Специалисты компании Cushman & Wakefield (C&W) составили рейтинг стран, наиболее интересных для размещения логистических объектов, и Россия в нем заняла лишь 22-е место. В то же время по стоимости строительства и величине арендных ставок наш рынок уверенно входит в первую десятку. По мнению экспертов, дороговизна объектов в совокупности с высокими рисками сильно снижают российские рейтинги. Однако участники рынка надеются, что после спада, который происходит в складском сегменте в этом году, ситуация сможет выправиться.
Согласно отчету C&W, самыми перспективными европейскими площадками для развития индустриальной и логистической недвижимости являются Бельгия, Нидерланды и Венгрия. Достоинствами этих рынков специалисты считают невысокую инвестиционную стоимость строительства и развитую инфраструктуру. Российский логистический рынок эксперты C&W поставили на 22-е место из 25. В прошлом обзоре Россия была на 13-й строчке. «Это не значит, что у нас все так плохо, — говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев. — Просто если взять прозрачность российского рынка, процессов на нем, то у нас все гораздо более туманно, чем в других странах Европы».
Помимо этого в рейтинге учитывалась высокая стоимость земли и строительства. Так, по данным C&W, возведение 1 кв. м склада в Москве обходится в 757 евро (около 1,2 тыс. долл.). При этом российские консультанты отмечают, что порой стоимость строительства логистического объекта класса А достигает 1,4 тыс. долл., приближаясь к показателям более дорогого офисного рынка. «Но такой доходности, как в России, нет ни в одной стране Центральной Европы — в арендную ставку инвесторы вкладывают все риски и затраты», — добавляет г-н Дорофеев.
Любопытно, что по ставкам аренды Санкт-Петербург вышел в рейтинге C&W на шестое место, тогда как Москва находится на девятом. Стоимость складского «квадрата» в год в Петербурге и в Москве европейские эксперты оценили, соответственно, в 94 евро (148 долл.) и 87 евро (137 долл.). Для сравнения, бесспорным лидером пока является Хитроу в Лондоне — там 1 кв. м склада ежегодно обходится арендаторам в 165 евро (259 долл.).
Эксперты указывают на высокие темпы удорожания объектов, тогда как новых складов на рынок выводится все меньше. По подсчетам руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium Oncor International Руслана Суворова, во втором квартале 2008 года ставки выросли на 8,5%, тогда как за тот же период прошлого года всего на 4,2%. «В целом, средняя арендная ставка за первое полугодие выросла на 12,5%», — отмечает г-н Суворов. В то же время в компании Colliers International говорят о 15% роста ставок в отдельно взятом московском регионе.
Однако Егор Дорофеев полагает, что девелоперы, которые вышли ранее на российский логистический рынок, рассчитывали на еще большую доходность: «Сейчас многие проекты застопорились, например, у MLP и Quinn Group. Основные проблемы — привлечение средств на строительство и получение согласовательной документации. К тому же некоторые из них закладывали в проекты более высокую рентабельность». По данным участников рынка, ряд крупных проектов откладывается на более поздний срок, а отдельные девелоперы даже пытаются перепродать их. Также на рынке говорят об отказе MLP от реализации ряда региональных проектов, но сам девелопер это не комментирует.
«Уходят с рынка в основном непрофильные компании, крупные же продолжают работать», — говорит руководитель проектного отдела компании Astera Светлана Ярова. Но и она замечает, что тот же фонд Raven Russia, который в прошлом году активно скупал проекты, стал очень осторожным и избирательным. По информации компании Astera, отложен ввод таких крупных объектов, как «Северное Домодедово» «Евразии логистик» (третья фаза на 281 тыс. кв. м), логопарк «Дмитров» компании Ghelamco (220 тыс. кв. м) и вторая фаза MLP в Подольске (100 тыс. кв. м). «Этот год действительно будет провальным: из заявленного 1 млн кв. м реально будет введено не больше 300 тыс. кв. м. Но уже следующий год, когда застопорившиеся девелоперы получат документы и финансирование, будет ближе к планирующимся цифрам», — надеется г-н Дорофеев.
