В 2012 году наблюдается рост числа проектов в сфере торговой недвижимости. Год отмечен активизацией строительства проектов регионального и даже суперрегионального масштаба, реализация многих из которых была отложена из-за кризиса. Согласно исследованию GVASawyer, региональные рынки недвижимости характеризуются уровнем ставок доходности, в среднем на 1-2,5% выше, чем в Москве, где ставка доходности в торговых центрах – 9,5-10%.
При оценке потенциала регионов ритейлеры уделяют внимание таким критериям, как численность населения, уровень доходов, уровень конкуренции, показатель оборота розничной торговли. Однако эксперты отмечают, что эти показатели не указывают однозначно на реальную перспективность того или иного региона. Как отметил председатель совета директоров Russian Research Group Денис Колокольников, в Москве показатель оборота розничной торговли в 2-3 раза выше, чем в областях, но в то же время с 2007 года он растет по минимальной планке. Прирост торгового оборота в Москве составил около 20% за два последних года, между тем как в Амурской области – 57% за тот же период, в Брянской области – 49%.
Одним из важных аспектов выхода девелоперов в регионы является наличие рычагов взаимодействия с властью. По словам генерального директора «Доринда-Инвест» Алексея Краузе, проект крупного ТЦ, формат которого в регионе пока не представлен (площадь строящегося компанией «Доринда-Инвест» ТЦ в Мурманске – 80 тыс. кв. м), привлекает интерес администрации и всех кругов населения, так как подобный объект приравнивается к социальному проекту, направленному на развитие города. Взаимодействие с администрацией позволяет решить вопрос с выбором помещения и добиться более выгодных условий размещения.
- Местные девелоперы, как правило, применяют достаточно консервативные методы работы, – рассказала генеральный директор «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова. – Многие вопросы в таких городах решаются при помощи административного ресурса. Девелопер, который строит качественный объект, если торговый центр значим для региона, может рассчитывать на поддержку администрации.
Еще одна характерная особенность некоторых малых городов – отсутствие у жителей «комплекса расстояния», вследствие чего такой показатель, как численность населения, может учитываться с большой оговоркой. Алексей Краузе рассказал об иной ментальности жителей северных городов.
- Для жителей, например, Мурманска и Мурманской области проехать 150 км, чтобы попасть в магазин или кино, – это совершенно обычное явление, – заметил он. – Областной центр обычно притягивает жителей всего региона, и прогнозировать его посещаемость следует, учитывая численность населения всего региона. Таким образом, наш новый торговый центр в Мурманске, где проживает 310 тыс. человек, фактически покроет территорию в 710 тыс. человек, так как будет захватывать жителей Северноморска и других близлежащих городов.
- Действительно, в северных городах у жителей нет комплекса расстояния, – согласилась Мария Гурова. – Мы сейчас работаем с торговым комплексом в Абакане. Население Республики Хакасия – более 500 тыс. человек, самого Абакана – 150 тыс. В самом городе при этом фактически нет качественных торговых объектов. Жители Абакана преодолевают расстояние в 350 км до Красноярска, чтобы отдохнуть в местном ТРЦ «Планета». И это считается нормальным, это прогулка. Поэтому в данном случае не имеет значения местоположение торгового комплекса – в центре города или на выезде. К тому же, в северных городах высока обеспеченность жителей автомобилями. На семью может приходиться до 2,5 машин.
Заходя в регионы, и зарубежные, и отечественные ритейлеры предпочитают размещение в качественных торговых центрах. Однако в регионах немногие существующие ТЦ подходят под выдвигаемые федеральными сетями критерии.
- Есть города, где просто нет хороших торговых центров, – констатировал руководитель по развитию «Эльдорадо» Павел Руссов. – В этом случае мы стараемся рассматривать либо качественный стрит-ритейл, либо не очень качественные торговые центры при наличии некой брендовой составляющей. При этом владельцев мы пытаемся так или иначе склонять к тому, чтобы они совместно с нами провели своеобразный ребрендинг торгового центра – одномоментно или постепенно. Так или иначе мы помогаем местным девелоперам осознать, что нужно качественно меняться.
