С ВЕЩАМИ ИЗ ОФИСА
ЗАО «Торговый дом «Перекресток», управляющий магазинами X5 Retail в Татарстане, может лишиться своего головного офиса в казанском торговом комплексе «Савиново» площадью свыше 1,3 тыс. кв. метров. Собственник арендуемых им здесь площадей – ООО «Рент Риэлти» – еще 17 января подал иск в Арбитражный суд РТ, требуя погасить 1,078 млн. рублей долга «за коммунальные и эксплуатационные услуги перед эксплуатирующими организациями». Вторым пунктом истец требует освободить занимаемое помещение.
Торговый дом «Перекресток» появился в ТК «Савиново» еще в 2009 году (договор датирован 1 июля – ред.) «Его арендная плата состояла из фиксированных платежей и переменной части, в которую входили коммунальные и эксплуатационные расходы», – пояснил представитель «Рент Риэлти» Артем Гаврилов. С последней компонентой, по словам Гаврилова, как раз и возникли проблемы.
Так, у «Перекрестка» образовался долг в 230 тыс. рублей перед ООО «Казань Логистик» и такой же долг – перед ООО «Торговый комплекс «Савиново».
Кроме того, юрист «Рент Риэлти» утверждал, что исключительно по вине «Перекрестка» компания вынуждена была оплатить полмиллиона рублей штрафа. По его словам, торговый дом сделал в арендуемых помещениях перепланировку. С собственником ее не согласовал, хотя это условие было обязательным. Более того, требовалось согласие еще и залогодержателя здания – Энергобанка. «По договору залога за нарушение любых его условий предусмотрена неустойка в размере 10 процентов от залоговой стоимости. Нам грозил штраф в 22 миллиона рублей», – отметил Гаврилов. В результате банк предъявил «Рент Риэлти» штрафные санкции в размере 500 тыс. рублей. Собственник утверждает, что оплатил штраф под угрозой расторжения кредитного договора и досрочного погашения займа.
«Штрафные санкции для нас являются убытками. Они напрямую связаны с тем, что «Перекресток» нарушил условия договора аренды», – отметил представитель «Рент Риэлти». В общей сложности он просил взыскать с ответчика 1,57 млн. рублей.
СМЕНА УПРАВЛЯЮЩИХ И ЭКСПЛУАТИРУЮЩИХ
Изначально эксплуатирующая организация, на счет которой вносились все коммунальные и эксплуатационные платежи, в торговом комплексе была одна – ООО «Савиново». Никаких проблем у «Перекрестка» с ней не было.
Но в начале прошлого года коммунальному единству пришел конец – получателем эксплуатационных платежей стала компания «Казань Логистик». А спустя некоторое время ООО «Савиново» вообще ушло со сцены. Оно расторгло договоры с гарантирующими поставщиками, уступив права по содержанию здания новой эксплуатирующей компании с созвучным именем ООО «Торговый комплекс (ТК) «Савиново». Она начала работать с 1 мая. Именно после этого ТД «Перекресток» и превратился в злостного неплательщика…
ЧЕХАРДА С ПЛАТЕЖАМИ И УСТНОЕ ДОБРО
По словам представителя «Рент Риэлти» (один из сособственников ТК «Савиново», владеющий частью второго этажа – ред.) Айгуль Хамитовой, после смены управляющей компании они предложил ТД «Перекресток» подписать новый агентский договор и допсоглашения. В частности, переменную часть аренды нужно было вносить в пользу ТК «Савиново». «Собственники здания постоянно меняли организации, которые оказывают услуги. В связи с этим у нас возникли трения по согласованию этих сделок», – рассказал Сибгатуллин.
