Миноритарий девелопера RGI International Петр Шура предложил совету директоров компании новый вариант разрешения конфликта среди акционеров. Он готов отказаться от претензий к застройщику в обмен на элитный универмаг «Цветной» в центре Москвы. С учетом долговой нагрузки этот объект стоит 125 млн долл., считает потенциальный покупатель и готов отдать за актив почти все свои акции RGI.
Акционерный конфликт разгорелся в RGI летом прошлого года, сразу после покупки Synergy 22,25% девелопера за 90 млн долл. (позднее доля была доведена до 23,14%). Г-н Шура заявил о нечистоплотности руководства RGI, выводе денег основным акционером Борисом Кузинцом (подконтрольная ему D.E.S. Commercial Holdings владеет 40,22% компании). Сославшись на нарушение условий о покупке акций, миноритарий потребовал выкупить его долю обратно. RGI все обвинения отвергает и от сделки на выдвинутых условиях отказывается.
Вчера Synergy выступила с предложением к совету директоров RGI по разрешению конфликта. Успокоить миноритария сможет продажа универмага «Цветной» (36,5 тыс. кв. м), открытого в центре Москвы в декабре 2010 года. Элитный объект г-н Шура считает проблемным: по его словам, торговый комплекс ежемесячно приносит порядка 1 млн долл. убытков. Несмотря на это, Synergy готова выкупить «проблемный» актив.
Сделка по выкупу «Цветного» будет безденежной: объект предлагается обменять на часть пакета RGI, которым владеет Synergy. Соотношение стоимости активов г-н Шура предлагает высчитать исходя из их официальных оценок. С учетом того что данных за первое полугодие 2011 года девелопер пока не раскрывал, миноритарий опирается на цифры из отчетности за прошлый год. «В ней DTZ оценивает «Цветной» в 225 млн долл., — рассказал РБК daily Петр Шура. — С учетом долга перед Сбербанком в 100 млн долл., по которому заложен объект, стоимость снижается до 125 млн долл.».
Исходя из оценки активов на акцию в 4,47 долл., 100% «Цветного» «стоят» около 27,96 млн акций девелопера. «В таком случае после завершения сделки у Synergy осталось бы около 5% акций RGI», — добавляет г-н Шура. Однако остаток может быть и больше: по информации Synergy, за первое полугодие кредитная нагрузка универмага увеличилась на 50 млн долл. В Сбербанке вчера не смогли оперативно прокомментировать информацию о кредитной нагрузке RGI.
Эксперты рынка не согласны с оценкой «Цветного» как проблемного объекта. «Даже самый успешный обычный торговый центр не принесет девелоперу прибыль за полгода работы, а формат универмага, имеющий свою специфику арендных отношений, тем более», — замечает руководитель направления «торговые центры» компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Виктория Дидович.
По словам директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталии Тишендорф, обычно торговый объект раскручивается в течение года-двух лет. «Неважно, какой там сейчас операционный доход, — считает собеседница РБК daily. — Объект с таким уникальным расположением следует оценивать с учетом «премиальной надбавки», аналогично недавно проданному Ritz-Carlton» (о продаже люксового отеля за 700 млн долл. РБК daily писала 11.05.11). Рыночная стоимость «Цветного», по подсчетам г-жи Тишендорф, составляет 300—320 млн долл.
При оценке торговых объектов корректнее применять доходный метод, отмечает партнер Knight Frank Сергей Гипш. «На начальной стадии работы универмага ее использовать крайне проблематично, — продолжает эксперт. — Сделка проходит между акционерами, и они могут исходить из объема затрат на реализацию проекта, к которому продавец прибавит некую маржу». Согласно отчетности RGI за 2010 год, строительство и отделка «Цветного» обошлись девелоперу в 217,9 млн долл.
Вчера в RGI не стали комментировать предложение Synergy. «Оно требует изучения и уточнения», — объяснили РБК daily в компании, добавив, что девелопер по-прежнему нацелен на урегулирование конфликта. В то же время г-н Шура хочет немедленного ответа от мажоритария: срок принятия решения в оферте обозначен 29 июля, срок закрытия сделки — 30 августа. www.rbcdaily.ru
