На сегодняшний день в каждом округе Москвы можно найти порядка 100 000 – 500 000 кв м для строительства торговых и многофункциональных центров. Однако есть причины, по которым их строительство является для Москвы невыгодным. И это дает импульс к развитию формата street-retail. В абсолютных цифрах совокупная площадь помещений street-retail почти вдвое превышает совокупную площадь всех торговых центров в Москве. В области же наоборот дефицита торговых центров не наблюдается, зато совершенно не развит street-retail.
Такая ситуация прежде всего связана с вопросами московской градостроительной политики, с существующими в Москве ограничениями по высоте и площади возводимых зданий. Как правило, ни один застройщик в Москве не располагает достаточным количеством земли для постройки крупного торгового центра, который может окупиться в короткие сроки, в отличие от жилого дома. В московской области наоборот – нет дефицита земельных участков, а градостроительные ограничения не настолько жестки».
Второй фактор – это рентабельность. Отдавая первые этажи в новостройке под street-retail, застройщики ожидают хорошую окупаемость за счет высокого людского трафика: практически каждая улица в Москве является дорогой к остановке общественного транспорта; соответственно, поток покупателей всегда стабилен. При высокой плотности застройки в Москве торговое помещение небольшой площади на первом этаже жилого дома окупается за 3-5 лет – за счет жильцов того же дома и за счет людского потока.
В московской области ситуация с востребованностью формата street-retailпротивоположна Москве. Здесь они практически не окупаются. Плохая окупаемость в области связана с тем, что плотность населения Подмосковья значительно меньше, чем в Москве, и людской трафик организован иначе. Если в Москве арендная ставка за кв м торгового помещения на первом этаже жилого дома на 30-50%, превышает цену за кв м жилья в том же доме, то в Подмосковье не так. В подмосковных городах арендная ставка ниже, чем цена за кв м квартиры начиная со 2-го этажа. В связи с этим в Подмосковье в большинстве жилых зданий помещения первых этажей даже проектно не предназначены под street-retail. Торговый же центр, построенный в городе-спутнике, площадью порядка 15-20 тыс. кв в может удовлетворить потребности всех жителей города, что невозможно в Москве.
Третий фактор – транспортная доступность. Если для формата street-retail это неважно, то для торговых центров это едва ли не ключевой момент. Основным фактором для застройщика и инвестора становится не цена земли – она в области значительно ниже, а транспортная доступность. Для крупноформатного торгового центра более 100 тыс. кв м, расположенного близко к Москве, при расчете потока покупателей закладывается 30-минутная транспортная доступность. Это позволяет зацепить и покупателей, живущих на границе МКАД, и жителей ближайших городов-спутников. Кроме того, в Подмосковье есть еще такая тенденция – хорошо «работает» торговый центр, стоящий на первой линии трассы, либо тот, который виден с дороги: как правило, у автолюбителей нет желания далеко съезжать с трассы».
Данная ситуация в Москве и Подмосковье на сегодняшний день является устойчивым трендом. Но параллельно с этим намечается и другой тренд. Московская область сейчас активно застраивается многоэтажными жилыми комплексами, жители которых, надо полагать, будут заинтересованы в шаговой доступности элементов торговой инфраструктуры. И как только застройщики почувствуют эту тенденцию, street-retail тут же придет в область. Арендные ставки в области уже растут и приближаются к московским.
