Сравнительно молодая (группе исполняется три года) группа "РТМ" на протяжении всей своей деятельности уверенно зарабатывала репутацию активного поставщика новостей: стремительный рост оборотов и выручки, конфликт (теперь уже бывших) соратников и акционеров Георгия Трефилова и Эдуарда Вырыпаева, выселение "Гроссмарта" с площадей ТЦ группы "РТМ" и многое другое. Последняя новость - привлечение стратегического партнера и планы по продаже части объектов. Подробнее эту и другую информацию комментирует в интервью "Интерфакс-Недвижимость" генеральный директор "РТМ-Девелопмент" ВЛАДИМИР КИРЕЕНКО.
В мире бушует финансовый кризис, который не обошел стороной и Россию. Существуют ли сегодня у вашей компании проблемы с привлечением финансирования? Какие источники финансирования планируете использовать в дальнейшем?
В нескольких крупных банках у нас открыты лимиты, и если и существуют кратковременные разрывы в текущем финансировании, связанные с нехваткой ликвидности у банков, то наша работа от этого не сильно страдает. Что касается источников, которые мы планируем использовать в дальнейшем, то мы планируем привлекать соинвесторов для финансирования акционерного капитала проектов на ранней стадии развития, а также в планах продажа части объектов, потенциал роста рыночной стоимости которых представляется невысоким. Кроме того, мы планируем рефинансировать текущую задолженность за счет понижения кредитной ставки и сократить кредитный портфель за счет погашения кредитов за счет средств, вырученных от продажи объектов.
У многих девелоперов в результате финансового кризиса происходит смещение сроков реализации проектов. Какова ситуация по вашим объектам?
Мы делаем все возможное, чтобы данные негативные тенденции не сказались на серьезном смещении сроков реализации проектов и развитии компании в целом. Ведь у нас есть очень серьезные обязательства по срокам ввода в эксплуатацию объектов перед нашим партнерами – арендаторами, с которыми мы подписываем предварительные договоры аренды.
Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру, в первом полугодии мы осуществили все намеченные планы. Во-первых, в результате сделки по приобретению 25% долей ООО "РеМа Иммобилиен", мы консолидировали 100% участия в компании, владеющей большей частью торговой недвижимости сети супермаркетов Billa.
ООО "РеМа Иммобилиен" принадлежит 18 объектов в Москве, общей площадью 53 тыс. 333 кв. метра. Мы расцениваем эту сделку как очень успешную, так как консолидация 100% участия в ООО "РеМа Иммобилиен" позволяет ОАО "РТМ" значительно увеличить доход от сдачи площадей в аренду, а также и получить существенную прибыль роста стоимости недвижимости (увеличение NAV по итогам данной сделки составило $13 млн). Кроме того, завершили строительство и сдали в аренду два объекта – это офисное здание в Москве и торговая площадь в Курске. Обеспечено выполнения плановых сроков по строительству объектов, в том числе в конце этого года, в крайнем случае, в начале следующего, мы планируем ввести в эксплуатацию торгово-развлекательных центр в Санкт-Петербурге.
Основная часть строящихся проектов должна быть введена в эксплуатацию в следующем году. Что дальше?
В 2009 году мы планируем завершить строительство и ввести в эксплуатацию все крупные проекты, находящиеся в стадии строительства: ТРЦ в Липецке, в Одинцово, в Самаре, в Санкт-Петербурге – это более 265 тыс. кв. метров. Кроме того, к вводу в эксплуатацию также запланирован и дополнительный корпус ТРЦ "На свободном" в Красноярске. На сегодняшний день, все заявленные сроки подтверждаются. Что дальше? А дальше будут новые проекты и новые сроки. До конца этого года мы планируем заявить к реализации еще 2-3 крупных проекта. Об этом расскажем позже.
Как продвигается реализации новых проектов – КРТ и Mixed-Use?
В настоящее время по проектам комплексной застройки и Mixed-use ведутся работы по приобретению земельных участков. Параллельно ведется разработка концепций проектов и переговоры с партнерами. По некоторым из них достигнуты определенные договоренности, о которых мы обязательно расскажем в соответствующее время.
Когда Вы планируете создать совместно предприятие с Immoeast, о котором заявляли ранее?
Мы планируем завершить создание СП до конца этого года.
Ранее говорилось, что СП будет создано во втором квартале, какова причина задержки?
