Формулировки большинства договоров аренды на сегодняшний день не учитывают того обстоятельства, что арендатор может быть лишен права пользования товарным знаком, под которым он должен осуществлять свою деятельность. Не многие арендодатели на сегодня задавались себе вопросом о том, существуют ли действительно основания для использования соответствующих знаков арендаторами их торгового центра, и если да – то на какой срок они предоставлены.
Учитывая, что большинство арендаторов (особенно в региональных центрах) пользуются товарными знаками лишь в силу договора франчайзинга, прекращение их права пользования соответствующим знаком создает теоретическую возможность и для судебного расторжения договора аренды. Такой риск для арендодателя достаточно высок, потому что чаще всего каждый из его магазинов представляет собой отдельное юридическое лицо и договор франчайзинга. Теоретические предпосылки для подобного рода ситуаций есть, прежде всего, в случаях, когда арендатор является хотя и крупным игроком рынка ритейла, но все-таки только фрачайзи известного торгового дома. И достаточно часто подобный арендатор работает по заключенным суб-франчайзинговым договорам, которые юридически очень просто расторгнуть.
Какие проблемы вытекают после лишения арендатора права?
Кроме очевидных проблем для арендатора, главная опасность – появление юридически обоснованной возможности расторжения договора. Возможность эта кроется в употребляемом в договоре термине «разрешенное использование»
Вообще, в современной практике большое количество юристов следуют тенденции упрощения текстов договоров путем введения понятий, получивших широкое распространение на рынке. Участники стали использовать те или иные термины без сопоставления их с возможностями российского права. Между тем, большинство терминов берут свои корни из английского права и даже в условиях сравнительно либерального английского законодательства имеют свои пределы использования.
Понятие «разрешенного использования» толкуется в договорах аренды как использование помещения для целей осуществления исключительно и только определенной деятельности (например, продажи товаров определенного ассортимента) под заранее определенным товарным знаком. При этом арендодатели настаивают на включении в соответствующие договоры аренды различного рода неустоек за нарушение условия об ассортименте или использовании определенной марки.
Такая позиция арендодателя в этом вопросе создаёт условия для лучшего охвата определенной целевой аудитории. Кроме того, это необходимо, чтобы устранить излишнюю конкуренцию между предприятиями торговли. Если дать волю арендаторам изменять свой ассортимент, переходить на чужую нишу, это может привести лишь к потере товарооборота и, как следствие, потере интереса к торговому центру.
Дополнительно, арендодатели хотят обеспечить единое время работы своих торговых центров, устанавливают обязательства использовать помещение исключительно для целей «разрешенного использования».
Что же происходит, когда арендатор теряет право использования определенной торговой марки?
Дело в том, что в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Таким образом, условие о «разрешенном использовании» должно быть признанным существенным.
Условие любого договора признано существенным (согласно ГК РФ, ст 432), если оно, первое, определяется таким в предмете договора или названо в законе или иных правовых актах как существенное, а также если относительно этого условия одной из сторон было достигнуто соглашение.
В современной практике заключению договору аренды предшествует заключение Писем о намерениях, BTS и иного рода таких же документов, без соблюдения которых договор аренды не будет заключен. И эти документы упоминают условие о «разрешенном использовании»
Кроме того, в договоре арендатор встречает многочисленные кары (в виде штрафов, расторжения договора и т.п.), за не соблюдения условия «разрешённого использования»
Кроме того, часто в самом договоре изначально это условие определяется как существенное.
Как только появляется условия, способствующее расторжению договора – начинается битва интересов, а на практике – юристов.
Развитие событий
Арендатор может выйти из договора аренды
Действительно, при истечении срока договора коммерческой концессии или франчайзинга арендатор может совершенно спокойно ссылаться на то, что он предпринимал попытки к преодолению соответствующих трудностей (например, тщетно просил правообладателя продлить соответствующий договор с ним), но не смог их преодолеть в силу обстоятельств, которые не зависели от его воли.
Кроме того, арендаторам не сложно будет доказать и то, что продолжение исполнения договора на первоначальных условиях приведет только к тому, что его действительные имущественные интересы будут нарушены в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Как следствие он может получить возможность и не платить соответствующие штрафы за несоблюдение условия о «разрешенном использовании». А поскольку статьей 416 Гражданского кодекса РФ (при ее буквальном прочтении) речь идет об обязательстве (а не «обязательствах» во множественном числе), арендатор может ссылаться на то, что прекращение обязательства, вытекающего из определения «Разрешенного использования», не прекращает обязательств по аренде в целом.
Арендодатель теряет контроль над торговым центром
Но даже если мы предположим, что арендодателю удалось доказать, что договор аренды не должен быть расторгнут, или сам арендатор решил изменить профиль своей деятельности в помещении, перед арендодателем возникает перспектива потерять контроль над ситуацией в торговом центре.
Как предотвратить проблему?
Арендодателю можно, конечно, спокойно отнестись к ситуации. Если она возникнет – просто разорвать соответствующий договор аренды и найти нового арендатора. Вариант неплох сокращением издержек на предотвращение проблем, но не подходит для тех, кто держит в уме потенциальную продажу торгового центра.
В действительности выходов из ситуации достаточно много. Прежде всего, арендодателям рекомендуется проводить хотя бы элементарную проверку будущих арендаторов на наличие у них законных прав на использование товарных знаков. Во-вторых, стоит пересмотреть подход к определению «разрешенной деятельности». Очевидно, что для устранения даже гипотетической возможности расторжения договора аренды, необходимо хотя бы установить в договоре аренды, что риск утраты права пользования соответствующим товарным знаком арендатором лежит целиком и полностью на его стороне. Далее, не экономя на бумаге и времени юристов, следует все-таки прописать и последствия утраты права пользования соответствующим знаком.
В собственных же интересах арендатор может изначально обсудить возможность установить в договоре пункт, что в случае утраты им права пользования товарным знаком, он сохраняет право использования помещения для целей торговли товарами, аналогичными тем, что он продавал при «разрешенном использовании». Но, например, будет обязан предварительно согласовать с арендодателем марки таких товаров или наименование соответствующих магазинов.
Дополнительно можно будет установить и то, что арендатор вправе будет провести работы, необходимые для приведения помещения в состояние пригодное для этих целей, но уже без права на какое-либо уменьшение арендной платы.
Заключение
В современное время развития и расширения крупных игроков рынка ритейла, логично увеличение арендаторов, работающих по франчайзингу. Юрист, специализирующийся на договорах аренды коммерческой недвижимости, обязан следовать тенденции рынка и учитывать новые потенциальные угрозы. Потеря арендатором права пользования товарным знаком может принести убытки обоим сторонам договора. Внесение же юристом необходимых изменений в договор аренды на стадии подписания поможет избавиться от множества проблем.
Олег Кузнецов, Управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова»,
