19 октября 2009, 00:00 2309 просмотров

Доходное место: Перековка мечей на орала

Самый популярный вариант — развернуть на территории несостоявшихся деловых кварталов жилищное строительство, хотя есть и более экзотические решения. Специалисты призывают не торопиться, чтобы не наделать новых ошибок.

Осенью, после того как из торгового комплекса Vanity Opera на Казанской улице, рядом с Невским проспектом, съехал главный арендатор — бутиковая галерея Vanity, владелец здания предприниматель Василий Сопромадзе объявил о том, что хочет перепрофилировать объект в оздоровительно-досуговый центр для состоятельной публики. Причем управлять будущим SPA и фитнес-клубом он намерен самостоятельно. Арендаторам оставят только два из пяти уровней здания. На верхнем и сейчас функционирует ресторан La Terrassa от холдинга Ginza Project, на нижнем запланирован еще один. На реконструкцию потребуется ориентировочно $6 млн, которые Сопромадзе готов потратить из собственных средств. Правда, он не отказывается и от идеи продажи здания, построенного в 2005 г. До кризиса комплекс площадью 5900 кв. м пытался реализовать фонд имущества за $83 млн (вместе с действующими договорами аренды), но покупателей за такие деньги не нашлось и тогда.

Столь неожиданную идею перепрофилирования эксперты комментируют осторожно. «Решение неочевидное с точки зрения функциональности. У объекта выигрышное расположение, и если собственник по-прежнему ориентирован на продажу комплекса, то делать ставку на бизнес, который проигрывает по доходности торговле, вряд ли целесообразно. Площади можно было бы предложить крупному сетевому оператору, но в сегменте не премиального, а массового ритейла», — рассуждает замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.

Впрочем, пример с Vanity Opera скорее единичный. «Перепрофилировать строящийся, а тем более готовый объект слишком сложно и дорого, хотя разговоров на эту тему в начале года было много. Девелоперы сейчас очень осторожны, они воздерживаются от резких шагов и радикальных решений, — отмечает Евгения Васильева, замдиректора департамента консалтинга Colliers International (Петербург). — Речь в основном идет об экономии на материалах и, соответственно, понижении класса тех же офисных зданий, что вполне логично, особенно для комплексов вне исторического центра. На второй план отошел и вопрос тщательного следования избранной концепции. Например, если прежде помещения на нижних уровнях качественных БЦ придерживались для розничных отделений банков, нотариальных контор и т.п., то сейчас они сдаются тем фирмам, которые готовы их взять. Так, на 1-м этаже одного из офисных центров высокого класса расположился магазин секонд-хэнд».

Разумный вариант реконцепции на фоне снизившегося спроса — включение в состав объекта дополнительных функций. В БЦ при наличии технической возможности целесообразно разместить, к примеру, фитнес-клуб, считает Евгения Васильева.

«В торговых комплексах с неидеальной концепцией, которые испытывают проблемы с арендаторами, часть магазинов на галереях можно переоборудовать под предприятия, оказывающие различные услуги населению», — отмечает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.

Бумажные замки

Однако некоторые девелоперы уже решились на радикальную переделку проектов, если попросту не начали их с чистого листа. Правда, речь о стройках, приостановленных на бумажной стадии.

В особенную немилость попали офисные центры. В частности, группа ЛСР намерена конвертировать в жилье бизнес-класса от 50% до 100% площадей в проекте «Электрик-Сити» на пр-те Медиков (Петроградская сторона). На участке в 7,3 га был запланирован деловой квартал на 200000 «квадратов», в том числе более 60% офисов класса А, а также торговля, развлечения и фитнес. Другой проект ЛСР — офисно-жилой «Смольный квартал» со 190000 кв. м бизнес-центров высшей категории — очевидно, ждет та же участь.

