21 апреля 2009, 00:00 5733 просмотра

Street Retail — превращение из рынка арендодателя в рынок арендатора

 

В течение последних нескольких лет сегмент торгово-розничных помещений (Street Retail) переживал бурный рост: арендные ставки на наиболее привлекательные помещения достигали беспрецедентных величин (например, известно, что в 2007 г. – начале 2008 г. ставка аренды на торговое помещение в начале Тверской улицы могла доходить до 10 000 евро/ кв. м/год). Потенциальные арендаторы были готовы за любые деньги открыть магазин на престижной торговой улице – в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то, что зачастую, с учетом стоимости аренды, он мог быть убыточным. на наиболее привлекательные помещения достигали беспрецедентных величин (например, известно, что в 2007 г. – начале 2008 г. на в начале Тверской улицы могла доходить до 10 000 евро/ кв. м/год). Потенциальные были готовы за любые открыть магазин на престижной торговой улице – в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то, что зачастую, с учетом стоимости аренды, он мог быть убыточным.

Однако в конце 2008 г. – начале 2009 г. тенденция развития рынка торговой недвижимости в целом, и сегмента торгово-розничных помещений в частности изменилась: ажиотажный спрос на помещения формата Street Retail исчез, что привело к росту доли вакантных площадей и резкому падению ставок аренды. на помещения формата исчез, что привело к росту доли вакантных площадей и резкому падению ставок аренды.

С учетом того, что предложение помещений в исторически сложившихся торговых коридорах не увеличивается, основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является спрос, предъявляемый со стороны операторов розничной торговли и сферы услуг. Существенное снижение спроса на помещения в торговых коридорах стало особенно заметно в начале 2009 г., когда ряд арендаторов, столкнувшись с существенным падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить чрезмерно высокие арендные ставки и стали стремиться арендовать помещения меньшей площади и/или в другом месте. в исторически сложившихся торговых коридорах не увеличивается, основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является , предъявляемый со стороны операторов розничной торговли и сферы услуг. Существенное снижение спроса на помещения в торговых коридорах стало особенно заметно в начале 2009 г., когда ряд арендаторов, столкнувшись с существенным падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить чрезмерно высокие и стали стремиться помещения меньшей площади и/или в другом месте.

Ситуация для собственников помещений усугубляется тем, что у большинства арендаторов были заключены краткосрочные договоры, и в изменившихся рыночных условиях они не пролонгируются: если собственник помещения и арендатор не могут придти к компромиссу касательно арендной ставки, то сегодня арендатор с легкостью съедет (в то время как раньше в большинстве случаев ему приходилось соглашаться на часто завышенные ставки, предлагаемые арендодателем)., и в изменившихся рыночных условиях они не пролонгируются: если и не могут придти к компромиссу касательно арендной ставки, то сегодня с легкостью съедет (в то время как раньше в большинстве случаев ему приходилось соглашаться на часто завышенные ставки, предлагаемые арендодателем).

Также высвобождению помещений формата Street Retail способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать помещения в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть ввиду высоких ставок и существования «листов ожидания». способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать помещения в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть ввиду высоких ставок и существования «листов ожидания».

Результатом действия описанных выше факторов стало существенное возрастание доли вакантных площадей, а также снижение запрашиваемых ставок аренды, составившее в среднем 40-60%. В сравнении с аналогичным показателем по профессиональным торговым центрам это падение является значительно более существенным, главным образом ввиду того, что изначально ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах были в большей степени завышены. запрашиваемых ставок аренды, составившее в среднем 40-60%. В сравнении с аналогичным показателем по профессиональным торговым центрам это падение является значительно более существенным, главным образом ввиду того, что изначально ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах были в большей степени завышены.

Если раньше потенциальному арендатору было практически невозможно выйти на собственника помещения напрямую (сдачей в аренду занимались агенты), то сегодня собственники сами занимаются активным поиском платежеспособных арендаторов. При этом им приходится быть более гибкими в отношении условий договора с потенциальным арендатором, как в отношении арендной ставки, так и прочих условий: сроков, индексации и т. п. с потенциальным арендатором, как в отношении арендной ставки, так и прочих условий: сроков, индексации и т. п.

Так, на сегодняшний день в процессе переговоров ставка аренды в среднем снижается на 10–20% от заявленного арендодателем уровня (в отдельных случаях процент может быть выше). При этом арендодатель зачастую стремится прописать в договоре возможность пересмотра ставки (обычно по истечении первого года аренды). Однако в ряде случаев потенциальные арендаторы не соглашаются на такие условия, даже если располагают достаточным количеством финансовых ресурсов. в среднем снижается на 10–20% от заявленного арендодателем уровня (в отдельных случаях процент может быть выше). При этом зачастую стремится прописать в договоре (обычно по истечении первого года аренды). Однако в ряде случаев потенциальные не соглашаются на такие условия, даже если располагают достаточным количеством финансовых ресурсов.

