Столичный рынок коммерческой недвижимости плавно набирает обороты. Его дальнейшая динамика будет зависеть от интенсивности ввода новых площадей и активности спекулянтов.
Настроение игроков московского рынка коммерческой недвижимости улучшается. За год офисы, торговые центры и склады в долларовом выражении подешевели на 40–50%, однако в последние месяцы падение цен замедлилось. На офисном рынке наблюдается оживление спроса, коррекция завершается, констатируют аналитики. Стал восстанавливаться спрос на аренду помещений со стороны ритейлеров: повышенную активность проявляли операторы, работающие в сегментах одежды и косметики.
Собственники прогнулись
Пока обороты рынка несопоставимы с докризисными. Более половины сделок с объектами коммерческой недвижимости связано с продлением договоров аренды и пересмотром условий контрактов. Однако брокеры полагают, что даже это создает предпосылки для стабилизации рынка, поскольку на нем появляются внятные ценовые ориентиры. Сегодня средние арендные ставки в торговых центрах приблизились к 900–1000 долларов за квадратный метр в год, склады предлагаются по 80–110 долларов за метр, офисы — по 350–550 долларов. «Если в начале года многие собственники были готовы торговаться и снижать цены на 50 процентов и более, то сейчас скидки составляют максимум 20–25 процентов», — утверждают в консалтинговой компании RRG.
В немалой степени оживлению во всех сегментах поспособствовала гибкость собственников. Например, на рынке складской недвижимости появились предложения аренды сроком на год-два, тогда как раньше контракты заключались на пять-семь лет. Еще одной разновидностью уступок стала конвертация ставок аренды в рубли на период от 12 до 18 месяцев (с последующим переходом к валютному эквиваленту). При заключении договоров аренды торговых площадей получает распространение арендная ставка, привязанная к обороту (правда, пока по такой схеме работают преимущественно международные ритейлеры). А помещения в новых ТЦ предлагаются в аренду по так называемой step-up rent, то есть со скидкой на первые два года.
Покупатели возвращаются
Еще один позитивный тренд — плавно растущий интерес к сделкам купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Приобретают недвижимость частные инвесторы либо их альянсы в расчете на перепродажу в обозримом будущем. Покупатели офисов рассчитывают, что драйвером роста арендных ставок станут дефицит предложения (который возникнет через два-три года) и инвестфонды. Так, банк «ВТБ Капитал», Deutsche Bank и финская строительная компания SVR объявили об учреждении фонда VTBC-DB Real Estate Partners общим размером 300 млн евро; из них 100 млн евро уже привлечено. Фонд планирует инвестировать в девелоперские проекты, рассматривает три площадки и намерен продать первые объекты через два-три года.
Инвесторы в ритейл ожидают экспансии международных торговых сетей (Wal-Mart; Carrefour, уже открывшей первый гипермаркет; Debenhams). По данным компании RRG, в первом полугодии сменили собственников многие топовые объекты street-retail. С февраля по июнь было совершено порядка 25–30 сделок купли-продажи. Спрос на такие помещения остается высоким.
Заключено несколько крупных сделок с офисной и торговой недвижимостью. В августе продала офисный комплекс компания AFI Development. Ранее бизнес-центр у Midland Development приобрел Сбербанк. ГК «Ташир» купила торговый центр «Тряпка» на севере Москвы. «Нафта Ко» — торгово-офисный комплекс «Военторг». Компания, подконтрольная НПФ «Газфонд», приобрела комплекс зданий на Раушской набережной у «Мосэнерго». Структуры, близкие к Бинбанку, стали собственниками около половины офисных комплексов, ранее принадлежавших компании Horus Capital.
Вакансии открыты
Едва ли не главная интрига осени: возрастет ли и без того аномально высокий объем предложения коммерческих площадей или он стабилизируется на нынешнем уровне и начнет плавно снижаться? Например, в сегменте складов доля вакансий сегодня превышает 16%, в торговой недвижимости — 8%, в офисах — порядка 18–20% (по данным компании DTZ, сегодня свободна пятая часть общего офисного предложения в Москве, это примерно 1,7 млн квадратных метров).
По оценкам консалтинговых компаний, в первом полугодии рынок офисной недвижимости пополнился существенно: по одним данным, на 700 тыс. квадратных метров, по другим — на 1,2 миллиона. Очередная волна роста объема предложения может быть спровоцирована сезонным фактором. Летом многие собственники объектов предпочли временно отказаться от рекламы из соображений экономии; с оживлением деловой активности они, вероятно, вновь предложат офисные помещения на продажу.
Кроме того, насыщению рынка могут поспособствовать девелоперы. Так, аналитики DTZ подсчитали, что в этом году ожидается ввод порядка 1,4 млн квадратных метров офисов, что всего на 5% меньше прошлогодних объемов. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию в срок, то общее предложение качественных офисных помещений в Москве к концу года составит 9,35 млн квадратных метров; общий объем качественных складских площадей оценивается примерно в 3,5 млн «квадратов», и до конца года он может увеличиться на 450 тыс. метров. Продавцам и арендодателям только и остается уповать на ставшую притчей во языцех непунктуальность застройщиков.
Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт»
