Активное развитие российского розничного рынка привело к увеличению спроса на торговую недвижимость, в том числе и на торговые центры (ТЦ). При этом последние пять лет Москва выступала в роли локомотива отечественного рынка ТЦ. Какие тенденции определяют развитие столичного рынка торговых центров? К чему готовиться ритейлерам в ближайшие два года?
Активное развитие российского розничного рынка привело к увеличению спроса на торговую недвижимость, в том числе и на торговые центры (ТЦ). При этом последние пять лет Москва выступала в роли локомотива отечественного рынка ТЦ. Какие тенденции определяют развитие столичного рынка торговых центров? К чему готовиться ритейлерам в ближайшие два года?
Сегмент торговой недвижимости Москвы и Подмосковья в период с 2000-го по 2005 годы был одним из наиболее динамично развивающихся и инвестиционно-привлекательных на рынке коммерческой недвижимости. За последние пять лет в Москве было введено в строй более 2 млн кв. м торговых площадей, а объем инвестиций составил около 4 млрд долларов США. По оценкам экспертов, в 2006 году в Москве планируют открыть двери еще порядка 20 торговых центров.
Значительное увеличение числа ТЦ привело не только к росту доли цивилизованной торговли на рынке, но и к ужесточению конкуренции между торговыми центрами. На первый план выдвинулись такие вопросы, как грамотное планирование, концепция ТЦ, выверенный подбор арендаторов, продуманная политика арендных ставок, транспортная доступность и т. д.
Тенденции столичного рынка ТЦ в 2000-2005 годах
Приход крупных зарубежных инвесторов
Московский рынок торговой недвижимости выглядит весьма привлекательным для зарубежных инвесторов, так как уровень его доходности (от 20%) в два и более раз превосходит уровень аналогичных зарубежных рынков. Такое же соотношение и по сроку окупаемости крупных проектов. Средний срок окупаемости столичных ТЦ — от трех до пяти лет.
Например, комплекс «Мега Теплый Стан» почти в два раза превысил планируемый компанией «Икеа» показатель доходности, а соответственно и сроков окупаемости. Поэтому после первого комплекса «Икеа» уже через два года построила «Мега Химки» и запланировала открытие еще четырех подобных объектов в Москве и других городах России.
Среди крупных зарубежных ритейлеров, инвестирующих средства в строительство торговых комплексов, помимо компании «Икеа», следует назвать «Метро», «Ашан», «Рамэнка» («Рамстор»), «Оби».
Всего за 2000-2005 годы зарубежными компаниями были построены крупные (площадью более 10 тыс. кв. м) объекты торговли: «Вэймарт-1» и «Вэймарт-2», «Рамстор Сити», «Маркткауф», «Золотой Вавилон», шесть гипермаркетов «Ашан», два гипермаркета «Оби».
Крупные ТЦ были построены и отечественными инвесторами: «Атриум», «Крокус Сити», «Твой дом», «Три кита», «Гранд», «Екатериновка», «Вэйпарк». Общие площади этих торговых центров — более 50 тыс. кв. м каждый. Ниже приведены данные, собранные компанией NP Consulting, по процентному соотношению площадей торговых центров.
Возведение крупных торговых центров
Во времена СССР крупнейшим торговым центром был «ГУМ» (площадь 30 тыс. кв. м), а до 2000 года объектов торговли площадью более 50 тыс. кв. м не было вообще. В период с 2000-го по 2005 годы на московском рынке проявилась тенденция строи-тельства крупных (10-50 тыс. кв. м) и очень крупных (свыше 50 тыс. кв. м) объектов как зарубежными, так и отечественными инвесторами. Главным препятствием для массового строительства объектов таких масштабов является большой дефицит свободных земель в черте города Москвы.
Появление ТЦ с новыми концепциями
В отличие от старого понимания функции ТЦ как места торговли продовольственными и непродовольственными товарами появились объекты, расширившие понятие «торговый центр».
Наибольшее распространение получили торгово-развлекательные центры, где кроме товаров покупателю предоставляют услуги развлекательного характера. Популярным стало расположение в ТЦ кинотеатров, боулингов, скейт-парков, катков, детских городков, музыкально-концертных площадок и т. д.
Другая разновидность ТЦ — это торгово-офисные центры: в них часть площадей занимают офисные помещения, а остальную часть — объекты торговли.
Наконец, третий тип, — так называемые специализированные торговые центры, профилированные на продажу одного направления товаров (обуви, мебели, одежды, стройматериалов и т. д.). Примерами таких ТЦ служат «Оби», «Гранд», « Обувь Сити».