Причиной стали объективные трудности, связанные с государственной экспертизой по первому проекту СП – ТРЦ в Санкт-Петербурге. Мы шли с опережением графика, параллельно согласованию документации мы вели подготовку площадки. В том числе для подготовки площадки, рамках подписанного соглашения, ImmoEast AG предоставил ОАО "РТМ" предварительное финансирование в размере $15 млн. В настоящее время по этому проекту площадка уже подготовлена, закачиваются земляные и начинаются бетонные работы. А вот этап по согласованию документации несколько отстал. Для ImmoEast, как и для большинства международных инвесторов, документация имеет очень важное значение. И это абсолютно понятно и правильно с точки зрения мировой практики. Мы уверены, что уже в самое ближайшее время необходимые документы будут готовы.
На прошлой неделе ОАО "РТМ" объявила о том, что привлекла стратегических партнеров. Расскажите что это за инвесторы? С какой целью было решено привлечь стратегических партнеров?
Группа "РТМ" очень динамично развивается. Портфель проектов, находящихся в стадии строительства и подготовки к строительству насчитывает шесть крупных торгово-развлекательных комплексов в разных регионах России. Кроме этого, у компании амбициозные планы по реализации новых форматов, сочетающих в себе несколько сегментов недвижимости. Поэтому, еще на стадии приобретения у Георгия Трефилова пакета акций ОАО "РТМ", Эдуард Вырыпаев понимал, что для поддержания динамики развития, а также для осуществления постоянного движения вперед, необходимо будет привлечь сильного стратегического партнера.
Именно такого партнера группа "РТМ" нашла в лице ряда инвесторов, в числе которых структуры, представляющие интересы акционеров ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент". Хочу подчеркнуть, что акционерами ОАО "РТМ" стала не "Холдинговая компания "Сибирский цемент", как это интерпретировали многие СМИ, а пул инвесторов, в числе которых компании, представляющие интересы акционеров "Сибцемента".
Были ли предложения от других компаний? Почему были выбраны именно эти инвесторы?
Предложения от других компаний были, но в данном случае интересы продавца и покупателя совпали практически идеально. Новые акционеры хотели диверсифицировать свой основной бизнес, а участие в "РТМ" дает возможность эффективно реализовать инвестиции не только в силу осуществления деятельности в одной из наиболее высокопотенциальной отрасли – девелопменте недвижимости, но и в силу своей внутренней географической и форматной диверсификации. Эдуард Вырыпаев хотел найти сильного партнера, который разделяет его взгляды на развитие компании.
ХК "Сибирский цемент" - компания, которая, являясь первым по величине цементным холдингом в Сибирском и Уральском федеральных округах, обладает обширными, налаженными связями в данных регионах, в том числе с местными областными и городскими администрациями, а также строительными организациями и поставщиками стройматериалов. Кроме того "Сибцемент" производит не только цемент и асбоцементные изделия, но и другие строительные материалы, и география поставок холдинга включает все крупные города России, в том числе те регионы, где мы осуществляем или планируем реализовывать свои проекты.
Все это обеспечивает "РТМ" целый ряд конкурентных преимуществ, в том числе дополнительную возможность расширения деятельности за Уралом – в регионах, которые обладают очень высоким потенциалом, но при этом, характеризуются достаточно жесткой конкуренцией. Кроме того, цементный бизнес на фоне строительного "бума" при существующем дефиците этого товара в России, является в настоящее время, одним из наиболее высокоприбыльных и инвестиционно-привлекательных направлений. "Сибцемент" обладает тесными связями и с крупнейшими российскими и международными финансовыми институтами. Благодаря, в том числе, таким связям, мы сможем более эффективно реализовать свою финансовую стратегию, в частности по снижению долговой нагрузки и привлечения нового банковского финансирования на более выгодных условиях. Соответственно хозяйственная деятельность компании будет менее подвержена финансовым рискам.
За объявлением о стратегическом партнере почти сразу последовала новость о смене генерального директора ОАО "РТМ". С чем это связано?
Дело в том, что Эдуард Вырыпаев избирался советом директоров сроком на один год, и его полномочия истекли в августе этого года. Учитывая произошедшие изменения в структуре акционерного капитала, а также в целях совершенствования системы корпоративного управления, совет директоров ОАО "РТМ" принял решение назначить на должность генерального директора независимого человека, который не является акционером компании. Им стал Сергей Храпунов, ранее занимавший должность вице-президента "Сибирского Цемента" и руководящий финансово-экономической политикой компании холдинга.
Новые акционеры будут курировать операционную деятельность "РТМ"?
Нет, операционное управление группы останется за прежним менеджментом. Новые инвесторы будут участвовать основном в стратегическом управлении компанией, которое будет осуществляться через общее собрание акционеров и совет директоров ОАО "РТМ".
Будет ли новый гендиректор уделять внимание какому-то определенному направлению бизнеса?