Компания «Главстрой СПб», которая в конце 2007 г. приобрела на торгах фонда имущества право застройки расселенного за счет города квартала Шкапина — Розенштейна площадью около 5 га, больше не стремится возвести здесь микст из офисов, гостиницы «3 звезды» и торговли (на 70000 кв. м), а делает ставку на квартиры экономкласса. Кстати, именно такой вариант развития этого участка рассматривался несколько лет назад, когда о строительстве офисов вдоль депрессивных набережных Обводного канала не было еще и речи.

Холдинг RBI пересматривает в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Два года назад на бывшей площадке фабрики «Возрождение» были задуманы бизнес-центр класса А (более 50000 кв. м), жилые корпуса и подземный паркинг на 500 мест. «Говорить о конкретных решениях по этому проекту рано: процедура реконцепции — трудоемкий и длительный процесс, занимающий в среднем 8-9 месяцев. Тем не менее финансовые и временные затраты на перепроектирование дадут ощутимый результат в виде высокой доходности — жилье востребовано в любые времена. Спрос же на коммерческие помещения резко упал, и непонятно, когда ситуация вернется в нормальное русло. Реконцепция — вынужденная мера для девелопера, необходимая для адаптации к текущей конъюнктуре», — считает председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

В МФК «Театральный», который проектирует на наб. реки Мойки компания «Рюрик Менеджмент» («дочка» шведского холдинга Ruric AB), еще в начале года доля жилья была увеличена до 70%. При этом весь проект стал заметно скромнее: его размер сократился с 220000 до 100000 «квадратов», а смета — с $1 млрд до $300 млн за счет отказа от дорогостоящего подземного строительства.

Компания «Империя», которая специализируется на коммерческой недвижимости и создала самую крупную в Петербурге сеть БЦ «Сенатор», подумывает о создании жилья на месте третьей очереди офисного комплекса на ул. Профессора Попова.

«Мы отказались от идеи крупного бизнес-парка в Рыбацком и продаем эту площадку под производственную функцию. На  Б. Сампсониевском проспекте, 68, вместо делового комплекса планируем построить жилой дом бизнес-класса площадью около 15000 кв. м, — рассказывает президент NAI Becar Александр Шарапов. — Те же тенденции наблюдаются и в столице, причем там офисные проекты перепрофилируют в жилье экономкласса. Очевидно, что именно этот сегмент рынка недвижимости первым выйдет из кризиса. В Петербурге я бы не стал принимать скоропалительные решения по объектам, задуманным в центре города и в развитых деловых зонах, а вот периферийные комплексы — первые кандидаты на перепрофилирование. Правда, не исключено, что для реализации этих проектов в новом формате придется корректировать генплан и правила землепользования и застройки, утвержденные в иных экономических условиях. Я считаю, что город должен помочь в этом девелоперам».

Кстати, петербургский парламент уже приступил к рассмотрению законопроекта, который позволит вносить поправки в генеральный план каждый год, а не раз в пять лет, как сейчас. Безусловно, это может облегчить жизнь многим застройщикам, хотя вряд ли будет способствовать плановому развитию города.

Есть и нетривиальные решения, связанные с реконцепцией. Предприниматель и директор Михайловского театра Владимир Кехман передумал превращать в офисный комплекс ТЦ «Фрунзенский», приобретенный им в 2005 г. Здесь будет концертный зал вверенного Кехману театра. По словам бизнесмена, строить в кризис новые бизнес- и торговые центры нецелесообразно. Кехман отказался от первоначального проекта, несмотря на то что в него уже были вложены значительные средства (в частности, над концепцией делового комплекса работало бюро Нормана Фостера). Впрочем, экономические неурядицы скорее всего не единственная помеха. Другая причина кардинальной реконцепции заключается в том, что власти не разрешили сносить памятник конструктивизма 1930-х.

В пользу жилья девелоперы отказались уже и от нескольких гостиничных проектов. Группа ЛСР будет реконструировать здание на Невском проспекте, 1, не под отель «5 звезд», а под элитные апартаменты. Причина — кризис и жесткие охранные ограничения, не позволяющие эффективно перестроить исторический дом под гостиницу.

