О реалиях и перспективах регионального рынка торговой недвижимости мы беседуем с Юлией Токаревой, консультантом отдела Консалтинга и оценки активов компании C&W/S&R.
Справка об эксперте:
Юлия Токарева
Консультант отдела консалтинга и оценки активов компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Окончила Тюменский Государственный университет, в настоящее время является студентом Московской Международной Школы Бизнеса «Мирбис». Работает в компании Cushman & Wakefiled Stiles & Riabokobylko более 4-х лет.
В качестве консультанта отдела консультационных услуг Юлия занимается анализом рынка торговой недвижимости, разработкой концепции торговых и торгово-развлекательных центров Москвы и региональных городов: Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Уфы, Самары, Саратова, Ростова-на-Дону, Омска, Воронежа, Архангельска, Ижевска, Астана, Алма-Аты.
Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — лидер международного рынка коммерческой недвижимости, работает на российском рынке более 10 лет.
Юлия, как Вы можете охарактеризовать сегодня ситуацию на рынке торговой недвижимости в регионах?
С точки зрения девелопмента торговых центров, интерес к строительству новых объектов на региональных рынках торговой недвижимости сегодня заметно вырос по сравнению с ситуаций 2-3 года назад. В некоторых городах — Екатеринбурге, Омске, Новосибирске, Казани, Самаре - это уже настоящий бум.
Это обусловлено, во-первых, возросшим спросом на помещения со стороны сетевых ритейлеров, которым нужны качественные площади для своих магазинов. Существующее предложение, в большинстве случаев, не удовлетворяет этим требованиям. Во-вторых, доход получаемый девелопером именно от торгового центра остается на сегодня одним из самых высоких, по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости. Причем, если раньше подавляющим большинством девелоперов являлись крупные московские или международные компании, сейчас к процессу подключились и местные девелоперы. Многие местные компании, даже не имея опыта девелопмента ТЦ, создают профессиональную команду, привлекают консультантов, международных архитекторов, управляющую компанию.
Какие регионы и города на сегодня являются самыми привлекательным для ритейла?
Традиционно сейчас это города-миллионники и города с населением от 700 тыс. человек, а также города с высокой покупательской способностью населения.
Уже начинается активное проявление интереса к городам с меньшим населением. Ведь во многих менее крупных городах, таких как Череповец, Тюмень, Сургут, доходы населения зачастую превышают средний по России показатель, а качественных торговых центров либо совсем нет, либо единицы. Поэтому у таких городов также очень большой потенциал.
Продолжают ли оставаться актуальными для регионов нецивилизованные формы торговли?
Да, во многих российских городах, за исключением тех, где новые форматы торговых центров начали появляться несколько лет назад, до сих пор большой популярностью у населения пользуются рыночные или ярмарочные форматы торговли.
Нередко крупноформатные торговые центры, построенные несколько лет назад, представляют собой, по сути, крытые рынки с секционной нарезкой помещений. Это особенно заметно в городах, которые не являются сегодня первой очередью приоритетов сетевых компаний.
Какие вы можете назвать факторы, тормозящие развитие рынка торговой недвижимости в регионах?
Во-первых, недостаточный спрос со стороны торговых сетей. Безусловно, есть города, куда ритейлеры идут массово, но в целом по регионам это не так.
Во-вторых, консервативное потребительское поведение. В региональных городах потребительское поведение еще не трансформировалось от совершения покупок на рынках и ярмарках, и многие покупатели пока чувствуют себя некомфортно в торговых центрах нового формата.
В-третьих, доходы. Небольшие города отличаются не просто меньшей численностью населения, но и доходы там обычно ниже. А цены на товары в ТЦ зачастую дороже, чем на рынке.
Каков на сегодня уровень насыщения качественной торговой недвижимостью в регионах?
В мировой практике, для сравнения насыщенности рынка торговыми площадями используется соотношение суммы качественных площадей к численности населения. По этому показателю Россия значительно уступает Европейским странам. Например в России на 1000 жителей приходится всего 22 кв.м качественной торговой площади, а в Португалии почти в 10 раз больше — 203 кв.м. Это значит, что для достижения уровня европейских городов нужно построить еще в 10 раз больше существующего предложения.
Однако специалисты отдела исследований нашей компании считают, что этот показатель удобен для сравнения развитых рынков недвижимости. Для развивающегося рынка России, где сейчас происходит бум роста потребительских расходов, мы используем т.н. торговый индикатор – соотношение оборота розничной торговли к качественным торговым площадям. По сути это означает торговый оборот с одного кв.м.
В настоящее время, самыми насыщенными рынками региональных городов можно назвать Казань, Самару, Екатеринбург, но и в этих городах еще есть большой потенциал развития.
В Москве и Санкт-Петербурге наибольшей популярностью пользуются торговые объекты с большой площадью. Подтверждается ли эта тенденция в регионах?
Если говорить о предпочтениях населения, то естественно, при наличии торгового центра, где покупатель сможет приобрести все необходимое за один визит, он выберет тот торговый центр, где ему будет удобнее это сделать. Девелоперы также предпочитают строить крупные торговые центры. Причем у нас, как у консультантов, нередко бывают ситуации когда заказчик хочет построить ТЦ по принципу: «чем больше, тем лучше» хотя это, конечно же, не всегда так.
Каково сегодня положение со свободными торговыми площадками под строительство ТЦ в регионах?
Опять же, в связи с тем, что рынки менее насыщены, найти площадку для строительства проще. В последнее время к нам нередко обращаются копании с участками не только по 2-4 га но по 10-20, и их количество растет. Часто с такими участками обращаются местные компании, которые в силу знания ситуации на локальном рынке выгодно приобретают такие участки.
Есть ли различия в концепциях ТЦ для столицы и региональных центров?
Есть различия в специфике, ориентированные на особенности локального стиля потребителей. В столице покупатель более искушен и привык к совершению покупок в качественных ТЦ, а в регионах такое потребительское поведение сформировалось далеко не везде.
Конечно же, это отражается на концепции, в основном на дизайне и тенант-миксе. Остальным принципам, характеризующим качественный ТЦ, необходимо следовать при создании концепции независимо от того, Москва это или провинциальный город.
Насколько отстает развитие регионального рынка торговой недвижимости от столичного?
Все города разные, есть те, которые еще отстают лет на 5-7, а некоторые уже догоняют – это, например, те же Екатеринбург, Новосибирск или Казань.