Так, по его словам, допсоглашения согласовывались месяца четыре: «Был ряд вопросов, связанных с коммуналкой и эксплуатацией. Мы не могли найти общий язык. Пятое-шестое допсоглашение должно было урегулировать все это до конца. Но, к сожалению, они их отказались визировать». На протяжении полугода, пока не были подписаны документы, «Перекресток» не вносил платежи. В итоге во время этого переходного периода ТК «Савиново» предъявил долги торгового дома, 600 тыс. рублей, его арендодателю – компании «Рент Риэлти». Последняя, по ее словам, погасила их под угрозой, что в ТЦ может бытьотключено электричество, вода и тепло. Кроме того, за «Перекрестком» остается долг за эксплуатационные услуги. По словам Хамитовой, до 1 мая торговый дом оплачивал их напрямую «Казань логистик», а потом перестал.
«ЗА НАС КТО-ТО РЕШИЛ, ЧТО МЫ ДОЛЖНЫ»
Представитель торгового дома «Перекресток» иск не признал. «Мы считаем, что по договору аренды должны оплачивать только постоянную часть арендной платы, а все остальные платежи – перечислять непосредственно тем организациям, которые оказывают нам эти услуги. Мы это делали. Где-то – с задержкой», – признался он. Это было связано с тем, что долго согласовывали условия, но в итоге в начале этого года все оплатили (за исключением спорных сумм – ред.).
Более того, в ходе судебного заседания выяснилось, что «Перекресток» какие-то платежи внес дважды. Например, с января по апрель за эксплуатацию платил и ООО «Савиново», и «Казань логистик». Дважды был проплачен ТК «Савиново» и долг «Перекрестка» – сначала арендодателем, потом самим торговым домом.
По мнению Сибгатуллина, требование о взыскании убытков в целом необоснованно. «Получается, за нас кто-то решил, что мы должны», – сказал он.
Не все однозначно оказалось и с перепланировкой помещений. «Перед тем как начать ремонт в офисе, мы спросили согласия у управляющей компании. Нам сказали: «Хорошо». Но в итоге, после того как выполнили работы и представили исполнительную документацию, нам отказали», – изложил свою версию событий представитель «Перекрестка».
Сибгатуллин утверждал, что перепланировка, которая обошлась примерно в 2 млн. рублей, была незначительной. «Помещения были улучшены, их коммерческая ценность только увеличилась. Мы считаем, что истец сейчас пытается злоупотребить своим правом – хочет вернуть офис, но уже отремонтированным», – отметил он.
Как и следовало ожидать, «Рент Риэлти» отрицал, что давал добро. «Нам должен был быть предоставлен рабочий проект, как это будет выглядеть, откуда какие переносы, чтобы оценить последствия и согласовать с эксплуатирующей организацией. Дело в том, что они перенесли туалеты в кабинеты», – отметила Хамитова.
В итоге Арбитражный суд РТ вернется к рассмотрению дела 26 февраля.
НОВЫЙ ХОЗЯИН ИЗ ТОП-300
В то же время знакомый с ситуацией источник в компании рассказал, что ранее ТК «Савиново» принадлежал построившей его строительной фирме «Фон». С ее управляющей компанией – ООО «Савиново» – отношения у «Перекрестка» были «теплыми». Но с преемником – ООО «ТК «Савиново» – никак не удается выстроить диалог. «Основная причина в том, что нет никакой прозрачности. Например, нас заставляют платить в том числе и за места общего пользования (коридоры – ред.), которые собственник сдает в аренду. Эти деньги в два-три раза перекрывают наши долги», – сетует источник.
Сразу несколько источников на рынке недвижимости заявили, что новым владельцем ТК «Савиново» стал трейдер ООО «Барс Синтез». Последнее является крупным оптовым продавцом полиэтилена как татарстанских (КОС, НКНХ), так и других российских предприятий.
