Итоги четвертого квартала на рынке торговой недвижимости
Согласно новому отчету по рынку торговой недвижимости CBRE, на фоне снижения товарооборотов и маржинальности ритейлеров, как результата роста цен и падения покупательной способности населения, основной тенденцией 2015 года стало увеличение срока заполнения торговых центров, что привело к росту вакантных площадей до уровня 9,5%.
Низкая покупательная способность населения вынуждает ритейлеров и поставщиков контролировать динамику цен в «ручном режиме», но на фоне нового витка девальвации рубля и сохраняющегося продуктового эмбарго, в 2016 году может последовать очередное ускорение роста цен.
|
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы |
IV кв. 2015 |
2016 П |
|---|---|---|
|
Общее предложение, млн. кв. м |
5 244 |
5 660 |
|
Объем нового строительства, тыс. кв. м |
441 |
416 |
|
Прайм ставка аренды в ТЦ, $ /кв. м/год |
1 650 |
1 700 |
|
Доля свободных площадей в ТЦ, % |
9,5 |
11 |
|
Прайм ставка капитализации, % |
10,25 |
10,25 |
|
Средняя доля вакантных площадей в стрит-ритейле, % |
8 |
9 |
Источник: исследования и консалтинг CBRE
В 2015 году общий объем предложения торговых площадей в Москве достиг отметки 5 244 тыс. кв. м, или 424 кв. м на 1 000 жителей. В связи с замедлением темпов ввода торговых объектов и переносом открытия ряда крупных проектов на 2016 год, фактический прирост оказался на 40% ниже прогнозируемого ввода, заявленного в начале 2015 года.
Сохраняющаяся тенденция технических открытий новых проектов и рост среднего показателя вакансии в виду снижения активности розничных игроков, повышают интерес девелоперов к нестандартным арендаторам: в отдельных проектах индивидуальные предприниматели замещают сетевых игроков, появляются ранее нетипичные для торговых центров форматы фермерских рынков, танцевальных студий, картинных галерей, интерактивных театров, квестов.
Основные тенденции рынка в 2016 году:
- Розничные цены в 2016 году продолжат расти под давлением макроэкономических и геополитических факторов – в этой ситуации продуктовый сегмент, а также розничные сети ценовых сегментов «средний -» и «эконом» продолжат сохранять сильные позиции на рынке.
- На 2016 год намечен ввод еще 17 новых объектов арендопригодной площадью порядка 560 тыс. кв. м, однако, в связи с высоким уровнем неопределенности и рисков со стороны арендаторов, сроки ввода торговых центров даже на высокой стадии готовности, могут переноситься на 1-2 квартала. В результате, на рынок будет введено порядка 60-70% от заявленного ввода.
- Сопоставимый с 2015 годом объем ввода в 2016 году и по-прежнему низкая активность ритейлеров могут привести к росту вакансии с 9,5% сейчас до 11% по итогам года.
- Доля свободных площадей в проектах, введенных в 2014-2015 гг., продолжит снижаться и зафиксируется на отметке 15-17%.
- Наиболее ожидаемыми проектами 2016 года являются ТРЦ «Ривьера», «Рига Молл », «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», «Косино парк» и 2-я очередь ТРЦ «Метрополис».
- В 2016 году ожидается выход еще, как минимум, 10 новых международных брендов, среди которых стоит отметить такие сети, как JohnVarvatos, Kidzania, Superdry, Tallinder, Victoria’sSecretPink.
- Большинство ритейлеров к концу года пересмотрело стратегию развития на 2016 год, при этом она не всегда связана с закрытием или сокращением торговых точек. Так, например, в 2016 году активную столичную и региональную экспансию планируют как розничные «гиганты» (OBI, LeroyMerlin, Декатлон), так и представители fashion сегмента демократичных ценовых категорий (H&M, Mango, Uniqlo, Mango, Monki, Forever 21, Furla), а также уже широко представленные сети фаст-фуда (McDonald`s, KFC, BaskinRobbins, Hesburger, Subway, Nathan`sFamous).
- Для привлечения покупателей в торговый центр девелоперы будут продолжать усиливать развлекательную составляющую проектов: вероятнее всего, в 2016 году на рынке могут появиться новые форматы edutainment, а также оригинальные концепции для подростков и взрослой аудитории.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России, комментирует:
«В результате экономического кризиса доступ к финансовым инструментам для девелоперов стал запретительно дорогим, что сделало реализацию новых проектов экономически нецелесообразной. Поэтому в ближайший год вероятность начала активной фазы девелопмента новых торговых центров очень низкая. Достраиваться будут проекты на продвинутой стадии, с обеспеченным финансированием, либо объекты где девелопер сможет найти соинвестора, которым может выступить крупный ритейлер. Рост конкуренции между проектами на фоне падения розничных продаж может подтолкнуть некоторых собственников к проведению ре-концепции, ротации арендаторов или ре-позиционированию своих объектов.
На рынке торговой недвижимости Москвы по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением: объемы ввода превышают поглощение торговых площадей ритейлерами. Поэтому доля вакантных площадей будет продолжать расти и к концу 2016 года может достичь отметки 11%. В 2017 году после снижения темпов нового строительства вдвое и при условии восстановления экономики свободные площади будут поглощаться, что приведет к снижению вакансии в торговых центрах».
Retail.ru