Все вышеперечисленные факторы свидетельствуют о превращении сегмента Street Retail из рынка арендодателя в рынок арендатора под влиянием последствий финансового и экономического кризиса, причем сегмент ощущает эти последствия сильнее, чем рынок помещений в торговых центрах. из рынка арендодателя в под влиянием последствий финансового и экономического кризиса, причем сегмент ощущает эти последствия сильнее, чем в торговых центрах.

Если же говорить о сегменте профессиональных торговых центров, то в I квартале 2009 г. он развивался под влиянием тенденций, сформированных в конце 2008 г. Анализируя спрос на торговые помещения, можно констатировать, что операторы розничной торговли, столкнувшиеся с сокращением платежеспособного спроса, а также с трудностями в привлечении заёмного финансирования, сокращают программы развития и ведут переговоры с арендодателями о снижении ставок. В случае, если собственник не готов идти на уступки, арендаторы могут выходить из проектов, даже несмотря на штрафные санкции. Как следствие, на рынке значительно выросла ротация арендаторов, а в ряде наименее успешных проектов возрастает уровень вакантных помещений. и ведут переговоры с арендодателями о снижении ставок. В случае, если собственник не готов идти на уступки, арендаторы могут , даже несмотря на . Как следствие, на рынке значительно выросла , а в ряде наименее успешных проектов возрастает уровень вакантных помещений.

Говоря о предложении площадей в торговых центрах, необходимо понимать, что сегодня в активной стадии строительства как в Москве, так и в крупных региональных городах находятся в основном объекты высокой степени готовности, открытие которых запланировано на ближайший год. Объекты на начальных стадиях проектирования и строительства по большей части заморожены. В региональных городах ситуация осложняется еще и тем, что федеральные сети сворачивают программы регионального развития, при этом процесс получения финансирования для таких проектов является более сложным. сворачивают , при этом процесс получения финансирования для таких проектов является более сложным.

В среднесрочной перспективе можно ожидать, что такая ситуация приведет к дефициту предложения площадей в торговых центрах, что будет способствовать более быстрому оживлению рынков аренды и продажи после наступления стабилизации в экономической и финансовой сферах. После выхода ряда крупных проектов, которые находятся в завершающей стадии реализации и планируются к открытию в текущем году и первой половине 2010 г., вероятно, в этом сегменте рынка торговых площадей возникнет пауза, которая может продлиться несколько лет. Девелоперская активность скорее сместится в сторону более мелких проектов, реализация ранее планируемых проектов регионального и суперрегионального масштаба отложится на неопределенный период. скорее сместится в сторону более мелких проектов, реализация ранее планируемых проектов регионального и суперрегионального масштаба отложится на неопределенный период.

 

 Уровень вакантных площадей и ставки предложения на основных торговых улицах Москвы, апрель 2009 г.

Улица

Преобладающий профиль торговли (его доля в общем объеме площадей улицы, %)

Доля вакантных площадей, %

Ставка предложения (аренда),

$/кв. м/год без НДС и эксплуатационных расходов

Садовое кольцо

Предприятия питания (30,7%)

6%

900–2 720

Тверская ул.

Одежда (22,8%)

15,7%

1 000–3 750

1-я Тверская-Ямская ул.

Предприятия питания (33,2%)

11,6%

1 400–3 100

Кузнецкий Мост ул.

Одежда (26,6%)

14,6%

н/д

Петровка ул.

Предприятия питания (37,7%)

1,7%

800–3 000

Камергерский пер.

Предприятия питания (47,4%)

3,6%

3 400

Столешников пер.

Одежда (57,2%)

1,4%

н/д

Пятницкая ул.

Предприятия питания (44,4%)

10,4%

800–2 970

 

Источник таблиц: ColliersInternational

Материал подготовлен по результатам Обзора рынка недвижимости компании Colliers International.

 

www.retail.ru

Статья относится к тематикам: Недвижимость
Поделиться публикацией:
«Теперь мне по душе семейный бизнес»

Почему Йоханнес Толай предпочел семейный бизнес управлению гигантской сетью?

7 самых удачных сфер для малого бизнеса

Топ успешных проектов, на которых приходится пик спроса

С завода на полку: в какой упаковке сегодня заинтересованы торговые сети

Что такое SRP? Упаковка типа SRP (сокращение от англ. Shelf Ready Packaging) упаковка, обладающая либо специальной конструкцией, либо конструктивными элементами,  позволяющими обеспечить вык...

Street Retail — превращение из рынка арендодателя в рынок арендаторааренда, торговая недвижимость, тверская, аренда магазина, Street Retail, развитие, программы развития
Как продавать продукты в Рунете Решения для розничной сети
1 500 руб.
Нет в наличии
Маркетинг торговых центров
4 000 руб.
Нет в наличии
Я всегда знаю, что сказать: книга-тренинг по успешным переговорам
580 руб.
Нет в наличии
Ух ты! Сервис
650 руб.
Нет в наличии
Лидерство. (Harvard Business Review 10 лучших статей)
530 руб.
Нет в наличии