Маркетинг и брокеридж в коммерческой недвижимости

Маркетинг и брокеридж в коммерческой недвижимости
  • Издательство:
  • Год издания:
    2009
  • Количество страниц:
    250
  • Вес:
    700 г.
  • Вид переплёта:
    Мягкий переплёт
2 970 руб.
Нет в наличии
Продвижение объектов недвижимости, привлечение и удержание арендаторов, ценообразование, телекоммуникации в управлении коммерческой недвижимости.
2.2. Маркетинг развлекательных центров    
Развлекательные центры (далее по тексту — РЦ) непохожи друг на друга, но у всех общая задача — привлекать посетителей и обеспечивать возврат инвестиций. В этом бизнесе очень высоки риски, но если вы правильно подошли к проектированию, строительству и эксплуатации, вас ждет успех.
Есть множество ключевых факторов, которые нужно учитывать, чтобы гарантировать эффективную работу и прибыльность РЦ от ранних стадий проекта до найма управляющего и обслуживающего персонала.
Два существенных момента, которые определяют быстроту возврата начальных инвестиций, — это строительство и эксплуатационные затраты. Казалось бы, если мы инвестируем как можно меньше в строительство РЦ и эксплуатационные расходы сведем к минимуму, сохраняя высокую пропускную способность центра, нам будет гарантирован быстрый возврат наших инвестиций, однако есть прямая зависимость между деньгами, которые инвестируют, и числом посетителей. Так, если РЦ после строительства будет выглядеть дешево и не будет учитывать потребности людей, то вы вряд ли получите плановое количество посетителей. Аналогично — если капиталовложения будут слишком большими, и РЦ будет превышать потребности спроса, он не будет коммерчески жизнеспособным. Получение баланса между этими дву¬мя факторами — больше искусство, чем наука.
О стадиях разработки и реализации проекта, о подводных камнях, которые подстерегают его участников, обо всем, что обеспечивает успех проекта, рассказывает в данном разделе руководитель проекта ООО «Макромир» Евгений Бредихин.
2.2.1. Стадии разработки и реализации проекта
Развлекательные центры бывают любых форм и размеров, от самых простых игровых площадок до более сложных и передовых, многомиллионной стоимости. Они делятся на:
- семейные развлекательные центры;
- казино;
- аквапарки;
- ночные клубы;
- тематические парки;
- игровые галереи;
- торгово-развлекательные центры;
- кинотеатры.
Что отличает развлекательный центр? Способность собирать и развлекать аудиторию. Несмотря на то, что РЦ разрабатываются в расчете на определенный сектор рынка, они все имеют одну черту — это места, которые люди посещают для развлечения.
Развитие РЦ может быть разделено на несколько стадий следующим образом:
- Start up. Разработка концепции — это стадия, где все ваши идеи сходятся вместе и анализируются на предмет оригинальности, соответствия региональным, демографическим и другим условиям.
- Технико-экономическое обоснование — дает понимание рынка.
- Детальный проект — название говорит само за себя и подразумевает, что это та стадия, где все факторы, а также дизайн и наполнение выполняются в деталях, а также устанавливается точная стоимость проекта.
- Финансирование — проведение исследования, которое ответит на вопрос, достаточно ли у вас денег для выполнения проекта.
- Утверждение дизайна — после этого этапа изменения в дизайне невозможны.
- Операционный план — вырабатывается схема управления центром, число служащих, и другие службы и структуры.
- Строительство — это стадия определяет начало строительства.
- Стартовый запуск — удостоверяется, что все работает как надо.
- Продвижение — информирование населения о том, что вы открыли центр.
- Эксплуатация и управление — проводится постоянный анализ в ходе эксплуатации центра для повышения качества обслуживания посетителей и снижения эксплуатационных затрат.
- Изменения и модернизация — планирование ежегодных добавлений и изменений в центре для достижения эффекта «жизни» центра и поддержания постоянного внимания посетителей к центру.
Start up
Одной из основных проблем с начальными проектами Start up является недостаточность либо отсутствие средств. Так что если вы не финансируете создание РЦ самостоятельно, то должны будете убедить ваших инвесторов в том, что проект центра будет жизнеспособным, центр будет популярным и будет приносить доход.
Для этого вы должны провести первый этап разработки. Любые ошибки, допущенные на этой ранней стадии проекта, могут иметь непоправимые последствия, которые отразятся на окупаемости центра или самой возможности его реализации. Поэтому сперва вы должны удостовериться, что вы представляете себе рынок для вашего центра, вы должны установить ваших потенциальных клиентов и удостовериться в том, что проект окупится. Многие проекты терпят неудачу на ранней стадии из-за нехватки предвидения и непонимания многих необходимых составляющих частей.
 
Анализ рынка
Для начала вы можете проанализировать работу других мест развлечений в регионе или городе предполагаемого места строительства вашего развлекательного центра, стоимость среднего входного билета и суть предложения на предмет конкуренции с вашим проектом, с его уникальностью. После того как вы установили вышеупомянутые факторы, вы будете в состоянии понять рынок глубже и, как следствие, оценить потребности ваших клиентов.
Пример
На данный момент рынок развлекательных услуг Выборгского и Калининского районов СПб распределен между районными развлекательными объектами. Наиболее крупные из них:
- ТРК «ГрандКаньон», площадь — 75000 кв. м, предоставляемые услуги: кинотеатр «Синема Парк» — 9 залов, игровая зона «Crazy Park», ресторанный дворик;
- ТК «Норд», площадь — 63 800 кв. м, предоставляемые услуги: боулинг (24 дорожки), кинотеатр (6 залов), бильярд, детский игровой центр, развлекательный центр «Транс-Форс», ресторанный дворик;
- РЦ «Лидер», площадь — 20 000 кв. м, предоставляемые услуги: бильярд, боулинг (30 дорожек), кинотеатр (2 зала), кузар, рестораны, спорт-бар, детские автоматы, каток;
- ТРК «Родео Драйв», площадь — 47 000 кв. м, предоставляемые услуги: кинотеатр (6 залов), аквапарк, ресторанный дворик, детские аттракционы, игровые автоматы.
На территории Муринского парка находится ресторан национальной кухни «Чинар». Вблизи парка находится ряд городских объектов: парк «Сосновка», районные дворцы культуры «Суздальский», «Первомайский», «Аквариум».
Вывод
Все развлекательные объекты на территории Калининского и Выборгского районов работают круглогодично и в подавляющем большинстве представляют собой развлекательные зоны в торговых комплексах. Соответственно, логичным выглядит создание парка, ориентированного на детский и семейный формат, в котором бы в разных долях присутствовали спортивное, экстремальное и образовательное направления. Также, учитывая особенности климатических условий в Санкт-Петербурге, наиболее востребованным представляется наличие крытого или полукрытого парка развлечений.

Выполнение заказов осуществляется ресурсами сети «1С Интерес» (юр. лицо — ООО «Чистый Софт Центр»)