Универмаг "Калинка-Стокманн", принадлежащий финской Stockmann, не вернется в "Смоленский пассаж", где располагался с 1998 года. Вчера точку в споре между универмагом и арендодателями помещений поставил президиум Высшего арбитражного суда (ВАС). По мнению судей, арендодателей нельзя понуждать сдавать помещения по ценам, определяемым в процентах от товарооборота магазина. Это, по мнению экспертов, усилит позиции девелоперов, от которых сейчас ритейлеры требуют именно такого порядка установления арендной платы.
"Калинка-Стокманн" арендовала в торговом комплексе "Смоленский пассаж" помещение площадью 8,36 тыс. кв. м, из которых 7,5 тыс. кв. м были арендованы в 1997 году у ООО "Смоленский пассаж", а 860 кв. м — в 2005 году у Мосстройэкономбанка. Арендная плата "Смоленскому пассажу" определялась в процентах от товарооборота арендатора и составляла $500-1000 за 1 кв. м в год. Арендная плата по договору с Мосстройэкономбанком была зафиксирована в размере $1,1 тыс. за 1 кв. м в год. В 2008 году срок аренды истек, а рыночные цены за аренду помещений в Смоленском пассаже составляли уже $5-7 тыс. за 1 кв. м в год. Но "Калинка-Стокманн" воспользовалась правом продлить договоры аренды на десять лет на прежних условиях. Международный коммерческий арбитражный суд (МКАС) при ТПП РФ, куда обратился универмаг, в апреле прошлого года с этим согласился.
"Смоленский пассаж" и Мосстройэкономбанк добились в арбитражных судах Московского округа отмены решений МКАС. Но судьи ВАС с этим не согласились и передали дело в президиум суда. При этом судьи ВАС обратили внимание на размер арендной платы: "Смоленский пассаж" ссылался на то, что "товарооборот арендатора является низким, не растет и находится вне сферы контроля". Арендная плата оказалась в несколько раз ниже рыночной, и арендодатель мог получить налоговые претензии из-за занижения налогооблагаемой базы.
Президиум ВАС вчера поддержал отмену решений МКАС. Гендиректор "Смоленского пассажа" Тахир Матиев назвал это постановление "ожидаемым". А директор по развитию международных операций Stockmann Юсси Куутса сообщил, что "при нынешних собственниках "Смоленского пассажа" (с 2005 года принадлежит структурам, близким к Михаилу Гуцериеву) присутствие ритейлера в этом торговом центре стало невозможным".
Юристы и девелоперы считают, что постановление президиума ВАС может создать прецедент в отношении порядка определения арендной платы. "Вполне возможно, что главным аргументом президиума ВАС стал именно вопрос об арендной плате и соответствующих налоговых последствиях",— допускает управляющий партнер коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры" Александр Муранов. "Это первое громкое дело, когда собственнику торгового центра удалось в судебном порядке доказать, что система оплаты арендных платежей с учетом оборота ритейлера может пагубно отразиться на бизнесе девелопера",— соглашается коммерческий директор Capital Group (развивает сеть MetroMarket) Алексей Белоусов.
Теперь президиум ВАС может укрепить позиции девелоперов в споре с крупнейшими ритейлерами, которые после начала кризиса потребовали заменить фиксированные арендные платежи на процент с оборота. На этом, в частности, настаивали сети Sela, "Вещь!", United Colors of Benetton, "Спортмастер", Ralf Ringer, Ultra, "Белый ветер". Основатель сети "Вещь!" Эдуард Кадыргулов объяснил, что ритейлерам на фоне падения продаж на 15-30% работать с собственниками торговых площадей по фиксированным арендным платежам очень сложно.
Девелоперы подсчитали, что удовлетворение требований ритейлеров приведет к снижению арендных платежей на 40-50%. Но даже фиксированные арендные платежи с октября прошлого года сократились вдвое, говорит управляющий директор консалтинговой компании "Новое качество" Михаил Гец. Тахир Матиев утверждает, что с началом кризиса арендные ставки в "Смоленском пассаже" сократились примерно на 20%. Он сообщил, что на месте "Калинки-Стокманн" появится магазин "Зеленый перекресток" (премиальный формат X5 Retail Group). По словам господина Матиева, новый арендатор будет платить примерно в четыре раза больше, чем Stokmann. Он также сообщил, что "Смоленский пассаж" потребует от "Калинки-Стокманн" возмещения недополученной прибыли из-за того, что универмаг не покинул площадку после истечения договора.