Совет избрал Сергея на пост генерального директора, в том числе руководствуясь его огромным опытом в области финансов. Мы надеемся, что, он существенно улучшит финансовую политику компании, и облегчит решение тех задач, которые стоят перед группой. Мы думаем, что при его управлении финансовая стратегия компании станет более эффективной, чем была до этого.
Как изменится стратегия компании в связи с появлением стратегических инвесторов?
Основные элементы стратегии "РТМ" не изменятся. Мы продолжим развивать направления девелопмента средних и крупных торгово-развлекательных центров, а также новых форматов смешанной недвижимости – проектов Mixed-Use и комплексного развития территорий. С точки зрения регионального присутствия мы планируем усилить свои позиции за Уралом.
В середине августа компания, развивающая торговую сеть "Гроссмарт" объявила себя банкротом. Как обстоят дела с этим оператором? Вы завершили процесс освобождения своих площадей?
В настоящее время уже освобождены все площади, принадлежащие "РТМ" и занимаемые ранее "Гроссмартом" в Москве, Санкт-Петербурге, Туле, Красноярске, Воронеже. Идет освобождение площадей и в других городах. Мы планируем завершить процесс в сентябре.
При освобождении площадей от Гроссмарта все проходило гладко?
Серьезных проблем не было. По некоторым площадям, арендатор отказывался освобождать помещения, подал в суд иски, аргументируя, что, якобы "РТМ" уклонялся от государственной регистрации договоров аренды по данным площадям.
Сколько всего было исков?
Всего было подано 10 исков, по 6 из которых решения вынесены в нашу пользу, в частности по объектам в Красноярске (торговое помещение в ТРЦ "На Свободном"), Санкт-Петербурге (Проспект Ветеранов, стр.1, корп. 1), Воронеже (Московский проспект, д.5), Москве (Ул. Краснодарская, д. 57/1) и Казани (Ул. Сибирский Тракт, д.17 и Ул. Мира, д.33). По остальным искам, поданным позднее, судебное разбирательство продолжается. Мы уверены в благополучном для нас решении данных дел, поскольку ситуация по всем искам идентична. Закон изначально был на нашей стороне. Гроссмарт задолжал нам около 250 млн руб., кроме того, произвел незаконные перепланировки в занимаемых помещениях.
Как вы собираетесь возвращать эти средства?
Мы будем предъявлять денежные требования в рамках процедуры банкротства ООО "Элекскор", и предпримем все меры, чтобы вернуть деньги.
Найдены ли уже новые арендаторы на эти площади? С кем уже подписаны договоры аренды?
Мы нашли новых арендаторов в лице торговых сетей Billa и МОСМАРТ, а также других сетей, названия которых по объективным причинам мы пока не раскрываем. На часть площадей договоры уже подписаны, в том числе это предварительные договоры аренды с МОСМАРТ на аренду в строящихся торговых центрах в Липецке и Санкт-Петербурге; договор аренды с Billa в ТЦ "Демидовский" в Туле. По мере подписания последующих договоров мы будем объявлять об этом отдельно.
В начале августа ФСФР зарегистрировала допэмиссию акций ОАО "РТМ". Какие ожидания по размеру привлеченных средств?
Планируемый объем средств можно будет назвать после определения конечной цены размещения и дисконта для акционеров, решивших воспользоваться преимущественным правом.
Имеют ли стратегические инвесторы возможность преимущественного права приобретения акций ОАО "РТМ"?
Нет, стратегические партнеры не будут принимать участие в реализации преимущественного права приобретения акций ОАО. Это в первую очередь, связано с тем, что на дату, 21 января 2008, когда формировался реестр лиц имеющих преимущественного выкупа акций, стратегические инвесторы не являлись акционерами компании.
СПРАВКА: Группа "РТМ" основана в 2006 году. Занимается развитием и управлением объектами жилой и коммерческой недвижимости в России. Основные компании группы: "материнская" компания ОАО "РТМ" (акции которой торгуются на российских биржах РТС и ММВБ, а также на внебиржевом рынке в Европе в форме GDR), ЗАО "РТМ Девелопмент " – девелоперская компания, управляющая активами и контролирующая дочерние компании группы, среди которых: ООО "РТМ Менеджмент" (управление действующими торговыми комплексами), а также более 30 проектных компаний.
Рыночная стоимость портфеля объектов, контролируемых ОАО "РТМ" по состоянию на конец прошлого года - $790,2 млн. Общая площадь объектов, входящих в портфель ОАО "РТМ" и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 563 764 кв. метра, арендопригодная площадь – 381 823 кв. метров. ОАО "РТМ" контролирует 57 объектов коммерческой недвижимости, находящихся на разных стадиях развития. В эксплуатации находится 47 объектов, 7 объектов находятся на стадии строительства, 3 – на этапе подготовки к строительству.