Возрастание значения предварительного маркетингового планирования
Усиление конкуренции между столичными торговыми центрами привело к тому, что инвесторы и застройщики ТЦ все больше внимания стали уделять маркетинговому планированию торговых объектов. Предварительное маркетинговое исследование позволяет выявить потребности населения данного района, правильно позиционировать объект, определить конкурентов, грамотно подобрать арендаторов. Качественно и профессионально проведенное исследование позволяет определить целесообразность ТЦ, правильное его расположение, архитектурную концепцию, необходимость подведения новых или реконструкцию старых подъездных путей, вместимость парковки и т. д.
Торговые центры, которые были построены и функционировали по заранее исследованной и спланированной схеме, как правило, успешны, прибыльны и конкурентоспособны.
Превращение МКАД в оживленную торговую «улицу»
За последние годы МКАД превратилась в зону, наиболее густо застроенную новыми крупными торговыми объектами. В первую очередь это связано с наличием достаточно больших и менее дорогих, чем в центре, земельных участков. Кроме того, большую роль сыграла лучшая, чем в центре, доступность для автомобилей и наличие мест для парковки. Серьезные проблемы, связанные с этими важными для торговых центров факторами, являются явным недостатком ТЦ, расположенных в центре Москвы.
Реконструирование «старых» ТЦ
Четко отслеживается тенденция реконструирования «старых» ТЦ и приведения их в соответствие с новыми требованиями. В первую очередь это проявляется в изменениях планировки, в новых подходах к расположению отделов, техническому оснащению, открытию зон «фуд-корт» и т. д. Конечно, хорошее местоположение «старых» торговых центров дает им преимущество, но оно может сойти на «нет» без создания условий для удобного и быстрого обслуживания покупателей.
Все вышеназванные тенденции можно оценивать как положительные. При условии их дальнейшего развития стандарты ТЦ будут приближаться к ми-ровым. Но есть несколько факторов, которые мешают позитивному развитию данного рынка и объективной его оценке. Вот лишь некоторые из них:
- неразбериха с точным определением форматов объектов торговли;
- разная методика подсчета количества торговых площадей;
- неравномерный территориальный охват Москвы объектами торговли;
- непродуманность концепций в большинстве ТЦ.
Основные арендаторы ТЦ Москвы
Подавляющее число арендаторов торговых центров — это сетевые магазины. Наиболее широко в ТЦ представлены такие категории, как «Продукты питания», «Кафе и рестораны», « Одежда , обувь» и «Спортивные товары» (см. табл. 1). По данным на апрель 2006 года, среди основных арендаторов наибольшие площади в ТЦ занимают гипермаркеты — 8-12 тыс. кв. м. Далее следуют супермаркеты — от 500 до 2,5 тыс. кв. м, магазины товаров для ремонта («Старик Хоттабыч») — 1,2-2 тыс. кв. м, магазины электроники и бытовой техники («Техносила», «Эльдорадо», «М.видео») — от 800 до 2 тыс. кв. м. В свою очередь монобрэндовые магазины одежды и спортивных товаров арендуют небольшие площади — 100-150 кв. м. Чуть большие площади (150-250 кв. м) занимают в ТЦ магазины парфюмерии, а также большая часть кафе и ресторанов. Исключение составляет лишь сеть «Иль Патио» (250-400 кв. м).
| ПРОДУКТЫ ПИТАНИЯ | ОДЕЖДА, ОБУВЬ | СПОРТИВНЫЕ ТОВАРЫ | КАФЕ, РЕСТОРАНЫ | ||||
| Название компании | Средняя аренду-емая площадь, кв. м | Название компании | Средняя аренду-емая площадь, кв. м | Название компании | Средняя аренду-емая площадь, кв. м | Название компании | Средняя аренду-емая площадь, кв. м |
| Гипермаркеты | «Вичини» | 100–150 | «Спорт-мастер» | 600–1200 | «Иль Патио» | 250–400 | |
| «Ашан» | 12 000 | «Дикая Орхидея» | 100–150 | «Интер-спорт» | 600–1000 | «Макдо-нальдс» | 200–250 |
| «Мосмарт» | 12 000 | «Левайс» | 100–150 | «Дельта спорт» | 600–800 | «Ростик’с» | 200–250 |
| «Рамстор» | 12 000 | Benetton | 100–150 | Adidas | 100–150 | «Кофе Хауз» | 150–250 |
| «Перекресток» | 8000 | Ecco | 100–150 | Nike | 100–150 | «Мока-Лока» | 150–250 |
| Супермаркеты | Naf Naf | 100–150 | Reebok | 100–150 | «Му-Му» | 150–250 | |
| «7 Континент» | 1000–2500 | Prada | 100–150 | Sprandi | 100–150 | «Суши весла» | 150–250 |
