В настоящее время в России наблюдаются бум роста торговых сетей и их укрупнение посредством выхода на региональные рынки. Курс на стремительную экспансию в регионы взят практически всеми российскими ритейлерами, работающими в формате “гипермакет”, в том числе компаниями “Перекресток”, “О'Кей”, “Седьмой континент”, “Вестер”, “Карусель”, “Мосмарт”, “Лента”, а также иностранными торговыми сетями “Рамстор”, “Ашан”, “Реал”, “Метро”. Кроме того, в начале этого года о своем приходе на российский рынок (не только столичный, но и региональный) заявили еще два крупных иностранных игрока — группа компаний “Карфур” и компания “Зельгрос”.
В большинстве своем основу стратегии развития сетевых операторов составляет принцип “Количество населения в городе”. Поэтому развитие сетей в регионах осуществляется по убывающей: сначала города-миллионники, затем города с населением 500 000+ человек и только после этого города с населением 300 000+ человек. Кроме фактора численности населения для сетевиков важными являются показатели “уровень доходов на душу населения”, “процент безработицы” и “товарооборот на душу населения”. Совокупность этих факторов позволяет определить наиболее перспективные регионы: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов, Омск, Волгоград, Тюмень.
При выборе регионов сетевикам приходится принимать во внимание не только перечисленные факторы, но и возможность логистической доставки грузов. В связи с этим развитие сетей происходит обычно “кластерно”, т. е. внутри определенных кластеров: Центральный кластер, Северо-Западный кластер, Волжский кластер, Южный кластер, Уральский кластер, Сибирский кластер.
В связи с тем что многие сетевые компании начали развитие в регионах еще в начале 2000-х гг. (среди них — “Рамстор”, “Метро”, “Лента”, “Перекресток”), то к сегодняшнему дню оператору, планирующему строительство своего гипермаркета в регионе, приходится очень тщательно выбирать место расположения, с тем чтобы обеспечить безубыточность инвестиций. Некоторые регионы на сегодняшний день уже перенасыщены торговыми операторами, и торговые сети не рассматривают их как перспективные для нового вхождения (так, многие сетевые операторы с пессимизмом смотрят на Петербург, Казань, Набережные Челны, Тольятти, Самару). Естественно, что депрессивные, дотационные регионы с мало зарабатывающим населением неинтересны для сетевиков.
Сама стратегия развития в регионе разнится у разных компаний: например, торговые компании развиваются как посредством строительства собственных комплексов, так и посредством участия в торгово-развлекательных центрах в качестве якорного арендатора. У некоторых сетевых компаний подписаны стратегические соглашения о развитии с крупными девелоперами: например, французская сеть “Ашан” развивается в сотрудничестве со шведской IKEA как часть торгового молла “Мега”. Сети формата cash & carry (“Метро” и “Лента”) развивают региональную сеть только за счет строительства торговых комплексов на собственных земельных участках.
Земельные войны
Критерии выбора земельных участков для строительства гипермаркетов очевидны: близость к крупному жилому массиву, удобный подъезд, возможность устройства большой парковки (не менее одного машино-места на 15 кв. м торговой площади). Учитывая, что требования к участкам одинаковы, между продуктовыми сетями идет настоящая борьба за наиболее выгодные площадки для строительства собственных торговых комплексов в регионах.
Рынок земли в большинстве российских регионов еще не сформировался, предоставление земельных участков происходит стихийно — это обусловлено тем, что у большинства городов до сих пор не разработаны генеральные планы.
Земельный участок можно либо приобрести на вторичном рынке, либо получить от местной администрации.
Цены на участки на вторичном рынке сегодня достигают в ряде регионов $1,5-2 млн за 1 га. Особенно дорогим считается Ростов-на-Дону: здесь цены доходят до $3 млн за 1 га. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то заключается договор купли-продажи участка, и после его регистрации право собственности на участок переходит к приобретателю. Покупателю необходимо помнить, что перед покупкой участка нужно получить выписки из всех открытых источников информации — земельного и градостроительного кадастров. Также обязательно получить сведения о наличии возможных сервитутов — водоохранных и прибрежно-защитных зон, санитарно-защитных зон, археологических зон и др. Знание всех сервитутов защитит инвестора от “сюрпризов” при реализации проекта. Известны случаи, когда компания покупала участок, но не могла на нем реализовать проект строительства гипермаркета до тех пор, пока не сокращала водоохранную и санитарно-защитную зоны находящегося рядом завода или кладбища.