В официальной справке компании «Барс Синтез» говорится, что она образована в 2001 году. Среди активов компании – собственный склад на более 15 тыс. тонн полимерного сырья и железнодорожная ветка. Собственником и директором ООО «Барс Синтез» является Алмаз Сулейманов, который руководит в основном молодым женским коллективом. К слову, сказать «Барс Синтез» дважды входил в число Топ-300 крупнейших компаний Татарстана по версии «БИЗНЕС Online» (107-е, 146-е места) с оборотом около 2 млрд. рублей.
НАЧИНАЮЩИЙ РАНТЬЕ
Несколько лет назад ООО «Барс Синтез» начало осваивать сферу недвижимости. Так, в кризис «Барс Синтез» активно сотрудничал с группой «Фон», говорит один из участников рынка, участвовавший в финансировании некоторых объектов. «С «Савиново» были сложные взаимоотношения. В кризис он финансировал стройки компании «Фон». Чтобы не отдавать потом долг, Алмазу отдали «Савиново», – считает один из участников рынка. – Думаю, что сумма сделки составила не больше 900 миллионов рублей. У самого «Фона» не было никакого интереса к этому торговому центру, он был им не интересен. Даже после реконструкции в 2004 году торговый центр не приносил им достаточно дохода, поэтому они с радостью отдали его Алмазу. Знаю Алмаза, много он им не заплатит».
У Х5 Retail Group в Татарстане 150 магазинов под разными брендами
Отметим, что ТК «Савиново» является составным элементом жилого комплекса «Ривьера» компании «Фон». Был одним из первых торговых центров Казани и введен в эксплуатацию в 2002 году. В 2004 году здесь была проведена реконструкция. Сам комплекс имеет пять этажей общей площадью 39 тыс. кв. метров. Среди якорных арендаторов – «Карусель» (ранее «Перекресток»), супермаркет DIY «Азбука дома», галерея строительных и отделочных материалов. 3 уровень, мебельные магазины. Учитывая, что часть площадей находится в собственности других, то под контроль «Барс Синтеза» перешло максимум чуть больше 30 тыс. кв. метров (к примеру, у «Перекрестка» в собственности около 6,6 тыс. кв. метров).
Другой источник, близкий к «Фону», подтверждает, что ТК «Савиново», которым владел девелопер, был продан новому собственнику – «Барс Синтез». Также «Барс Синтез» приобрел в одной из двух высоток (в «Белой бабочке» или «Синей птице») пристроенный офисный центр.
Некоторые источники считают, что Сулейманов участвовал как инвестор в реализации известных жилых комплексов компании «Ас-Ком», в частности ЖК «Вишневый сад». Впрочем, гендиректор компании «Ас-Ком» Виктор Токарев опровергает эту информацию, заявляя, что Сулейманов является лишь покупателем квартиры в «Вишневом саде».
Корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось дозвониться до Сулейманова, но тот не стал комментировать и отвечать на письменные запросы, направленные изданием. «Без комментариев», – был ответ из компании.
Что интересно, похоже, решение о диверсификации бизнеса было принято еще в 2011 году. Именно в апреле 2011 года учредители ООО «Барс Синтез» приняли решение о реорганизации в форме выделения и о создании путем реорганизации ООО «ДекоРемСтрой», ООО «Рэнт риэлти», ООО «Гуд капиталс» и ООО «Хоум биз» (Сулейманов, согласно СПАРК, является руководителем и совладельцем ООО «Торговый дом «Барс Синтез», ООО «Гуд капиталс», ООО «Рент риэлти»). На сайте «Барс Синтеза» можно прочесть, что сейчас компания – «собственник-арендодатель крупного торгового комплекса Казани «Савиново», одно из направлений деятельности – строительство жилых и нежилых помещений». Среди других объектов «Барс Синтеза» можно также назвать строящийся в центре Казани 8-этажный офисно-гостиничный комплекс на ул. Некрасова, 9. Его общая площадь – 8238 кв. м, а площадь офисной части – 3200 кв. метров. Дата ввода в эксплуатацию запланирована на май 2013 года.
