплуатацию – заполнение склада – продажа» довольно распространена. Профессиональный девелопер, к которым относится и ГК «Эспро», не часто оставляет проекты в своем пользовании на длительное время», отмечает эксперт.
В настоящее время Raven Russia владеет портфелем готовых складских проектов класса А общей площадью около 1 млн. кв.м. в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Помимо уже готовых и строящихся проектов, компания располагает 377 га земли в России и странах СНГ для будущей застройки.
Офисно-складской комплекс «Кулон-Пулково» расположен в 2 км от аэропорта «Пулково» вСанкт-Петербурге, рядом с КАД. Строительство комплекса закончилось в 2009 году, его общая площадь составляет 36 тыс. кв.м., из которых складские помещения занимают 28,3 тыс. кв.м. По словам Потехина, в проекте «Кулон-Пулково» не было запланировано второй очереди. «Нам известно, что в активах Raven Russia имеется соседствующий с «Кулоном-Пулково» участок, но о дальнейших планах его реализации пока ничего неизвестно», – говорит он.
В Санкт-Петербурге спрос на «Пулково» был достаточно существенный, кроме того, в городе заканчиваются современные складские площади, считает Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. «В связи с этим строить спекулятивные склады в Петербурге можно – однако спекулятивному строительству в этом городе сейчас мешают более низкие, чем в Москве, ставки (около $115-120 за кв.м. в год). На следующий год можно построить в Петербурге как одно, так и два объекта, пока спрос сохраняется на достаточно высоком уровне», – утверждает он.
Индустриальный парк «Восточный» расположен в 44 км от Москвы, в черте города Ногинск. Территория застройки парка составляет 63 га. В мае 2009 года была введена в эксплуатацию первая очередь проекта общей площадью 121,4 тыс. кв.м. «Восточный» стал первым складским комплексом класса «А» на восточном направлении от Москвы. По словам Вячеслава Холопова, в логопарке «Восточный» можно достроить еще до 175 тыс. кв.м. Средняя себестоимость строительства склада (без учета коммуникаций и земли) составляет $800-900 за кв.м., следовательно, объем инвестиций в строительство может составить до $157,5 млн.
«Однако, на мой взгляд, учитывая специфику спроса на складские площади на востоке Московской области, решение по застройке площадки целиком (все 175 тыс.) выглядит рискованно, на данной площадке спекулятивно можно вводить в эксплуатацию не более 30-50 тыс. кв.м. в год. Предпочтительным решением для «Восточного» будет строительство под ключ для производственников и крупных клиентов», – говорит эксперт.
Артём Высоченко