Институт права частной собственности на землю развит не везде одинаково: в большинстве регионов инвестор получает право выкупить участок только после окончания строительства (Самара, Екатеринбург, Челябинск, и др.). В некоторых же регионах в черту города попали земли бывших колхозов и совхозов, поэтому много участков, пригодных для освоения под торговые центры, находится в частной собственности (Рязань, Тольятти, Тюмень).
В ряде случаев собственник участка уже успел оформить на себя часть исходно-разрешительной документации, получить постановление о разрешении проектирования торгового центра, технические условия на присоединение инженерных мощностей. В этом случае компанией-покупателем обычно приобретаются акции либо доли компании-продавца. В результате сделки приобретатель становится владельцем компании, участка и всей ранее полученной ИРД.
Часто сетевики находят для себя идеальные участки, которые предоставлены муниципальными властями в аренду на срок от 3 до 49 лет для строительства торговых комплексов. В этом случае возможны также два варианта: либо переуступка права аренды (в случае краткосрочной аренды — с согласия арендодателя, т. е. муниципалитета, в случае долгосрочной аренды — с уведомлением арендодателя), либо продажа акций или долей компании — арендатора участка. При покупке компании проводится не только юридический, но и финансовый аудит.
Торги и тендеры
Второй возможный путь получения участков для строительства — от местных администраций. Согласно Земельному кодексу в РФ возможными являются две процедуры предоставления участков: по процедуре предварительного согласования места размещения либо путем проведения торгов. Метод администрация выбирает самостоятельно, исходя из регионального законодательства, имеющейся градостроительной документации, количества поступивших заявок на участок.
Например, в Казани, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Кемерове и ряде других городов предоставление участков происходит преимущественно посредством проведения торгов. В ряде администраций практикуется, что при подаче только одной заявки на участие в торгах победителем признается фирма, подавшая заявку, и получает она участок по минимальной цене. В большинстве же регионов в таком случае торги признаются несостоявшимися. Это регламентируется местными законами и сложившейся в регионе практикой. В случае проведения торгов администрация самостоятельно получает техусловия, гарантирует разрешенное целевое использование участка.
Во многих регионах предоставление земельных участков для строительства происходит по процедуре предварительного согласования места размещения. Данная процедура осложнилась в настоящее время тем, что согласно региональному законодательству в большинстве регионов РФ работы по подготовке акта выбора земельного участка и проекта границ участка и работы по выпуску постановлений о предоставлении земельных участков в аренду для строительства осуществляются администрациями разных уровней (например, Самарская обл., Ярославская обл.). Выбор участка осуществляется муниципальными властями, а подписание распоряжения о предоставлении участков в аренду для застройки — губернаторами регионов. Как правило, подобное распределение ответственности между администрациями приводит к тому, что сроки реализации проектов удлиняются и инвестору приходится проводить еще больше времени во властных коридорах.
В соответствии с Земельным кодексом РФ администрации могут предоставлять участки для строительства объектов в аренду на любой срок. Инвесторы часто настаивают сразу на 49 годах (это не запрещает федеральное законодательство). В итоге порой происходят неприятные случаи, когда инвестор, получив землю в аренду на 49 лет, не реализует строительство объекта в указанный в договоре аренды срок и участок (часто в центре города либо на основных магистралях) остается незастроенным. Инвестор исправно платит арендную плату, и администрация не имеет рычагов воздействия на инвестора с целью принуждения его к застройке. От этого страдает архитектурный облик города, а также бюджеты городских и областных администраций, которые недополучают налоги (на имущество, на прибыль и др.) из-за нереализованных проектов.
С целью избежания подобной ситуации региональные власти вводят рычаги воздействия на инвесторов при предоставлении им в аренду земельных участков. Вариант первый. Администрации предоставляют участки в аренду на период проектирования на один год. Инвестор вынужден платить арендную плату уже на периоде проектирования, что стимулирует его скорее закончить проектирование и перейти к этапу строительства. Такой вариант применялся к инвесторам среди прочих регионов в Самаре. Второй вариант. Администрация предоставляет участок в аренду на три года на период строительства и прописывает в договоре условие, что при неосвоении участка в течение трех лет договор аренды расторгается. Такой вариант практикуется в Ярославле.
Анализируя рынки земельных участков в субъектах Российской Федерации, приходим к выводу, что развитие региональной градостроительной политики осложнено в первую очередь отсутствием в городах утвержденных генеральных планов застройки. В результате администрациям приходится бороться с долгосрочным неосвоением участка инвесторами и многократными перепродажами участка. От этого страдает архитектурный облик города, бюджеты всех уровней недополучают налоги и земля остается не вовлеченной в экономический оборот.
