Эксперты Гильдии риэлторов Москвы ожидают к концу года рост арендных ставок на торговые площади на 5-10%.
В торговом сегменте по-прежнему правит арендатор, но рост покупательской активности и сокращение доли вакантных помещений заставляет собственников взглянуть на ситуацию под другим углом. В стрит-ритейле количество запросов уже превышает количество предложений, и некоторые владельцы объектов розничной торговли вновь превращают рынок недвижимости в «рынок арендодателя». Большинство торговых центров все еще продолжают отходить от кризиса, однако, переломный момент уже пройден.
На начало осени, по данным компании КРЕДИТ МАКС, арендные ставки в торговых центрах Москвы для якорных арендаторов составляют 100 - 350 $/кв.м в год.
По данным компании Penny Lane Realty, миниякорный арендатор платит сегодня 500-800$/кв.м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, сопутствующие товары – 1200-5000 $/кв.м в год, общественное питание - 500-2000 $/кв.м в год и развлечения - 120-200 $/кв.м. в год.
По словам члена Экспертного совета ГРМ, директора департамента коммерческой недвижимости компании КРЕДИТ МАКС Елены Перловой, по-прежнему основное требование арендаторов - хорошее расположение и высокая проходимость. Это касается как торговых центров, так и помещений стрит-ритейла. При этом своего арендатора находят и небольшие торговые помещения, и крупные торговые площади свыше 1000 кв.м. На начало осени отмечается повышенная активность со стороны арендаторов-предприятий общественного питания: кафе, рестораны, бары. Для данного профиля арендаторов большое значение имеют выделенные мощности для арендуемого помещения. Также высокую активность продолжают проявлять банки и аптечные сети.
«Арендаторы просят ставку аренды в виде процента от оборота, отделку за счет арендодателя, отмену депозитных платежей и ежегодной индексации ставки», - добавляет эксперт ГРМ, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила.
«Лучшие торговые центры справились с нехваткой арендаторов еще в начале года, основная же масса данного сегмента подходит к этому рубежу только сейчас», - говорит Председатель Совета ГРМ, директор АН «Собственник» Илья Шкоп.
Среди успешных торговых центров эксперты отметили «Европейский», «Атриум», «МЕГА», «Охотный ряд», «Метрополис», «Щука» - их собственники уже давно формируют листы ожидания из потенциальных арендаторов.
Однако Алексей Могила сомневается, что те собственники, которые в тяжелые времена предоставили возможность некоторым торговым операторам платить минимальный «фикс» (например, не более $150 за кв. м в год) плюс процент с оборота (например, 5%), смогут в ближайшем будущем вернуться на докризисную форму оплаты – фиксированную.
«Арендаторам форма оплаты «процент с оборота» выгоднее, так как в целом она меньше, поэтому они до последнего будут биться, чтобы не допустить возврата к прежним условиям», - считает эксперт.
В целом, уверяют эксперты ГРМ, весенне-летний период показал стабильно растущий спрос на торговые помещения. Доля вакантных площадей сокращается за счет увеличения на рынке присутствия как российских, так и западных ритейлеров. В настоящее время пустует порядка 5% площадей в действующих ТЦ и порядка 10% в объектах, недавно вышедших на рынок.
«За последние полгода мы наблюдаем положительную динамику по торговому сегменту. Она заключается в том, что девелоперы ведут активную работу по поиску различных схем завершения начатого строительства (например, «этапированию», когда объект строится очередями), обращаются к консультантам с запросами на корректировку концепции, адаптации проекта к реалиям сегодняшнего рынка, а также привлечению арендаторов. В принципе, ТЦ остаются наиболее дееспособной единицей коммерческой недвижимости, по сравнению с офисной и складской», - говорит Алексей Могила.