| «Стокманн» | 1000–2500 | Электроника, телефоны, бытовая техника | Парфюмерия | «Ёлки-палки» | 150–200 | ||
| «Самохвал» | 800–2000 | «Сбарро» | 150–200 | ||||
| «Патэрсон» | 800–1600 | «Техно-сила» | 1000–2000 | «Л’Ореаль» | 150–250 | «Баскин Роббинс» | 100–150 |
| «Перекресток» | 600–2500 | «Эльдо-радо» | 1000–2000 | «Л’Этуаль» | 150–250 | Детские товары | |
| «Атак» | 500–2500 | «М. видео» | 800–1500 | Товары для дома и ремонта | «Детский Мир» | 800–1500 | |
| «Пятерочка» | 500–1200 | «МегаФон» | 100–150 | «Старик Хоттабыч» | 1200–2200 | «Мир детства» | 300–600 |
| «Мобильные советы» | 100–150 | ||||||
Максимальные и минимальные арендуемые площади, арендные ставки
Данные, приведенные в таблице 1, касаются спроса на торговые помещения в столичных ТЦ со стороны арендаторов. Если же говорить о реальном предложении со стороны торговых центров, то ситуация в 2004-м и 2005 годах была следующая. Наибольшее распространение среди минимальных площадей имели торговые помещения от 60 до 150 кв. м, на их долю приходилось 54-55% (см. диаграмму 2). Доля площадей от 30 до 60 кв. м увеличилась на 3% до 25%, а доля площадей свыше 150 кв. м, наоборот, сократилась на 2% и составила 9%.
Что касается предложений ТЦ по максимальным площадям, сдаваемым в аренду, налицо рост доли торговых помещений свыше 500 кв. м — с 32% в 2004 году до 47% в 2005 году (см. диаграмму 3). При этом доля площадей до 200 кв. м за этот же период сократилась с 44% до 29%.
Спрос на торговые площади в ТЦ Москвы достаточно высок, что демонстрируют арендные ставки — одни из самых высоких в Европе. Сравнивая данные по минимальным арендным ставкам в 2004-м и 2005 годах, можно увидеть, что доля ставок до 600 долларов за 1 кв. м в год увеличилась с 55% до 62%. При этом наибольший рост (с 13% до 22%) пришелся на арендные ставки от 300 до 400 долларов за 1 кв. м в год. Таким образом, можно говорить об определенном снижении минимальных арендных ставок. Не случайно в 2005 году компанией NP Consulting не был зафиксирован верхний предел минимальных арендных ставок — свыше 2 тыс. долларов за 1 кв. м в год.
Что касается максимальных арендных ставок, то в 2005 году значительных изменений не произошло. Можно выделить лишь снижение доли ставок в диапазоне от 1200 до 1500 долларов за 1 кв. м в год — с 20 до 15%.
Прогноз развития рынка на 2006-2008 годы
На основе анализа текущего положения на рынке торговой недвижимости данных о функционирующих и строящихся торговых центрах, а также планов крупных зарубежных и отечественных компаний аналитики компании NP Consulting выделили девять тенденций, которые будут определять развитие столичного рынка торговых центров в 2006-2008 годах.
- Строительство новых торговых центров продолжится, хотя и не такими темпами, как за предыдущие годы. Основными инвесторами крупных проектов будут выступать зарубежные компании, в меньшей степени — отечественные инвесторы.
- Будут перепрофилированы, реконструированы или сменят собственников нерентабельные торговые центры. В первую очередь это коснется ТЦ с непродуманной концепцией или неэффективным управлением.
- Наибольшей популярностью будут пользоваться торгово-развлекательные центры, в которых можно будет интересно и плодотворно проводить выходные дни всей семьей.
- Заметно увеличится роль так называемого предстроительного маркетинга. Без качественной маркетинговой политики невозможно правильно позиционировать будущий ТЦ, учесть все потребности его будущих посетителей.
- Ставки арендной платы значительно снизятся в менее «успешных» ТЦ. С насыщением рынка торговыми площадями дифференциация арендных ставок станет более четкой и ощутимой.
- Наиболее интенсивно будет развиваться сегмент строительства объектов продовольственного направления. Этот сегмент рынка пока наименее насыщен и имеет наибольшую перспективу роста.
- Еще большее значение приобретет фактор транспортной доступности торговых центров и наличие у них удобных и вместительных мест для автомобильной парковки.
- Все больше объектов будет переходить под управление профессиональных управляющих компаний.
- Значимым фактором станет наличие в ТЦ так называемых зон «фуд-корт». При этом главное внимание будет уделяться разнообразию, вместимости и ценовой доступности объектов, расположенных в этих зонах.