«У ГРАЖДАН С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕТ КУЛЬТУРЫ ПОВЕДЕНИЯ»
От официальных комментариев о конфликте с помещениями в Х5 Retail Group отказались.
Газета «БИЗНЕС Оnline» поинтересовалась мнением участников рынка об этом конфликте.
Леонид Рахимов – директор ЗАО «Инвест Девелопмент» (дисконт-центр XL):
– Дело в том, что у торгового комплекса поменялся собственник. Думаю, что проблемы «Перекрестка» связаны точно с этим. У нового владельца появились свои взгляды на то, как использовать эти площади. У него своя тактика и стратегия, и офис «Перекрестка», судя по всему, в эту стратегию не вписывается.
Собственники не всегда бывают правы. Вся проблема заключается в том, что у этих граждан с недвижимостью нет культуры поведения. Если уж заключил с кем-то договор, то по-людски лучше бы его исполнять. В том числе при покупке объекта недвижимости прекрасно видно, какие договоры аренды на него заключены. Вместо этого собственник, если арендатор не вписывается в его планы и не хочет до времени съезжать, начинает увеличивать выплаты, так как быстрее хочет получить максимальную выгоду с имеющихся площадей.
Если у какого-либо собственника есть обременение в виде долгосрочного договора аренды, он, чтобы не исполнять его, может начать предпринимать меры для того, чтобы признать его незаконным или фиктивным. И препон в этом случае арендатору он может создать множество – от выключения света до преграждения прохода. Арбитражному суду желательно бы ставить таких собственников на место, потребовав исполнять свои обязательства.
«АРЕНДНЫЕ ПЛОЩАДИ – ЛОТЕРЕЯ, ИХ МОЖНО ЛИШИТЬСЯ В ЛЮБОЙ МОМЕНТ»
Леонид Барышев – гендиректор ЗАО «Эссен Продакшн АГ»:
– Видимо, площади сдали «Перекрестку» в аренду очень давно. За это время трафик в этом торговом комплексе поднялся, и эти помещения стало выгодно сдать другим арендаторам. За последние несколько лет ставки аренды подросли процентов на 40. Поэтому, даже если бы этот надежный клиент сохранился – не испортил отношения и платил вовремя, он все равно б, наверное, вносил меньше, чем сейчас можно эту площадь сдать.
На мой взгляд, причина конфликта в этом.
Мы тоже на своих площадях, которые сдаем в аренду, наблюдаем, что за последние два-три года уменьшилась доходность. И старые договоры, которые были подписаны на 10 – 15 лет, на сегодняшний день для нас уже не совсем выгодны – эту площадь можно было бы сдать в два-три раза дороже.
У нас была такая стратегия – мы строили здания для своей сети «Эссен» сами. Конечно, при этом растешь не так быстро, как Х5, но это тоже надежные инвестиции, которые не обесцениваются и в любое время востребованы рынком. А арендные площади – это такая лотерея, их можно лишиться в любой момент. Тем более что сейчас многие собственники, научившись на таких конфликтах, больше чем на пять лет договоры аренды не подписывают. Объект можно пять лет улучшать, повышать его трафик, привлекательность, а потом придет другой арендатор и все это получит бесплатно.
Мурат Ахмеров – гендиректор ООО «Девелопп групп»:
Что касается ТК «Савиново», то здесь была реализована концепция хоум-центра, все товары для дома. Здесь помимо крупных арендаторов – «Карусель», «Азбука для дома», было достаточно много маленьких магазинчиков малого бизнеса. Можно найти от лампочки до мебели. Заполняемость центра, по моим данным, была достаточно плотная, и ставки были на хорошем уровне. Что касается стоимости квадратного метра, то тут все зависит от многих факторов. Скорее всего, речь идет о вилке в 70 – 100 тысяч рублей/квадратный метр.
Любовь Шебалова, Арслан Минвалеев, Эльвира Вильданова, Бизнес-Online
