САМАРА - Полтора десятка крупных торговых центров появится в Самаре после 2007 г. Но и без них, говорят эксперты, дефицита торговых площадей не будет: в предыдущие два года в городе появилось достаточно коммерческих точек. Арендные ставки на них подросли незначительно, цены продаж, напротив, увеличились ощутимо.
Много новых магазинов
В 2006 г. эксперты отметили, что на самарском рынке торговых площадей больше нет дефицита. "Объем нового предложения практически полностью ликвидировал нехватку магазинов, которая наблюдалась на протяжении нескольких последних лет", - говорит Евгений Поберезкин, генеральный директор инвестиционной компании "Дом".
По данным аналитического центра "Индэст-Development", в 2006 г. были открыты следующие значимые объекты: "МегаСити" (58 000 кв. м), Castorama (11 500 кв. м), вторая очередь ТЦ "Парк-Хаус" (34 000 кв. м), ТЦ "Молот" (3256 кв. м) и МЦ "Мягкофф" (15 000 кв. м). В 2005 г., говорят аналитики ИК "Дом", в Самаре было построено всего около 70 000 кв. м.
"Сейчас в городе сложился основной торговый коридор - Московское шоссе, - где расположено 15 ТЦ, - дает характеристику рынка Виктор Антипов, генеральный директор компании "Индэст-Development". - Формируется новый коридор - ул. Ново-Садовая, на которой уже находится шесть ТЦ". В старом центре города заканчивается реконструкция пешеходной зоны на ул. Ленинградская. По ее окончании, говорит эксперт, здесь появится множество бутиков. Сейчас бутиковая зона находится на ул. Куйбышева.
По словам Антипова, в Самаре заявлено еще о 15 проектах строительства торговых центров. К наиболее крупным можно отнести следующие: "Мега" (130 000 кв. м), ТРЦ "Планета" (120 000 кв. м, застройщик - "Росевродевелопмент"), ТЦ "Бристоль" (55 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м), ТРК в районе пересечения ул. Аврора и ул. А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), "Седьмой континент" (40 000 кв. м), ТРК "Рубин" (40 000 кв. м) и ТРК "Мост" (27 200 кв. м, пересечение Московского шоссе и ул. Потапова). Большинство из них планируются к сдаче в 2008-2009 гг.; в этом году, возможно, будут сданы ТЦ "Бристоль" и "Мост".
Ставки дифференцируются
Несмотря на увеличение торговых площадей, цены на них в 2006 г. выросли в среднем на 30%, - говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании "Спектр недвижимости". Однако, добавляет он, стоимость помещений сильно зависела от их качества и ликвидности.
"Начиная с 2005 г. в Самаре активно начали строиться качественные ТЦ, из-за этого изменились и предпочтения покупателей торговых площадей, - говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании "Поволжский центр развития". - Принцип "что есть, то и берем" уже изжит, клиенты начали повышать свои требования к качеству помещений".
По ее словам, самыми востребованными в 2006 г. были площади от 20 кв. м до 100-120 кв. м. Чемпинская отмечает, что арендовать торговые места предпочитали представители малого бизнеса, а крупные игроки, например федеральные ритейлеры, обычно покупали магазины либо строили их сами.
"Как всегда, повышенным спросом пользовались старый центр Самары, ул. Куйбышева и Ленинградская, - продолжает Чемпинская. - Но эта традиция себя изживает. Новая тенденция прошлого года - смещение спроса в спальные районы". Она объясняет это тем, что центральные районы Самары уже насыщены торговыми площадями, поэтому ритейлеры ищут другие места.
Чемпинская говорит, что в прошлом году торговцы были заинтересованы в помещениях на ул. Победы и Гагарина - там есть остановки метро, хорошие транспортные развязки.
По данным Винтаева, на начало февраля 2007 г. продажа 1 кв. м торговых площадей в центральных районах города (Самарском, Ленинском) составляет $1800-2000. В историческом центре Самары, на ул. Ленинградской, Куйбышевской, считающихся бутиковыми зонами, стоимость 1 кв. м на продажу доходит до $3000. В более отдаленных районах 1 кв. м стоит от $1400, здесь все зависит от качества объекта, добавляет он.
Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра "Мабис", говорит, что арендные ставки в центре города равны 800-1500 руб. в месяц, в окраинных районах - 600-800 руб., максимум 1000 руб., если помещения расположены в местах с высокой проходимостью и хорошей транспортной развязкой.
"Арендные ставки в самарских торговых центрах возрастают в среднем на 12,5 % в год, - рассказывает Антипов. - В 2006 г. средневзвешенная арендная ставка составила $743 за 1 кв. м в год". Он отметил, что изменение арендных ставок зависит от классности торгового центра. "В современных ТЦ арендная плата постоянно растет, а в зданиях советской постройки, напротив, снижается или остается на прежнем уровне", - объясняет Антипов.
Риэлторы не ожидают в 2007 г. сильного увеличения стоимости торговых площадей. По их предварительным оценкам, оно не превысит 20%. "В этом году будет сдано немного крупных торговых центров, но существующий спрос удовлетворен за счет сданных в 2005-2006 гг. объектов", - объясняет Винтаев.
"Продолжающийся в Самаре ввод торговых помещений приводит к тому, что многие торговые центры уже испытывают недостаток арендаторов, - говорит Антипов. - Ставки подрастают на уровне инфляции". А в объектах с непродуманной концепцией и плохо проработанной системой привлечения клиентов, по его наблюдению, происходит снижение стоимости аренды.
Эксперты прогнозируют, что в 2009 г., когда будут сданы все заявленные объекты, рынок ждет перенасыщение. "Уже сейчас многие инвесторы ищут другие сферы вложения средств на рынке коммерческой недвижимости, - говорит Винтаев. -Возрос интерес к загородному, складскому сегменту".
Однако в этом году на рынке все будет стабильно, считают самарские риэлторы. "Учитывая интерес к региону международных и столичных сетевых операторов, рынок торговой недвижимости останется достаточно привлекательным в среднесрочной перспективе, несмотря на возрастающую конкуренцию", - резюмирует Поберезкин.
Винтаев в 2007 г. ожидает перепрофилирования части неудачных торговых объектов. По его мнению, магазины с невысокой проходимостью, плохими подъездными путями могут быть переделаны, например, в офисы.
По данным аналитического центра "Индэст-Development", сейчас в Самаре насчитывается 46 торговых центров разной площади - от небольших (до 3000 кв. м) до довольно крупных (свыше 50 000 кв. м). Правда, последних только три: мегакомплекс "Московский" - 120 000 кв. м, ТЦ "МегаСити" - 58 000 кв. м и "Парк-Хаус" - 54 000 кв. м. К торговым центрам современного образца эксперты относят 17 объектов, общая площадь которых равна почти 380 000 кв. м.