Знаменитый долгострой — незавершенный отель «Северная корона» на наб. реки Карповки (собственность «Еврофинанс Моснарбанка») и вовсе предполагают снести, чтобы возвести на освободившемся участке жилой комплекс.

«Если раньше девелоперы стремились к максимальной капитализации проектов, чтобы в будущем удачно продать их инвестфондам, то теперь у них другая задача — обеспечить финансирование в условиях, когда банковские кредиты малодоступны. Жилье, позволяющее привлекать средства дольщиков на этапе строительства, в этом смысле наиболее привлекательно», — рассуждает Андрей Косарев.

«На перепрофилирование решились в основном те компании, которые являются собственниками или долгосрочными арендаторами участков. Для тех же, кто получил землю у города на инвестиционных условиях под конкретный коммерческий проект и решил переделать его в жилье, такая реконцепция автоматически означает потерю прав на участок. По действующему законодательству город выставит его на торги. Именно так распределяются земли под жилищное строительство. Поэтому эти девелоперы предпочитают медлить и пытаются продлевать сроки инвестдоговоров, взывая к жалости чиновников», — поясняет Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

Перепрофилирование не может и не должно стать массовым рецептом, уверены многие специалисты. «Реконцепция необходима, если на фоне растущего докризисного рынка девелопер неверно оценил потенциал участка, — считает вице-президент ВТБ Александр Ольховский. — Если же выбранное место соответствует функциональному назначению и масштабу будущего проекта, радикальные перемены нецелесообразны. Нужно подготовить все документы, чтобы приступать к строительству в момент, когда спрос начнет восстанавливаться. Это, безусловно, не устранит все риски, но позволит их минимизировать. Оба наших крупных проекта — “Набережная Европы” и “Невская ратуша” не претерпели изменений по целевому назначению. Однако мы будем разбивать их на более мелкие очереди. По “Невской ратуше” такая работа уже проделана. У нас появилась техническая возможность вводить в эксплуатацию отдельные взятые здания». Что касается жилья, то прогнозировать спрос на него еще сложнее, чем на коммерческую недвижимость, полагает Ольховский: «Есть несколько сценариев развития этого рынка, в том числе и негативных. По крайней мере прогнозы застройщиков относительно роста цен к концу года уже не оправдались».

Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко: «Сейчас мы наблюдаем две основные тенденции: частичную заморозку жилищных проектов и активное перепрофилирование коммерческих. В результате через пару лет мы будем иметь дефицит ликвидных квартир, а через 3-4 года — нехватку офисных площадей. Поэтому я не вижу смысла в переделке качественных проектов».

Статья относится к тематикам: Недвижимость
Поделиться публикацией:
«Теперь мне по душе семейный бизнес»

Почему Йоханнес Толай предпочел семейный бизнес управлению гигантской сетью?

7 самых удачных сфер для малого бизнеса

Топ успешных проектов, на которых приходится пик спроса

С завода на полку: в какой упаковке сегодня заинтересованы торговые сети

Что такое SRP? Упаковка типа SRP (сокращение от англ. Shelf Ready Packaging) упаковка, обладающая либо специальной конструкцией, либо конструктивными элементами,  позволяющими обеспечить вык...

Доходное место: Перековка мечей на оралаторговая недвижимость, арендаторы, торговля, торговый центр, кризис
Как продавать продукты в Рунете Решения для розничной сети
1 500 руб.
Нет в наличии
Маркетинг торговых центров
4 000 руб.
Нет в наличии
Я всегда знаю, что сказать: книга-тренинг по успешным переговорам
580 руб.
Нет в наличии
Ух ты! Сервис
650 руб.
Нет в наличии
Лидерство. (Harvard Business Review 10 лучших статей)
530 руб.
Нет в наличии