Проблема при подборе помещения, по словам Марии Гуровой, также состоит в непонимании местными проектными компаниями, с которыми работают региональные девелоперы, специфики торговой недвижимости. В результате – низкие потолки, отсутствие эскалаторов и т.д., – а это отталкивает крупных ритейлеров.
Особые требования выдвигаются при подборе помещения для размещения продуктового супермаркета.
- Играет роль форма помещения – если оно треугольное, например, там очень тяжело разместить продукты, – заметила директор по развитию сети Prisma Марита Коскинен. – Также нас не устраивает, если отсутствует зона разгрузки товара, негде сортировать мусор. Почему-то девелоперы забывают, что супермаркет – это очень грязное дело. Будет много мусора, много машин, от нас очень много хлопот. Соответственно, есть требования и к площади – мы не поместимся на пятачке 5х5 м.
По мнению директора по развитию сети «Мир Детства» Андрея Сергеюка (Владивосток), одна из причин неактивности ритейлеров в освоении регионов, в частности Дальнего Востока, – завышенные требования к формату помещений. Так, во Владивостоке самый крупный торговый центр имеет площадь 20 тыс. кв. м, в Петропавловске-Камчатском – 12 тыс. кв. м.
- Когда доказываешь коллегам, что помещение расположено в хорошем месте, торговый центр имеет три этажа по 4 тыс. кв. м, парковку на 100 машин, предложение рубится на корню, – посетовал он. – Ритейлерам нужно быть готовым к региональным особенностям и немного подстраивать свои «фильтры» под них.
У зарубежных торговых операторов зачастую существует достаточно жестко выработанный формат требований к помещению, что также мешает их выходу в российские регионы. Однако иногда эти требования стоит приспосабливать под российскую реальность.
- Мы иногда жертвуем существующим форматом, утвержденным в Финляндии, если видим, что предлагаемое торговое место хорошее, – рассказала Марита Коскинен. – Наш первый супермаркет в Петербурге разместился в ТЦ «Москва», хотя там нет ни одного парковочного места, что для формата нашего финского концерна – приговор. Но сейчас этот супермаркет обеспечивает 70 тыс. чеков в день, мы еле справляемся, и нам придется перестраивать кассовую зону… В России каждое помещение нужно рассматривать индивидуально. У концерна SOK есть стратегия развития, которая спускается сверху. Сейчас мы нацелены на Северо-западный регион. В этом году открыли 10-ю точку в Санкт-Петербурге, до конца года откроем еще 4, и их будет 14. Задание от нашего финского правления – открыть в этом городе до 25-30 точек. Поэтому, пока мы этого числа не достигнем, не выйдем в регионы.
Неэкономичная аренда
Заходя в регионы, многие сети ожидают предложения аренды по более низким ставкам, чем в столицах. Но уровень арендной ставки оказывается если не выше, то аналогичным столичному.
-Как показывает практика, девелоперы практических всех северных и дальневосточных городов априори завышают ставки, понимая потенциал региона, – констатировал Павел Руссов, – В средней полосе России ставки в городах менее 250 тыс. человек зачастую ниже, чем в областных центрах с населением 500 тыс. человек или городах-миллионниках.
Андрей Сергеюк объяснил высокую аренду во Владивостоке недешевыми ценами на стройматериалы и дефицитом торговых площадей.
- Даже за помещение для гипермаркета в Приморье аренда выше 800 руб. за кв. м – это нормально, – подметил эксперт. – Потому что у девелоперов там есть выбор, и им выгоднее разделить большую площадь на небольшие сегменты и сдавать по 1500-2000 руб. за кв. м. К этому ритейлеру нужно быть готовым, выходя в регионы.
И в заключение – статистика: по данным GVASawyer на 2012 год, среди региональных городов РФ, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным торговыми площадями является Екатеринбург – 530 кв.м GLA на тысячу жителей. Наименее обеспеченным – Волгоград, в котором на тысячу жителей приходится лишь 250 кв. м торговых площадей.
Полина Гриценко, «Практика бизнеса»
